學區房怎麽買才靠譜？購買學區三大誤區要注意

學區房是房地產市場發展的衍生品，伴隨著人民對子女教育的重視度日益提高，學區房的價格也不斷上漲。最近學區房更是頻頻登上新聞，日前北京1050萬的學區房地下室再次成為焦點，對於沈陽購房者來說，買學區房到底靠不靠譜？買學區房一定能上好學校麽？

沈陽目前的學區劃片方式是先普查後劃片，且是單校劃片。雖然大體上是以小區為部門進行學區劃片，但也經常出現同小區的不同樓棟劃分到不同學校的事情。不同區域與不同學校對於入學條件也有不同要求，一般要求人戶合一在一至三年，最高甚至有要求人戶合一六年的。但這只是入學普查報名的前提條件，不代表一定可以入學，具體的入學條件都是根據當年的普查數據確定的。

買新房入學也要看情況。新建案入學一般有三種情況。一是項目自建學校。這種學校大多是私立或民營性質，可能是合作辦學或協作辦學，需要了解最終的學校辦學主體是誰，辦學品質良莠不齊，好處是入學較有保證。二是項目配建學校。這種大多是城市周邊項目較多，教育資源不足但周邊規劃生活區較大的情況。辦學主體大多是當地教育主管部門。這種學校在辦學頭幾年入學較有保證，但周圍生活區建立起來之後可能會出現較大的入學壓力，尤其是新小區兒童入學時間較為集中的年份。三是劃片入學。這種要細分為兩種情況，一是項目未入住時教育局出具檔案劃入某學校學區。這種情況可持合約入學就讀，但要注意查看開發商是否持有正式檔案，並要向學校了解入學期限，大多都需要前一年購買。這種劃片入學的情況很難保證學區的穩定，尤其在購買高峰期入學需求集中的時候。

而買學區房有幾大誤區需要注意。第一、學區房買得越早越好。很多人都早早就開始準備學區房，須知學區劃分並不是一成不變的，隨著適齡兒童數量的變化，城市建設，政策調整，學校搬遷等問題學區都可能出現較大的變化。一般提前3年左右是比較合適的時間。第二、盲目追求名校。不同的重點學校一般都有不同的教育特色，而孩子的性格與特長方向都不同，建議根據孩子來做不同的選擇，不要盲目追求名氣。第三、盲目追求學區，不求甚解。有些家長購買學區房隻注重學區而忽視了戶口、人戶合一年限、入學要求等方面，事到臨頭才發現孩子無法入學。

購買學區房之後先要了解對應學校的招生限制要求，不要正好卡著要求來，最好留有余地，比如入學要求人戶合一3年，那最好提前3年多一些，但不要太久以免學區劃分出現變化。選擇學區房要留意前房東戶口是否已遷出，如未遷出需要在合約中約定遷出時間與違約責任，避免無法落戶的事情發生。買學區房需要知道學位是否已經使用，目前沈陽規定學區房學位3年可使用1次（獨生子女家庭），避免因學位使用問題而無法入學。

購買新房入學雖然不要求人戶合一的年限，但需要注意的問題一點都不比二手學區房少。一、要注意學校的辦學主體，以及具體的管理部門。是當地教育局還是開發商與學校合辦還是開發商自己辦學，在投入和辦學經驗上差距頗大。二、注意入學條件。有些是持購房合約參與入學普查，然後根據學位空余情況派位，有些是持購房合約無條件入學，這點差別非常大。三、注意購買時間點。購買新房學區房的，一定要注意時間，避免政策調整。比如年初時東北育才丁香湖小學的學區維權事件。在2017年以前都是無條件入學，在2017年發現適齡兒童過多學校無法承載，由於沒有事先的規定與通知，只能全盤接收，但這樣的事情勢必不能長久，所以2018年學區重新調整是大概率事情。

新房由於購買時間與交房時間集中，造成適齡兒童入學時間集中，很可能發生學校無法承載的情況，所以最好不要提前太久購買新房學區房，不然學校容量不足學區調整造成無法入學就悔之晚矣了。這點二手學區房相對好一些，尤其是整個學區都是老房子的老學區。由於有學位3年一用的限制在，二手學區房的分布相對穩定。