剛需購房？改善型購房？養老購房？北京大學的徐遠教授，為你拆解房產謎題。
題記
剛需族買房的兩大原則
剛需族在買房的時候，無論經濟實力怎樣，都需要遵循兩大原則：“先上車原則”和“稀缺原則”。
第一是 “先上車原則”。
很多人以為買房就要一步到位，面積夠大，位置夠好，挑來挑去就耽擱了。房價一直漲，最後會越來越買不起。
如果把中國的經濟比成一列奔馳前進的列車，那大中城市就像是一節節車廂，買房就是買票上車。我們要先買票上車，買不起豪華臥鋪票就先買站票，要先買票上車，買不起豪華臥鋪票就先買站票，以免被列車拋下。
買不起大房子，就先買小房子，隨著小房子的增值，再找機會換大的。
第二是“稀缺原則”。
買房的過程中，人們經常面臨兩種選擇：買市中心的小房子， 還是買遠一點的大房子？
正常情況下，小房子雖然小，但是因為在市中心，價格還會貴一點。
這個時候，你要記住稀缺原則，即買負載著城市稀缺資源的市中心的房子。房子的價值在於附近的稀缺資源，如學校、醫院、商圈、辦事機構等。正是這些帶來各種便利的資源，才讓房子更值錢。
遠郊的房子，面積雖然大一點，但是因為很不便利，很容易被替代，所以是相對不值錢的。
如果實在買不了市中心的房子，就選地鐵沿線的房子，因為交通的便利可以部分代替城裡的各種便利。
“改善型購房”為時不晚
解決了住房的剛需問題後，接下來就進入以“改善”為目的的“改善型購房”階段。“改善”有兩層含義，第一是改善居住條件，比如面積更大、學區更好等；第二是改善財務狀況。
房子作為一種非常重要的資產，在家庭財產中佔絕對大的比重。所以你若不考慮其保值增值及改善家庭財務狀況的特性，那就大錯特錯了。
在過去十幾年裡買了幾套房子的人，現在財務狀況都得到了大幅改善，甚至實現了財務自由。現實中，還有些人只看到了買房的負擔，看不到房子的資產價值，這也是不對的。
買房在初期是有負擔，有首付、月供的壓力，但是過不了幾年，房子就是資產了。很多朋友買完房子租出去，沒過幾年發現租金比月供款要多，完全可以抵掉月供款，房子就變成完完全全的淨資產了。
那麽，現在買房晚不晚，還能改善財務狀況嗎？
答案是能夠。
第一，房地產仍舊具有“保值”“增值”的屬性。
房價的長期趨勢是上漲的，這是很多國家的普遍現象。從1946年到2016年70年的時間裡，全球14個主要發達經濟體的房價累計上漲了90多倍，扣除物價因素的影響值，還上漲了4倍多。由此可見，房地產“保值”“增值”的屬性是實至名歸的。
你可能有疑問，既然房價一直在漲，那房地產泡沫是怎麽來的呢？
這是因為我們對現象的關注是有選擇性的。
例如，很多人都知道2007 年的美國房地產泡沫，但是很少人知道現在的美國房價已經超過了2007年房價的最高點。
泡沫和危機引起很大的動蕩，媒體反覆報導，吸引很多關注。但房價是年複一年地上漲才是常態，大眾如溫水中的青蛙，很少會留意到。
第二，我國的經濟發展水準還很低，
經濟增長和房價上漲還有很大的空間。
目前，我國居民收入水準只有美國的1/7，隻相當於日本1970年的水準，或韓國1985年左右的水準。
經濟增長還在持續，城市化遠沒有完成，人口基數很大，老齡化才剛剛開始。因此，經濟增長、城市化、人口基數這“三大紅利”，共同構成了房價上漲潛力的基本面。在可以預見的將來，中國經濟增長的巨大潛力是支持資產配置的第二個理由。
第三個理由就是全球範圍內的“資產荒”。
“ 二戰”以來，全球經歷了長期的繁榮與穩定，在戰後這70多年的時間裡，全球範圍內積累了大量的財富，這些財富都需要尋找投資管道。然而，可投的項目就那麽多，可買的資產越來越少，於是，作為安全資產的房子自然受到追逐。
未來，只要不發生大規模的戰亂，大城市的房子作為安全資產還是會繼續看漲。
房產投資收益率高於股票和理財
從歷史數據看，買房的收益率比買股票、債券的收益率更高， 同時也更穩定。
從2003年到2017年這14 年時間裡，房子漲了近10倍，一線城市的房價從每平方米5 000元左右漲到50 000元左右，二線城市的房價從每平方米兩三千元漲到兩三萬元。
