劃重點：
騰訊《棱鏡》作者：張慶寧
編者按：
2018年是個歷史“大年”。
這一年，巨集觀經濟和各個行業都在發生顯著變化，從金融行業去杠杆到資本市場大波動，從地產調控深水區到消費領域新格局，我們各個生活側面也在隨之調整；
這一年，互聯網創業公司上演了一場集體IPO盛宴。這股新生力量正在成熟，改變著中國商業的生產力方式和生產關係結構；
臨近歲末，同時處於這個資訊泛濫但優質資訊稀缺的時代，《棱鏡》希望從金融業、資本市場，以及地產、消費、娛樂等重點產業領域入手，複盤他們的這不平凡的一年。我們希望，這一疊歷史底稿的作用不僅僅是總結過去，更重要的，是讓我們砥礪前行於未來。
是為“2018這一年”系列第七篇。
第一篇：棱鏡丨大牛股正集體隕落！108家5年5倍股 1/3今年被腰斬
第二篇：棱鏡丨超150家上市公司大股東滿倉質押 紓困見成效暗雷仍待破
第三篇：棱鏡丨互金風光褪去：5000多家平台爆雷，上市股價最高跌七成
第四篇：棱鏡丨香港IPO悖論：募資額全球第一，回報率十年新低
第五篇：棱鏡丨赴美IPO中概股搶跑上市：估值難定，首日破發頻繁
第六篇：棱鏡丨PE“差錢”歲月：前三季募資下滑6成，7成基金只看不投
12月23日一早，北京氣溫驟降，馬曉軼在寒風中騎著共享單車，再換乘地鐵，趕往昌平區某建案收房。
售樓小姐臉上掛著暖洋洋的笑容，她拿出pos機，從馬曉軼的銀行卡中劃走6.6萬元，包括契稅、公共維修基金、物業費、取暖費等。她遞上一把87平方米小戶型的房門鑰匙，“恭喜馬先生，您現在是有房的人了。”
7個多月前，售樓小姐從馬曉軼銀行卡中劃走205萬元首付款，同時聯繫銀行，幫他背上300萬元分期25年的房貸。
馬曉軼是典型的剛需首套購房者，傾盡全力在北京“上車”，卻擔心自己為北京房價“站崗放哨”。他購買的這個建案位於五環與六環之間，售價均價已是5.85萬元/平方米。
2018年，該建案房價與中國樓市風向標北京一樣，在層層調控高壓之下表現穩定。
不過，名噪一時的“二線城市四小龍”蘇州、南京、合肥、廈門卻相繼降價，個別高點接盤的購房者呼籲政府介入托市，打砸售樓處的現象時隔多年再現。
在土地這一樓市生產資料的供給端，地方政府借助棚改貨幣化安置政策，消化高企的庫存。一旦房價下行導致土地出讓金減少，政府的財政收入和債務償付，無疑面臨挑戰。
房企位於土地供應者和樓市消費者的供需之間，對樓市走向尤其敏感。
帶頭大哥萬科在今年9月的秋季全員大會上高喊“活下去”，中型房企中弘股份資金鏈斷裂、遭強製退市，諸多房企開始陸續裁員降薪，在激進擴張後開始迎來行業寒冬。
樓市調控政策最密集的一年即將結束。2019年，中國樓市去向何方？
調控中的暖冬
這是1994年中國進入建案時代以來，樓市調控政策最密集的一年。
據不完全統計，2018年全國各地頒布的調控政策多達438次，刷新歷史記錄。中央決策層敲定“房子是用來住的，不是用來炒的”，該調控錨點自2018年3月中旬通過各個地方政府深化落實，調控層層加碼。
2018年3月17日，北京作為調控風向標率先出手，將首套房30%的首付比例提升至40%，二套房的首付比例提升至6成，房貸利率最低上浮10%。
馬曉軼記得清楚，他在4月初繳納首付不久得到消息——包括工、農、中、建四大行在內的北京部分銀行，5月7日（含）以後網簽並受理的首套房貸款，利率不低於人民銀行基準利率的1.1倍。
馬曉軼是首套房，原計劃6月前辦好房貸即可。聽到這一消息，他每天催促銀行工作人員加快進度，最終在利率上漲前辦完貸款手續，拿到僅上浮5%的“優惠利率”。
房貸利率再次加碼，並貫穿2018年調控政策始終。包括鄭州、杭州等二線城市，開始追隨北京，啟用這一手段。
鄭州房價漲幅曾經領跑全國，2018年4月，首套房利率上浮至20%-25%不等，二套房利率最高上浮35%，房貸利率高居全國第一。當月鄭州新建建案和二手房環比上漲0.5%。
雖是如此，全國房價依舊漲聲一片。
國家統計局發布的70個大中城市房價數據顯示，4月只有10個城市房價環比下降，兩個城市沒有變化，其他58城房價均環比上漲，其中丹東以2%的環比漲幅領跑全國。
