2018年第25期《中國經濟周刊》封面
《中國經濟周刊》 記者 銀昕|北京報導
（本文刊發於《中國經濟周刊》2018年第25期）
2017年被稱為租購並舉元年。
業界認為的標誌性事件發生在2017年7月，住建部等九部委聯合印發《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》（下稱“通知”），提出了培育機構化、規模化住房租賃企業，建設政府住房租賃交易服務平台，增加租賃住房有效供應，創新住房租賃管理和服務體制四項具體措施。此外，住建部選取廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點的人口淨流入城市，被不少人簡稱為“十二城”。
“之前沒人重視租賃，但經過政策推動，租賃市場越來越被人重視。”魔術方塊生活服務集團副總裁金喆告訴《中國經濟周刊》記者，公司此前向銀行借貸，銀行表示從來沒聽說過租賃行業，也沒有為此設定有針對性的貸款業務，但如今已經有銀行主動來找魔術方塊，詢問其對借貸的需求，“我想這就是政策推動後我們獲得的最大利好。”
因為政策鼓勵而感到受到重視的不僅有魔術方塊。在過去近一年的時間裡，我國房屋租賃市場在政策的積極推動下，吸引了各路資本、企業的投入和關注，原本冷清的租賃行業變得火熱。
租購並舉政策在實際落地中產生了哪些作用？中低收入群體通過租房獲得穩定的居住條件是不是變得更容易了？進入租賃行業的企業又怎麽看待目前的租賃市場？在租購並舉標誌性政策頒布行將一周年之際，《中國經濟周刊》記者走訪了業內專家、租賃企業、普通租戶等多方人士。
地方租賃新政頻出的一年
租購同權、集體土地入市、REITs破局……
>> 京滬與“十二城”政策頻出，“租購同權”引租房者關注
鼓勵住房租賃市場發展的檔案在2016年便已出現。當年6月，《國務院辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的若乾意見》（下稱“若乾意見”）對外發布，提出實行購租並舉，培育和發展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內容，是實現城鎮居民住有所居目標的重要途徑。
“若乾意見”還明確了目標：到2020年，基本形成供應主體多元、經營服務規範、租賃關係穩定的住房租賃市場體系，基本形成保基本、促公平、可持續的公共租賃住房保障體系，基本形成市場規則明晰、政府監管有力、權益保障充分的住房租賃法規制度體系，推動實現城鎮居民住有所居的目標。
但“若乾意見”的真正落實，則是從2017年7月對外發布“通知”以及“十二城”試點開始的。
作為“十二城”之首，廣州的跟進動作最為迅速，就在“通知”對外發布前，廣州便推出《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》，一度引發輿論對租購同權的關注。隨後，南京、武漢、深圳等位列“十二城”之列的城市也紛紛頒布地方版本的加快租賃市場政策。而上海和北京兩座一線城市雖不在“十二城”之列，但也分別在“通知”之後兩個月即2017年9月頒布了各自的地方性檔案。上海在《關於加快培育和發展本市住房租賃市場的實施意見》中還將國企的角色擺到了重要位置，提出要注重發揮國資國企對住房租賃市場的穩定器、壓艙石作用。
據《中國經濟周刊》記者不完全統計，在“十二城”試點政策發布後，京滬兩地與“十二城”中絕大部分城市都有跟進措施頒布。有分析人士指出，在我國尚不發達的房屋租賃市場，如此密集的檔案發布和地方新政跟進，此前從未有過。“我感到決策層這一次是很堅決地把加快租賃市場發展當作解決‘住有所居’這個民生問題的重要環節。”北京泊寓房屋管理有限公司總經理助理金羽對《中國經濟周刊》記者說。
在眾多政策中最為挑動普通人神經的莫過於“租購同權”四個字。