如果考慮抵押，過去購房的首付平均為全款的30%，也就是加了3倍多的杠杆——這樣計算下來就是30 多倍的收益率。
這樣的投資收益率，是遠遠超過股票收益率的。
做個比較， 如果你買了股票，同一時間段內，上證指數漲了4.5倍，深證指數漲了4.7倍，中小板指數漲了6倍，港股的恆生指數漲了4倍，不管與哪種相比，買房的收益率都要比股票收益率高5倍以上；如果你買了理財產品，收益率就更低——也就漲了1倍左右；如果你買了國債，收益率比理財還要低。
更重要的是，我國經濟增長的空間和城市化的空間還很大，只要國家繼續穩定發展，城市房價的長期上漲趨勢還會保持。
實際上，在過去十幾年裡，買了房子的人，都改善了財務狀況；買了股票的人，除了極少數眼光獨到的人掙了錢，大部分人沒怎麽掙到錢——買了騰訊股票的掙了錢，買了中石油股票的賠了錢——買股票的風險是相對較大的。
合理安排首付和貸款的三個原則
合理安排首付和貸款有幾個基本的原則。
第一，要盡量少付首付，多用貸款。一般來說，購房應該付一個在允許範圍內最低的首付。這樣的安排，不僅可以減輕早期的支付壓力，還可以對抗未來的通貨膨脹（簡稱“通脹”）。如果通脹水準高的話，10年後要還的100萬元，可能隻相當於今天的50萬元，這樣就相當於又省了50萬元。
第二，不僅要多用貸款，還要將貸款的期限盡量延長。這樣既可以減少首付的支付壓力，又可以對抗未來的通脹。總之，是把支付時間延長。
第三，貸款的時候盡量選擇公積金貸款。因為公積金貸款利率低，這樣可以省很多月供。按照目前的利率水準，20年期100萬元的貸款可以節省1000元左右的月供。如果你住房公積金账戶中還有錢，一定不要忘了取出來使用，不然這個錢只能白白地放在账戶裡，變成名副其實的“紙面財富”。
哪些城市的房地產值得投資
你可能聽說過一個詞叫“百歲人生”，是說人類已全面進入長壽時代——我們的父母活到90多歲，我們這代人活到100多歲將是大概率事件。
假設60歲退休，我們將還有40年甚至更長的養老生活，自然需要更多的財務資源。隨著物價的上漲，還是要有一點資產放在手中，多一層保障。買房養老，其實是老齡化背景下的一個保障機制和資產配置問題。買得好的話，不僅可以幫助父母養老，還可以讓自己“老有所依”。
什麽叫“買得好”呢？就是要盡量挑選增值潛力大的房產。
很多人覺得養老房就在老家縣城買，房價還便宜。但既然是一份“老有所依”的資產，你就要考慮其保值增值的潛力。所以城市的發展潛力，才是最重要的考量因素。
關於這個問題，我們團隊做過系統的研究，梳理了決定城市房價的八大要素。
為了便於理解和記憶，我把這八大要素分為兩類，各含4個：第一類是“常見的已知要素”，第二類是“不常見的關鍵要素”。
常見的已知要素分別是：
城市規模（以地區國內生產總值， 計GDP 總量或者人口總量為衡量標準）、人口流入、平均收入（以職工平均收入水準為參考）和土地供應情況。
這些要素在關於房地產的討論中經常被見到，代表著一個城市的綜合發展水準、人口吸附能力、平均收入水準和住房供應水準，這些都是影響房屋價值的重要因素。
這些因素雖然常見，但其重要性不應被低估。例如，城市規模是決定房價的最重要的因素。這一條很重要，但很容易被忽視。
為什麽大城市房價高，小城市房價低呢？這是因為一個城市的規模就是其資源集聚能力和城市管理水準的最重要指標。加上城市發展的網絡效應，大城市的發展潛力和穩定性也會比小城市大。
另外，人口流入這一條也非常重要 。一個城市外來人口越多，房價也就越高。北京、上海、廣州、深圳等大城市就不多說了，房價很高，外來人口也很多。除了人們熟知的這些大城市，還有一些中小城市的人口流入也很多，如珠三角的佛山、東莞和中山。這三個城市地處粵港澳大灣區，區位條件好，發展潛力大，吸引了大量的人口流入，房產保值增值的潛力也很大。
除了四個常見的已知要素，還有四個“不常見的關鍵要素”。這四個要素很關鍵，可能會幫你找到挑選城市的“勝負手”，它們分別是：
1. 兒童數量增速。
數據顯示，一個城市學齡兒童的數量增速越快，房價就越高。例如，深圳房價漲得很快，還有一個非常重要的原因，那就是深圳學齡兒童的數量增速是全國最快的。