在三亞、海口、西安、太原等庫存高企的二線城市，地方政府遏製房價意向不強。反之，西安通過放寬落戶政策之手段，吸引外地人口，刺激購房需求。
繼一二線城市之後，三四線城市成為2018年房價上漲主力軍，核心動力之一即棚改貨幣化安置政策。
“棚改”全名棚戶區改造，是對城市簡易房屋和棚廈房屋的集中區的改造，過去主要依靠實物住房安置棚改戶。
近年來，棚改貨幣化安置變成政策主導方向。業內測算，2018年的全國範圍內棚改貨幣化安置比例達到60%，資金來源主要是抵押補充貸款（PSL），提供者包括國家開發銀行、農業發展銀行以及部分商業銀行。
2018年6月13日，國家開發銀行網站發布的一篇《金融時報》的文章提到，國家開發銀行累計發放超過3.4兆元棚改貸款，幫助2000多萬戶居民搬出棚戶區。2018年一季度，國開行發放棚改貸款2575億元，“在改善百姓居住條件的同時消化盤活了房地產庫存。”
截至發稿，農業發展銀行以及其他商業銀行尚未發布相關棚改貸款數據。
棚改貨幣化造就大批持幣入市的購房者，他們所在三四線城市原本庫存高企，但在2018年卻出成屋價爆發式上漲的現象。諸如常州、沈陽等老牌“鬼城”，均在實行棚改100%貨幣化安置後一房難求。
“在貨幣化安置下，三四線城市出現需求虛增的情況，由於購房者手頭有錢，增加了很大的購買力，這在一方面減少了庫存，但另一方面也引來了房企拿地再建造後形成了炒作的風氣。”社科院金融所房地產研究中心主任尹中立對此評價。
10月8日，國務院常務會議部署推進棚戶區改造工作，明確提出要完善棚改貨幣化安置政策，建案庫存不足、房價上漲壓力大的市縣，要盡快取消棚改貨幣化安置優惠政策。
房企馬太效應
房企連接土地拍賣市場和建案銷售市場，而且屬於資金高度密集型行業，同樣是2018年調控之重點。
央行M2（廣義貨幣）增速是衡量市場資金供給量的重要尺度。2015年12月，央行M2增速鋼彈13.3%，月末M2餘額139.23兆元。充裕的資金供給，一定程度上促成本輪房價暴漲。
隨著2016年10月進入大調控時代，央行貨幣政策進入“穩健中性”時代，2017年5月M2增速跌破10%，此後保持個位數增長。直至2018年6月末，M2增速僅8%，創下歷史最低水準。
在資金閘口收緊的年代，中國銀監會又要求嚴格執行“加強土地儲備貸款管理”和“嚴控房地產開發貸管理風險”等分類監管規定，過去憑借高杠杆、高負債、高周轉、高規模發展的房企們，現金流驟然收緊。
對於房企來說，資金如水，但水價越來越貴。
正如富力地產，2017年豪擲200億元收購萬達77家酒店，激進投資之後，而今卻躺在乾涸的資金池中等待救援。
該公司截止2018年三季度報顯示，有息負債鋼彈1556億元。約63億元的账面資金，尚不足以支付未來一年的財務成本。
今年以來，富力連續四次發債失敗，只得通過股權增發等手段，爭取資金上的喘息空間。這對於一向注重公司股權控制的華南房企來說，不啻於斷臂求生。
富力不是孤例，按照恆大研究院的計算，除去民間融資和類金融機構貸款，中國房企截止2018年上半年的有息負債餘額已是19.2兆元的天量，每年的財務成本不會低於1.7兆元。
2018年11月，監管部門適當開閘放水，放鬆房企發債等融資需求。
據中原地產統計，進入11月份以來，有30余家房企發布了境內外融資公告，既有行業龍頭，也包括民營企業，融資類型包括增發、優先票據、中期票據、可換股債、公司債、短期融資券、ABS等形式，總規模超過1000億元。
在金融去杠杆的大背景下，諸如信託等房企極其依賴的高成本融資管道，都開始缺錢了。
一家大型信託機構的工作人員對騰訊《棱鏡》表示，出於風險考慮和自身資金緊缺，他們已經拒絕與中小房企洽談融資，“行業排名前20的房企可談，對於其中負債率太高的房企，我們的條件會非常苛刻，甚至不予考慮。”
“房企行業格局正呈現馬太效應：具備多元管道融資能力的大型房企還在擴張，中小房企的生存空間越來越小。”一位粵系房企高管對騰訊《棱鏡》表示，即便在龍頭房企之間，同樣存在融資成本差異，“保利、萬科的負債率低，擁有國資背景，發債成本能比融創、恆大這些民營龍頭便宜一半。”