還是廣州率先行動。廣州先於通知發布的工作方案在具體措施中的第一條便提出：賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權。具體規定為：具有廣州市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區積分入學安排學位條件的來穗人員隨遷子女，若其監護人在本市無自有產權住房，以監護人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合約經登記備案的，由居住地所在區教育行政主管部門安排到義務教育階段學校（含政府補貼的民辦學校學位）就讀。“租房也可以上學”一時引起了輿論廣泛討論。
但“租購同權”在實際操作層面能否落實，一些業內專家尚存疑問。中原地產研究院首席研究員張大偉曾對《中國經濟周刊》記者評論廣州的政策時說，實際上租房者本就擁有使用本區域內學區的資格，只是在順位上排在“房戶合一”以及監護人是房主但非戶主之後的第三順位上，“從這個角度看，廣州的政策並無新意。”
儘管如此，以教育同權為主要內容的“租購同權”隨即在各城市的政策中頻頻出現：北京將北京戶籍無房家庭作為重點保障對象，提出在承租房中實際居住三年，同時又穩定就業三年者，可享受區域內義務教育資源；上海規定對於本市常住人口中的住房承租人，只要依法辦理租賃合約登記備案，就可以按照國家和本市相關規定，通過與居住證和積分制度以及人戶分離登記制度的銜接，享有子女義務教育、公共衛生、社會保險、繳存使用住房公積金、證照辦理等基本公共服務。積分達到標準分值的居住證持證人，其配偶或同住子女可以按照上海市有關規定，享受相關基本公共服務待遇。
此後，“租購同權”更是成為一些城市參與“搶人大戰”的手段，比如武漢，在2017年10月發布的《市招才局、市警察局關於進一步放寬留漢大學畢業生落戶試行政策的通知》中規定：符合落戶條件的租房者落戶問題的解決辦法為“在所在地或借住地的社區公共戶落戶”。武漢市教育系統目前對學位使用順序的排位與全國多地類似：承租人子女的順位排在第三，居於“房戶合一”和“有房無戶”之後。武漢市教育局負責義務教育階段入學業務的基礎教育處相關負責人曾向《中國經濟周刊》記者證實，武漢市入學學位的使用優先級以戶籍為首，其次才是房屋所有權。也就是說，原則上“有戶無房”的優先級的確應高於“有房無戶”。不過，該政策目前所能保證的只是基礎教育，而非“名校”。他對《中國經濟周刊》記者介紹說，在滿足第一順位的 “房戶合一”後，若學位還有富余，“有戶租房”和“有房無戶”的情況可一並解決。但他也坦言，若連第一順位都無法百分百滿足，後兩個順位的情況就只能調劑，“只能保證上公立學校，但不能上名校。”
>> 集體土地供應與REITs先後“破局”
除了通過“租購同權”政策讓更多人安心租房，土地多元供應是房屋租賃市場迎來的又一大利好。
2017年8月，原國土資源部和住建部聯合印發《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，將北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市確定為開展利用集體建設用地建設租賃住房試點城市。這意味著，建設於集體土地之上，用於買賣的“小產權房”仍屬於政策嚴禁範圍內，但以租賃為目的的房屋可以出現在集體建設用地上，並進行社會化出租。
其實，北京在被列為試點城市前已有集體用地用於租賃住房建設的嘗試。截至2017年10月，已有唐家嶺項目、溫泉351地塊項目、朝陽區泓鑫家園小區3個項目建成入住，共5600余套房屋已有承租者入住。在集體建設用地上建設租賃住房還引發了對我國城鄉建設用地平權的更多想象。“這有點超出我的預期。”中國土地學會原秘書長黃小虎曾對《中國經濟周刊》記者說，“這次改革的意義就在於要和現在的發展模式切割，讓老百姓的財產權利能夠通過市場充分實現。”他將此項政策稱為“一個舉重若輕的大手筆”。
除了為集體土地供應租賃市場打開通道之外，過去一年讓不少租賃行業企業感到興奮的便是REITs破局。
“開發商之所以不願意做租賃產品而更願意做買賣產品，是因為租賃產品的周期長、回報少。”金羽對《中國經濟周刊》記者分析說，房地產信託基金（REITs）是一種有效提升開發商資金流轉效率的方式，當開發商在某物業中的股權佔比低於某一水準時便可將自己所持資金撤出，投入到其他項目，而不用繼續沉澱在某處租賃物業中。