從2000年到2016年，深圳學齡兒童數量增長超過300%，不僅是全國最快的，而且是排名第二的廈門的2倍，是排名第三的北京的3倍。
這樣一來，你就明白為什麽深圳、廈門、北京的房價漲得那麽快了。家裡小孩要上學，買房就變成了“剛需”，人們也就不會再猶豫了。而且買了房之後，不僅孩子的上學問題解決了，而且房子還增值了，一舉兩得。
2. 上市公司數量。
一個地區上市公司的數量，是當地經濟活力的重要指標。要知道，在我國公司上市是很難的——一個公司要過五關、斬六將，最後才能上市，所以上市公司的總體品質比較高。最近幾個月，股票發行審核委員會開會， 經常是“5過1，6過1”，審查之嚴，可見一斑。
如上圖所示，2017年A股新上市公司數量最多的省份或直轄市，分別是廣東、浙江、江蘇、上海、北京、福建、山東和湖南。這八個省市，也是中國經濟比較活躍的地區。
3. 財政收入。
我國很多地方的經濟統計結果不一定特別準，但是財政收支的數據很靠譜，所以真正經濟好的城市，財政狀況也很好。
相關數據顯示，我國有七個省市的財政狀況良好，分別是上海、北京、深圳、廣東、浙江、江蘇和福建，而其他省市大多處於財政赤字的狀態，也就是入不敷出。相應地，入不敷出的省市就很容易大量賣地，房價增長的潛力自然就打了折扣。
4. 服務業佔比。
服務業佔比就是一個城市經濟中服務業的比重。我們的研究成果表明，服務業主導的城市，發展潛力大，即使在經濟下行的情況下也表現比較好，比工業主導的城市好，具有對抗經濟下行的特性。所以，在我國經濟增速下行、經濟轉型的大背景下，服務業佔比這一要素尤其重要。
以上內容就是決定房價的八大要素。
通過這八個要素，我們就可以完全理解中國房價的決定性因素。所以，當你買房的時候，不妨列個單子，一一比對，不僅要比對前面四個常見的要素，更要關注後面四個不常見的要素。
國外的房產值不值得買
有人說國外很多大城市的房子比國內還便宜，與其買國內這麽貴的房子，為什麽不買國外便宜的？
國外買房投資這件事，根據我們以往做過的研究，可以概括如下：
第一，國外的房子其實不便宜。
很多國外的城市的房價，一眼看去比國內一線城市的房價便宜很多。但是這些大城市只有幾十萬人口，人口規模相當於國內的地級市。如若和國內地級市的房價相比，這些城市的房子還是很貴的。
例如，亞特蘭大是美國的大城市，但是人口只有50 多萬，房價每平方米2萬多元。對於一個擁有50萬人口的城市，這個房價其實一點也不便宜。
第二，與國內可比的城市相比，
國外城市的房價更高。
例如紐約、洛杉磯這樣的大城市，其市區人口有好幾百萬，都市圈人口有一兩千萬。這樣的城市的房價就比國內的貴，比如紐約、洛杉磯的房價，差不多是北京、上海房價的兩倍。
第三，國外的房子投資收益率也不高。
紐約、東京等特大城市的房產，不但價格貴，持有成本也很高，但投資收益率並不高。
以紐約為例，其房價大約是北京的2倍，名義上的房租收益率在4% 以上，但是扣除房產稅、保險費、管理費等稅費後，最後也就剩下2% 左右。這個數據和國內一線城市的差不多，但考慮到國內房價增長快，投資價值還是國內城市房子的大。
其實，還有一個簡單的邏輯可以告訴你在國外買房不太靠譜：
這是個資金富余的時代，國外的資金也在尋找投資機會。前兩年歐洲的國債收益率很低，甚至是負的，如果國外的房產有較高收益，那麽早就被專業機構、富豪們買走了。等我們去買，可能就成了“接盤俠”。
所以，普通家庭去國外買養老房是不太靠譜的。
不過，有少數高淨值人群，資產很多，在國內已有很多套房子了，他們在國外買房不是為了增值，而是為了優化投資組合，分散持有資產。那是另一種考慮，不在此進行討論。
（文章僅代表作者本人觀點，不代表21世紀經濟報導官方立場。作者 / 徐遠，北京大學國家發展研究院金融學教授，北京大學數字金融中心高級研究員，博士生導師，美國杜克大學經濟學博士。深耕房產研究20余年並多次作出精準預測。）
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