文/意見領袖專欄作者 夏春、鄭梅玫
3月30日國內地產股的暴漲，幾乎超出了絕大多數人的預期，在銷售端一些地區的“鬆綁”政策近期也似乎開始奏效，市場都在等待地產向著回暖的方向發展。
與此同時，疫情之後一直持續升溫的美國住宅地產，近期也有不少令人意外的數據公布。
美國房地產市場面臨轉折點
美國20個城市的標準普爾/CS房價指數，在1月份重新加速，同比上漲幅度高達19.1%，不少城市的房價上漲仍然維持著驚人的速度。
例如，亞利桑那州的鳳凰城已經連續32個月是全美房價增長最快的城市，1月同比漲幅達到32.6%，佛羅裡達州的坦帕市緊隨其後，排在第三位的是大家更熟悉的邁阿密。
美國房價增速在去年年中左右的時候達到峰值，近幾個月已經稍有降溫，但1月的數據再次令人意外。不過，更近期的2月銷售數據卻反映出另外一番情景。
美國2月獨棟新屋銷售意外下滑，是連續第二個月下滑；同時2月成屋銷售更錄得一年來最大降幅，同樣低於預期。
在疫情之後持續一年多熱潮的美國住宅地產出現一些降溫的跡象，這完全在情理之中。但市場擔憂一些因素的變化可能會令地產大幅降溫，甚至出現“硬著陸”。
擔憂的原因首先是房價的高企，加上高通脹下建造材料、人工成本也大幅上漲，“勸退”了很多買家，建築商壓力也不小。
更重要的是，市場擔憂美聯儲更快加息，會令信貸活動放緩和抵押貸款利率飆升，戳破地產熱潮的“泡沫”。
房利美的30年固定貸款利率從去年2.75%的最低點，上調至目前的4.16%，接近三年高位，季度上漲幅度是過去近二十年的最快。
影響美國房地產走勢的五大因素
市場的擔憂有一定的道理，這也是近期美國住宅地產出現一些降溫跡象的原因。但我們認為，這些變化還不足以令美國近幾年的住宅地產熱潮就此結束，不太可能出現“硬著陸”甚至“泡沫”破滅的情況，理由是背後更深層的五大因素並沒有發生根本性的變化。
首先第一個因素是，供需關係仍然緊張。美國的住房短缺問題沒有被大幅改善，房屋庫存和空置率都處於多年來的極低水準。加上供應鏈中斷和勞動力短缺問題，短期的供應沒有跟上。
雖然一些地區的建築許可有顯著增加，例如前面提到房價上漲最凶的鳳凰城，去年許可就增加了15%，不過相對鳳凰城的人口和需求快速增長，並不算是過度建造。
考慮到市場仍然擔心通脹，以購買住房來抵禦通脹的需求可能還會增加，供應要想跟上新的需求，將耗時更長。
第二，貨幣寬鬆和超低利率是疫情之後住宅地產開始活躍的重要因素之一，即便美聯儲加息回到疫情前的水準，貸款利率仍然處於近20年的偏低水準。這會在一定程度上令地產降溫，但居民房貸杠杆和可支配收入等都在一個比較健康的水準，與08年情況大不一樣。
第三個因素是，家庭資產配置上的再平衡需求。與中國家庭資產配置過去依賴房地產形成對比，美國家庭在金融危機之後，不斷加大在股市的投資，但隨著美股不斷走高，加上對通脹的擔憂，謹慎的投資者將逐步減少股票配置，資金逐步回流向房地產市場，疫情只是加速了這一變化的配置需求。
第四個因素是，人口年齡結構的變化。數據顯示在2020-2024年期間，美國30-34，35-39歲的人口佔比將僅次於25-29歲人口佔比，排名前2和前3位。再下一個五年，這個年齡段的人口佔比將上升到前兩位。
十多年前房地產市場的泡沫在金融危機下破滅，對美國家庭造成巨大的負面影響，使得這一代人推遲了購房需求。隨著美國80後和90後，逐漸成為比重最高的群體，進入到結婚生子階段，購房需求增加，住房擁有率開始回升，但還沒有回到08年之前的水準。
最後一個因素是，疫情導致的居住習慣的改變和加劇人口流動的趨勢，難以反轉。疫情後在家辦公的做法，改變了很多人的生活居住習慣，大家紛紛從大型都市如紐約和舊金山搬離遷移到小城鎮，南部陽光地帶比如鳳凰城，夏洛特，亞特蘭大，坦帕，和邁阿密等。
這也和南部州的工作機會更多，南部州的稅收較低密切相關。其實這些趨勢早就已經存在，疫情只是加劇的作用，即使疫情結束，趨勢也難以反轉。
可以看出，這些因素都不是一時可以改變的，總的來說，我們預計美國住宅房地產近期會有所降溫，但整體的熱潮大概率在未來幾年持續。
需要補充說明的一點是，雖然快速加息不太可能會導致美國住宅地產的“硬著陸”並損害經濟，但反過來，如果加息引發了經濟衰退，那麽地產則也會多多少少受到影響。
以房地產投資來應對高通漲
順便提一句，表現令人意外的不僅僅是美國房價走勢，還有香港房價，儘管社會動蕩又緊接著新冠疫情，衝擊一波未平一波又起。但實際上，即使在疫情初期，香港二手房價格指數最大回撤也不到9%，並在去年8月的時候又突破了2019年6月創下的歷史最高。
今年這波更大規模的疫情壓力之下，香港房價指數也僅僅下跌了約3%。歸根到底，香港的房價高企還是來自於供應不足，高通漲影響下房地產仍然是少有的可靠選擇。近期內地一線城市房價有所回暖也是類似的道理。
綜合來看，全球通脹也可能持續數年甚至十多年。很多投資者越來越認真思考如何調整投資組合來應對通脹升溫，相對投資門檻較高的地產，對於投資者來說房地產信託基金REITs等資產的靈活度更高，可以在一定程度上對衝通脹上升的風險。
歷史數據也顯示，美國通脹上升時期，房地產REITs往往可能提供較好的相對投資回報。我們會在接下來持續給大家帶來關於全球房地產REITs的研究分享。
(本文作者介紹：銀科控股首席經濟學家，金融研究院院長)
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