REITs在這一年中也頻頻破局：從《國務院辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的若乾意見》，到上海、北京、南京等地方性檔案都有提及積極進行REITs的試點工作。
2017年10月，新派公寓首隻“類REITs”——新派公寓權益型房托資產支持專項計劃在深交所正式綜合交易平台掛牌轉讓，其以位於北京市朝陽區百子灣路上的某處新派公寓自持出租物業為底層資產，計劃總規模2.7億元，期限為5年，這標誌著我國第一隻租賃類REITs誕生。同月，首隻央企租賃類REITs——中聯前海開源—保利地產租賃住房一號資產支持專項計劃獲上交所審議通過，總規模50億元，採用儲架、分期發行機制，以保利地產自持的優質租賃住房為底層資產。
雖然與國外相比，我國尚未有公募REITs，但其腳步也在迫近。2018年4月，證監會和住建部聯合印發《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》（下稱《通知》），明確提出將重點支持住房租賃企業發行以其持有不動產物業作為底層資產的權益類資產證券化產品，推動多類型具有債權性質的資產證券化產品，在審核領域設立“綠色通道”。雖沒有直接提及公募REITs ，但“多類型”的提法讓業界倍感振奮，有分析認為公募REITs和ABS“即將破曉”。此外，《通知》還明確以收益法來合理評估住房租賃資產價值，避免用市價法做出明顯偏高的評估結果，這一提法引起了業內人士的關注。“以收益法評估，就能做到對‘有價無市’、價格虛高的物業實際價值做出更接近真實價格的評估。”新派公寓創始人王戈巨集對《中國經濟周刊》記者說。
中關村創客小鎮是北京第二批在集體建設用地上建起的公租房小區 （《中國經濟周刊》攝影記者 胡巍 攝）
租金上漲背後：租賃市場也存在結構不合理
>> 現象：房租漲了
在政策頻出、利好不斷的背景下，過去一年，魔術方塊公寓、蛋殼公寓、自如、新派公寓等規模化住房租賃企業紛紛擴大經營規模。資本與企業不斷入局，同時也引發了人們對房租不斷上漲的擔憂。
過去一年，魔術方塊公寓、蛋殼公寓、自如、新派公寓等規模化住房租賃企業紛紛擴大經營規模。（《中國經濟周刊》首席攝影記者 肖翊 攝）
在北京東直門附近居住的“北漂”小王告訴《中國經濟周刊》記者，2018年春節後她明顯感到了房租上漲的趨勢，“月租金應該至少漲了幾百塊錢，這對收入不高的我來說其實是不小的壓力。”小王感受到的租金上漲，既包括被小業主持有、租給“二房東”，如蛋殼公寓的分散式長租公寓，也包括自持整棟物業並統一管理的集中式長租公寓。
“我們是從2018年初開始定的新價格，比2017年平均每月租金漲了400元。”新派公寓紫禁城分店的一位負責人告訴《中國經濟周刊》記者，一間39平方米大的單人開間目前價格為每月5699元，調價之前則為每月5299元；該分店最貴戶型為每月7899元的一室一廳，此前的租金則是7499元每月。
王戈巨集告訴《中國經濟周刊》記者，新派公寓的價格在2018年整體上漲不到8%，CBD分店45平方米的一室一廳租金從7800元上漲至8300元左右，“但相比於周邊的富力城和新城國際，我們的漲幅更低。”
北京整體的房租水準在過去一年中表現如何呢？
據諸葛找房統計，2017年5月，北京的房租均價為71.33元/月/平方米，而到了2018年5月，上漲到80.5元/月/平方米，漲幅超過12%。記者注意到，12個月裡，除2017年12月房租均價出現環比微跌之外，剩餘月份均呈上漲之勢。
情況相似的還有同為一線城市的上海，從2017年5月到2018年5月，其房租均價從60.91元/月/平方米上升至70.76元/月/平方米，漲幅超過16%。
除了京滬兩座城市，根據諸葛找房的統計數字，在2017年5月至2018年5月這一周期內，住建部在去年確定為租賃試點的12座人口淨流入城市的房租單價（元/月/平方米）也都出現了幅度不同的上漲。
