長租公寓生死之年：輕資產模式的活路

文/楊潔

編輯/葉麗麗

2018年，長租公寓進入生死之年，爆倉事件頻發，各地政府相繼頒布住房租賃市場的政策，長租公寓受到更為嚴格的管控。

對於提供租後服務的玩家來說，這或許是一個新的機會。

盈家生活創始人邢弢告訴鋅財經：他認為最終房屋租賃權會歸於“國家隊”，“國家隊進場意味著更豐富的資金體量，民營企業很難與之競爭，但這些國家隊選手又缺乏專業的服務能力，對於盈家生活來說是一個很好的合作契機。”

2018年底，盈家生活與中國銀行共同出資組建城盈住房服務有限公司，主要聚焦於住房租賃服務。

這是盈家生活的強項，自成立來，盈家生活的業務，主要為業主提供託管服務，以及為租客提供點餐、搬家、維修、保潔等租後服務。

2015年10月，盈家生活宣布獲得數千萬元Pre-A融資；2018年1月宣布完成B輪融資。

盈家生活創始人邢弢曾就職於電信、聯通等國企，歸國後在百度有過短暫的工作經歷，隨後在2009年與朋友一起創立線上生鮮超市，2010年，被酒店用品電子商務平台海客瑞斯收購，邢弢成為海客瑞斯的創業合夥人，從此踏入房產領域。

邢弢在海客瑞斯負責過酒店式公寓的搭建全程，從裝修到招租、培訓、運營，運營，經歷了整個周期。當時他看到一個趨勢：2008年是做酒店最巔峰的時期，從2011年開始，酒店發展的增速將放緩，而酒店式公寓將會是中國房地產一個強有力的補充。

邢弢想要更為專業地了解這個領域，他進入服務於高端客群，注重租後服務的優帕克。

“我就像個店小二，什麽都做。”邢弢形容自己當時的狀態。在優帕克，擦馬桶、招租、裝修、翻房、保潔、智能平台的對接，邢弢完完整整地跑了一遍。同時，他琢磨出了一套完整的包括租金分期，獲客標準、引申業務在內的體系。

自己練了一遍，基本功就會扎實。拿著這一套方案，邢弢開始了二次創業。2014年10月，他創立盈家生活。

作為一家互聯網公司，在起步之初，盈家受到的限制比紅利更多。邢弢看到的是，無論多便宜的長租公寓，租客都有大量租後需求，但當時市場裡的二房東們並不這麽想，“很多人對於租賃是服務沒有概念，只知道這是一種銷售。”邢弢說。

很長一段時間，盈家生活做的是保潔、搬家、裝修等事。

2015年下半年，國務院辦公廳的85號文首次把公寓定為生活性服務業，在稅收、融資等方面給予政策支持。

在政策和資本的驅動下，不少玩家紛紛加入進來。巨大的市場增量給予了企業想象空間，在金錢和速度的衝擊之下，長租公寓的擴張變快了。

但邢弢並沒有將自己轉型成擁有公寓資產的二房東。他深知，盈利難是長租公寓行業公開的秘密，薄利的情況下，一旦規模化就容易虧損。

盈家生活一直走的是輕資產戰略，邢弢告訴鋅財經，用專業化的能力為缺乏運營能力的甲方賦能，為租客提供標準化服務，這是盈家生活核心的商業模式。

“我們並不追逐風口，跟所有做租賃的人不一樣，我不尋求一家租賃資產的增值，我尋求的是針對住房人員的服務收益。”邢弢說。

盈家生活搭建了租後生活服務平台，提供包括保潔、裝修、找工作等等20余項服務。

2015年到2016年，邢弢把融資的錢都投入到硬體研發中，2017年，盈家生活推出整體無人公寓的基礎模板和智能連接，這是為了將租客連接起來，提供跨公寓的會員服務。通過和公寓聯盟的方式，盈家生活將不同公寓的租客們，都變成了自己的會員。

在積累了大量的會員數據後，可以針對每棟公寓提供不同的服務。盈家在每個公寓安裝的智能門鎖、智能電表、智能路由等產品，和租客形成互動，背後有一套算法預測每棟需要的產品。

邢弢提到一個例子，盈家服務的一個藍領公寓，因為房間較小，很難晾曬被子，很多人就很久不洗被子。盈家生活推出租被子的服務，每月55元，可以一月一換，目前有1000多個房間訂購了這個服務。這項業務一年銷售量超過60萬，淨利潤超過20萬。

靠數據分析，挖掘租客的深度需求，邢弢說，這將是一個新型的服務市場和流量市場。

會員的吸引力也在增加，邢弢介紹，他幫助公寓實現零成本獲客。從一個公寓退租的租客，邢弢會推薦聯盟裡的其他公寓，這吸引了不少二房東的加入。

同時，被會員吸引來的社區配套裝務業在增加，邢弢提到，目前和盈家生活配套的電影院已經開了13個，盈家生活託管哪個公寓，這個電影院就開到哪裡。

到目前為止，盈家生活全國已布局5個一線及領先二線城市，合作機構房東 8000多家，合作個人房東4000多家，服務房源累計超過27萬間。

但邢弢面臨的問題，依然是老問題——用戶教育。

“客戶的需求不是調研出來的，而是被觀察出來的，我不告訴租客租金能月付，還能享受年付的折扣，他根本想不出來還能有這種服務，我們需要一遍遍地教育大家。”邢弢說自己已經養成了不停宣傳的習慣，像傳教士一樣。

今年，邢弢的目標繼續用數據挖掘服務，解決租客床頭五米的需求。對於需求的挖掘到達極致，提高效率，盈家才有更大盈利的可能。邢弢告訴鋅財經，目前，盈家生活僅僅是微盈利。

他的另一個目標是擴大會員的數量，2019年爭取全國聯盟達到一萬家公寓。2018年底，盈家生活的聯盟公寓是2000多家，他告訴鋅財經，一年增長5倍的信心，來自於越來越多的人主動上門找他。

鋅財經

一直沒有什麽企業關注租後服務，什麽時候你覺得公司可以立足、穩定下來了？

邢弢

我一直沒覺得穩定，當國家隊準備出手的時候，我認為長租公寓進入到一個政策穩定的狀態。二房東的狀態很複雜，所以2014年的時候，我是不想做，到了2015年、2016年是不敢做。

未來國家隊入場後，房源一個水準線上，拚的就是服務，誰的會員多，誰的服務好就能活。盈家已經進入了靠硬體和算法來提供精準服務的時代，很多人還沒有這個概念。

鋅財經

2018年行業頻繁爆倉，接下來是什麽走向？

邢弢

住房租賃沒什麽價值增長點，它是解決民生和穩定的問題，我覺得做的正常的二房東本質就是一個薄利生意。要規模化，機構化就容易虧損，爆倉本質上是資產玩出了問題，接下來拚的就是運營，控制成本，提升效率，不論是頭部還是尾部玩家，都要根據自身的長處尋求更有效，多元的盈利模式。

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