以房企銷售規模計，克爾瑞數據顯示，2018年1-11月，TOP100房企的整體銷售規模超過8.7兆元，同比增長37.5%；前11個月銷售規模破千億的房企共計25家，2017年同期僅14家；銷售規模破三千億的房企共計6家，2017年同期僅三家。
6家三千億級房企分別是碧桂園、萬科、恆大、融創、保利、綠地，前11個月合計銷售2.3兆元，佔到TOP100房企整體銷售總額的26.4%。
龍頭房企面對未來的行業形勢依舊謹慎。融創董事長孫巨集斌年初提出“安全第一”的口號，而今已是房企生存策略之共識。
2019年樓市何往
臨近年末，關於樓市生變的信號越來越多，挑逗著人們的敏感神經。
11月6日，一張微信群截圖顯示；“華夏的小鎮集團全國400多人和華夏京南集團500多人全部裁掉。”
騰訊《棱鏡》證實，自2018年二季度，華夏幸福開始進行人事收縮，將其天津事業部、重慶事業部裁撤。“目前其產業小鎮集團也已經撤並到產業新城集團，其京南事業部也大量裁員。”華夏幸福內部人士表示。
這家全國排名前十的河北房企，飽受產業新城擴張後遺症困擾，資金鏈緊張，不得不將19.7%股權轉讓給平安資管和平安人壽，獲得137.7億元的交易對價，囤量過冬。
此外，萬科、恆大、碧桂園、綠地等龍頭房企，均在以“人員優化、架構調整”的方式，控制整體人員編制。
中介端同樣難以幸免。
中原地產旗下的上海中原內部發文，自2018年10月1日起針對公司的福利待遇政策及薪酬進行調整，暫時取消全勤獎、年資工資減半等。
中原地產華東區總裁兼上海中原總經理陸成發出了一封《致上海中原全體同仁的公開信》，指出上海中原的經營困境，“上海中原在過去兩年一直處於結構性虧損狀態，近大半年以來，為了清理大量積壓已久的一手分銷爆單壞账，公司的財務账十分難看，如果沒有中原集團的幫助，恐怕上海中原早就要面臨現金流不足的問題，對中原和行家來講，現在就是‘排隊去死，看誰有實力排在最後的淘汰賽。”
“從二手房價格看，全國房價轉捩點已經出現，連續2個月出現超過10個熱點城市二手房價格下調，這是最近4年來首次出現。”國家統計局發布的11月70城房價後，中原地產首席分析師張大偉預言，未來幾個月，二手房價格下調的城市增多，下調幅度將繼續加大，新建住宅部分也將逐漸開始調整。
12月21日，中央經濟工作會議用66個字定位中國樓市：“要構建房地產市場健康發展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系。”
兩天之後，住建部重申中央方針之餘，明確落地細節，“繼續保持調控政策的連續性穩定性，加強房地產市場供需雙向調節，改善住房供應結構，支持合理自住需求，堅決遏製投機炒房，強化輿論引導和預期管理，確保市場穩定。”
“因城施策、分類指導”的調控方針正在賦予地方政府調控自主權，但同時要求權責統一，“夯實城市政府主體責任”。
12月18日，因棚改導致庫存積壓的山東省菏澤市宣布取消一二手房限售，山東省住建廳回應稱“不乾預省內城市具體政策，但會進行總體把控”。
12月19日，廣州放鬆“商住房”調控，宣布2017年3月30日前(含當日)土地出讓成交的房地產項目，其商服類物業不再限定銷售對象。
相對單點城市的自主調整來說，房貸利率這項指標的變化同樣值得關注。
融360的最新監測數據顯示，11月份，全國首套房貸款平均利率5.71%，相當於基準利率1.165倍（上浮16.5%），環比10月持平；在連續22個月上漲後，房貸利率首次出現環比“零漲幅”；二套房貸款利率出現下滑跡象，各地原本縮緊的二套房貸款業務相繼鬆綁。
騰訊《棱鏡》注意到，杭州、北京、深圳、廣州、南京、廈門等城市的各大銀行相繼宣布下調房貸利率。
而關於2019年中國樓市何往這一問題，或許每個人都有自己的判斷。比如馬曉軼在收房時得到消息，他購買的那個建案，“下一期項目的建委備案售價可能適當上調”。
（文中馬曉軼為化名；《棱鏡》作者孫春芳對本文亦有貢獻。）
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