例如深圳，其房租單價一年內從57.96元上升至72.37元，漲幅超過24%；廣州的房租單價則由40.57元上漲至48.59元。記者注意到，根據諸葛找房提供的統計數據，“十二城”在過去一年的房租單價漲幅均超過10%。
除去房租單價的上漲，過去一年中，隨著一些針對高端需求的租賃項目推出，如萬科旗下項目翡翠書院“月租金最低1.5萬元”， 其頗高的租金也讓一些人感歎“租不起”。
>> 措施：“控租金”與“穩房價”並重，房租也需要被調控
房租是否是被大量入場的長租公寓品牌“炒高”的？
“根據我們觀察，目前租金高低的變化主要是受供需關係的影響，根據我們對客戶反饋的研究，蛋殼公寓主打的22到29歲人群對每月工資的三分之一來支付租金是普遍可以接受的。”蛋殼公寓創始人兼CEO高靖對《中國經濟周刊》記者說，只要租賃產品“一分錢一分貨”，價格就不存在被“炒高”的可能，“大部分租客覺得，與過去低租金吸引大家先把房子租下來但後續維修費用和各種雜費不斷加碼的不正規中介相比，大家還是更願意寧願多花一些錢接受平台更規範的服務。”
思源企業市場發展部副總經理、首席分析師郭毅對《中國經濟周刊》記者分析說，此前以小業主為主要房源的租賃市場在規模化租賃企業大量進入後，一部分對服務有更高要求的需求被喚醒。規模化租賃企業通常都能提供比小業主更專業和規範的配套裝務，更高的需求被喚醒，租金有上漲是比較正常的。
她認為，長租公寓與小業主持有的民宅不是一類產品，價格沒有可比性，長租公寓所提供的配套裝務讓租客更省心省力，本身就是一種增值服務，理應獲得價格上的認可。“另外規模化的長租公寓的確需要很大的先期投入，這部分成本有可能被分攤到租金中，但目前的水準還是基本反映了供需關係的變化。”
然而也有分析認為，鼓勵租購並舉根本目的在於讓更多中低收入人群“住有所居”，讓租房漸漸成為一種文化，至少能成為除買房之外實現“住有所居”的一項靠譜選擇。
諸葛找房數據研究院分析師鄧迪曾在接受記者採訪時分析說：“政府鼓勵發展住房租賃市場的初衷是要解決廣大中低收入者的居住問題，這也是市場上的主流客戶群體，如果目標用戶只是‘高精尖行業人群’，只能是小眾市場，政府相關部門在下一步頒布規範住房租賃市場的政策時可能就會考慮到這個問題。”
房租上漲過快的現象也引起了決策層的關注。
就在今年5月，住建部在約談12座城市政府負責同志之後，印發了《關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》，其中提出，“堅持調控政策的連續性穩定性，認真落實穩房價、控租金”，而在表述地方政府的主體責任時也提出了兩項，即穩房價、控租金。
>> 市場自我調節：“長租公寓”之後，“藍領公寓”將出場
與房屋買賣價格相比，房租價格應該比較單純地體現了房屋的居住價值，而非投資等其他價值，巨集觀調控政策需要對其進行乾預嗎？又該如何“控租金”？
郭毅對《中國經濟周刊》記者分析說，房租只要是按照供需關係的變化進行起伏，就沒有用政策來調控的必要，但可以鼓勵長租公寓企業設計更多中低端偏“剛需”的產品類型，“人們對租賃的需求也是多層次的，公租房、普通民宅、長租公寓和白領公寓所對標的是不同的人群，產品線應當更豐富。”
據了解，魔術方塊公寓正在嘗試推出針對產業園區職工的“藍領公寓”。“魔術方塊‘藍領公寓’的模式是to B（面向企業）的，我們不會直接將房子租給個人。”金喆告訴《中國經濟周刊》記者，魔術方塊公寓正在與大型產業園區周邊的配套設施進行接觸，提供一人至四人間不等的房屋類型，直接與企業簽訂協定。
類似的業務模式也受到新派公寓創始人王戈巨集的認同，他認為目前一些國企和央企手中都有一定的存量房，或是商業、辦公類項目，或是廢棄的工業用房，或是尚未開發的工業用地，國企可將這部分存量房改造為租賃住房，並交給專業的長租公寓品牌來運營。“租金的上漲並不違背國家政策的初衷，既然買賣市場上有保障性住房，租賃市場上同樣也應有保障性產品由政府提供。”
而類似於職工宿捨的租賃產品近來也得到了政策的支持。今年6月15日，北京市住建委發布《關於發展租賃型職工集體宿捨的意見（試行）》，要求“藍領公寓”每個居住房間的人均使用面積不應少於4平方米，且每個居住房間的居住人數不應超過8人。此前，北京對於出租房屋有過“人均居住面積不得低於5平方米，每個房間居住的人數不得超過2人”的要求，一旦超過這個標準就會被認定為“群租”。新規實現了較大突破，同時也在消防安全上做出了嚴格要求。“我們希望鼓勵‘藍領公寓’發展的政策多多頒布，這有利於商業化機構打造更偏剛需，面向中低收入群體的產品。”金喆說。
租賃企業負責人暢談成本與盈利
>> 短期盈利不現實
租購並舉新政推出一年間，雖然房租在上漲，但租賃企業並沒有實現盈利。
提到租賃企業的盈利太空，租售比這個數字是繞不開的話題，中國目前極低的租售比被屢次用來佐證中國的租賃行業“無利可圖”。
“伴隨房屋買賣價格不斷上漲，租售比一直是一個難堪的話題。在不重視租賃行業的時代裡，大家只是不關注這個數字而已。”王戈巨集對記者解釋說，目前局部地區的租金上漲其實是“補漲”的過程，“修複”過去不合理的租金水準。“從投資角度來看，不到3%的租售比會使以收益為目的的租賃物業舉步維艱。我認為未來房價高企的地段租金隨之高企是十分正常的，比如紐約的曼哈頓就是如此。”
鄧迪曾分析說：“目前北京整體租售比已經達到1：845，遠超過國際公認的1：200~300的合理範圍，租售比偏低的主要原因是北京的房地產銷售市場價格過高。房屋租售比這個概念是國際上用來衡量經濟發達國家某地區樓市運行是否良好的指標之一，中國正處於城市化進程高速發展的階段，距離發達國家還有距離，所以不能單純拿租售比作為考量樓市的唯一標準。”
“別看房租漲了不少，其實我們遠沒到能掙錢的地步。”一位長租公寓企業工作人員告訴記者，長租公寓前期投入之大是一般人難以想象的，目前已經上漲的房租根本難以抵消前期成本。
“今年以來房租水準的確有所上漲，但其實是低於去年同期漲幅的。”自如CEO熊林向《中國經濟周刊》記者分析說，根據鏈家研究院數據，從北京市已成交情況來看，2018年前三個月租金單價分別為81.5、81.9、82.1元，價格環比分別上漲4.7%、0.5%、0.2%，而比2017年同期分別上漲8.8%、8.7%、9.0%，而2017年第一季度的三個月分別比2016年同期上漲18.9%、19.2%、16.0%。也就是說，在長租公寓品牌加大力度擴張規模之時，恰恰是房租漲幅有所降低之時，其上漲部分無力覆蓋其投入的成本。
熊林說：“長租公寓是需要長期投入、重運營的行業，自如從2011年成立以來只在北京實現了微利。”
在熊林看來，長租公寓若想要盈利，需先過三道關：服務關、規模關和增值關。“如果服務能力不過關，規模的盲目擴張反而是災難性的，房源越多虧得越大。”而他對“規模關”設定的數字是總數100萬間，單體城市20萬間。以自如為例，截至目前擁有房源總數60萬間，“我們也還在成長之中。”達到100萬間後，還有“增值關”要過，到這一關才能談對租客的社交、郊遊以及各種活動等內容能否帶來升值太空。增值關過了才能盈利。按照他的說法，從前期布局到實現盈利，長租公寓是極其漫長的過程，“沒有深耕精神就不要做了，也不要在融資後就拿著一麻袋錢去要項目，顯得‘我們有錢了’，只有錢是得不到好項目的，要保持冷靜，並且做好長期運營的打算，通過長租掙快錢然後迅速抽身離開是不可能的。”
目前，長租公寓企業如新派、魔術方塊和自如等發行了資產證券化產品。有業內人士分析稱，發行資產證券化產品的前提是租賃企業或其持有的物業本身有較高的收益和增值太空，否則即便發行也會因為達不到收益預期而無人問津，“在中國目前的低租售比背景下，這事兒很難成。”
購買資產證券化產品的投資者需要見到收益，發行REITs和ABS的企業也需要給投資者信心，如此一來，是否與廣大租客希望租金維持在較低水準的期望成了一對矛盾？
“我認為供需關係本身的確是一對矛盾，但不能說租金水準和資產證券化產品收益率之間的所謂‘矛盾’並不那麽直接。”金喆告訴記者，魔術方塊發行的ABS對投資者在一定期限內的收益率承諾是有一定範圍的：一年、兩年和三年檔的收益率在4.8%和5.4%之間不等，並非“暴利”。“我認為長租公寓品牌還是應當提高自身的運營能力，降低成本。通過提高效率來獲得收益，而不是直接通過漲房租來滿足投資者對收益的需求。”
熊林告訴記者，自如的ABS底層資產是基於租房場景的消費分期貸款，租客在租房時簽署貸款合約，後面還款時伴隨一定比例的貸款費用投資人的預期收益來源於貸款費用而並非房屋租金，“影響投資者收益的並不是租金的增長，而是自如有沒有穩定的資產品質和良好表現。”
>> 租賃行業的現狀：有喜有憂
互聯網的流量經營思維成了目前長租公寓品牌針對年輕租客群體的常用打法，即圍繞一群租客，從他們在社交、生活方面的需求出發定製各類周邊配套裝務和衍生產品，如沙龍、郊遊、聚會等，提高租客黏性，同時也讓他們享受到一定的生活品質。
“我們主要精力在擴大規模和增強服務上，一旦形成規模，家裝、家具、家電的批量供應以及與供應鏈大數據的結合會很好地控制成本。”蛋殼公寓創始人兼CEO高靖告訴記者。
不過增值服務也是一項成本消耗。“我們目前提供的服務，如出遊等都是免費的，只是名額有限，目前采取抽簽的方式進行，未來也許會考慮向租客收費。”前述長租公寓企業工作人員說。
對於增值服務也有持不同觀點的，如王戈巨集就認為其超出長租公寓本質屬性，屬於居住價值之外的服務類型，不利於降低營運成本。他以酒店做類比，“以五星級酒店為例，游泳場、健身房和其他配套其實都不掙錢，酒店靠此類配套來拉高房價；反觀快捷酒店，將配套全部砍掉，隻保留單純的居住屬性，於是節省了成本。用提供增值服務的辦法吸引租客，我並不看好。”
熊林則認為，長租行業在未來的分工會非常明確，不會出現一家通吃的情況，“即便租客住在這裡，他就一定要使用你的服務嗎？社會上其實有更專業的機構來提供相同的服務，我認為還是應該做各自專業領域內的事，至少現階段不能對增值服務的收益有不切實際的預期。”
除了增值服務外，長租公寓品牌的成本很大一部分在獲取房源上。從房源情況劃分，目前長租公寓品牌大概分成兩種模式：集中式（租下或持有一整棟物業）和分散式（從小業主手中租得房屋再轉租給租客）。
集中式公寓租下的幾乎都是商業、辦公類項目，除“商水商電”外，還要考慮房源是否充足的現實情況。“相比於出租給長租公寓品牌，酒店或酒店式公寓對業主的吸引力會更大，此外並不是所有商業、辦公類項目都適合包租給長租公寓，擁有合適的規模、樓層、房屋數量，以及交通條件的項目屈指可數，隨著長租公寓品牌越來越多，可以租到的物業一定越來越搶手。”前述長租公寓企業工作人員說。而分散式的營運也要考慮較長的管理半徑問題，集中式公寓4個人就可以管理的太空，分散式需要更多人手。因此兩者的經營成本都不低。
但也有人對“二房東”的模式持悲觀態度。郭毅告訴記者：“‘二房東’擺脫不了的一個問題是，一旦其經營得好，‘大房東’就會看到這部分收益，同時也希望自己獲利，很有可能在簽訂下一份合約時漲價，將‘二房東’的利潤太空擠走。尤其是分散式長租公寓，一般與業主隻簽訂3年合約，很快面臨‘大房東’漲價的問題。”
王戈巨集也認同“大房東”“坐地起價”的可能性：“二房東”是最不樂觀的，如果品牌輸出叫輕資產，資產收購叫重資產，二房東屬於“不輕不重”，包租模式對資金的需求是巨大的。
而屬於“二房東”模式的魔術方塊公寓對未來卻比較樂觀。“目前我國對長租公寓的權利保護比較到位，我們一般簽訂15到20年的租期，每年租金漲幅都有明確的合約規定，這部分成本從一開始就會被核算，不會影響到企業的經營。”金喆告訴記者，長租公寓的經營是一項專業技能，不是誰都能做的，“‘大房東’如果看到‘二房東’收益巨大，眼紅也沒有用，因為不是每個人都懂租賃房屋的精細化運營，我們是靠專業能力獲取收益的。”
但不少業內人士還是看好長租公寓的未來。熊林告訴《中國經濟周刊》記者，從巨集觀角度看，我國城市化進程進入第二階段，人口從中小城市進一步向大城市聚集，超大城市人口增長速度放緩，但500萬~800萬人規模的城市會得到快速發展機會，也就是說在一線城市人口流動速度放緩的同時，二線城市的人口數量將快速增長。他認為，2020年和2030年，中國流動人口將分別達到2.82億人和3.27億人，這些都是長租公寓的目標人群，“未來租賃人口的增長是十分確定的。”
責任編輯：劉萬裡 SF014
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