過去幾年，全球房價普遍上漲，從溫哥華、墨爾本、到美國加州和英國倫敦，而香港一直是表現最搶眼的市場之一。
但到了2018年底，香港樓市已出現放緩跡象，甚至有了“泡沫破滅”的擔憂。
10月份，香港房地產市場出現29個月來的首次下跌。到了11月，香港新屋銷售已跌至2016年一季度以來的最低水準。同時，11月，住宅成交量僅2635套，相較2017年同期下滑54%。
此外，還發生了黃金地段的土地流拍、購房者違約。
面對這種情況，有人希望香港特區政府出手救市。但12月10日，香港特區行政長官林鄭月娥出席論壇時表示，幻想政府會出招救市“可以停止了”。
而且，現在看來，特區政府不僅不救市，還要大幅增加土地供應。
林鄭月娥：考慮大幅增加土地供應
據中國新聞網、新華社報導，12月31日，香港土地供應專責小組向香港特區行政長官林鄭月娥提交一份逾百頁的最終報告，建議特區政府優先研究及推展8個獲得主流民意支持的土地供應選項，預計共可提供3235公頃土地。
2018年4月至9月，專責小組舉辦公眾參與活動，廣邀社會各界就土地供應選項及其他土地供應議題發表意見。期間收到超過29000份問卷、68300份透過其他不同管道提交的意見，並通過隨機抽樣的電話調查成功訪問3011名市民。
報告顯示，在這些選項中，棕地獲得的支持度最高，問卷支持度為87%、電話調查支持度為79%；中長期選項中，發展東大嶼都會問卷支持度為62%、電話調查支持度為58%。
棕地泛指香港新界一些因農業活動衰落而改作其他用途的前農地，常見用途包括露天貯物、停車場、回收場等；
東大嶼都會涉及在香港島及大嶼山之間的中部水域拓展土地面積逾1000公頃的人工島。
報告指出，發展東大嶼都會人工島計劃是突破現有各類土地長期短缺困局的主要關鍵。
專責小組主席黃遠輝表示，任何一個選項都會牽涉環境、工程技術、成本以及落實時間表等不同挑戰，但目前香港的土地供應短缺屬“迫在眉睫”，因此必須迎難而上、多管齊下，全速落實所有可行方案。
林鄭月娥表示，專責小組指出香港實際需要的新增土地將遠高於政府早前預計的1200公頃，再加上市民對建立土地儲備的認同和改善居住條件的清晰訴求，特區政府必須多管齊下，大幅增加土地供應。政府制定了新房屋政策，包括增加公營房屋比例、為不同收入群組建立置業階梯、把資助出售房屋定價與市價脫鉤、改撥私人房屋用地作公營房屋用途等。
林鄭月娥還表示，下一階段工作是集合相關政策局和部門的力量，全速覓地造地。
土地供應不足
致香港房價長期上漲
的確，即便過去幾個月香港樓市轉涼，一些地產商和投資者在“幻想”政府救市，但政府依然認為，房價太高成為了香港的困境。
自開埠後，香港經濟快速發展，成功躋身“亞洲四小龍”，2017年人均GDP鋼彈5.77萬美元，是全球最富裕的地區之一。然而，經濟高度繁榮，住房卻面臨困境。
恆大研究院副院長、首席房地產行業研究員夏磊此前的報告顯示，香港市民居住條件較差，人均住房僅16平米；房價持續多年上漲，市民買房背負巨大壓力。
1986-2017年，港島、九龍、新界的私人房屋均價分別上漲20倍、20倍和14倍，年均增長10%、10%和 9%。
據Numbeo網站2018年11月數據，香港城區平均房價2.88萬美元/平方米，郊區平均房價1.85萬美元/平方米，房價收入比達到47.81倍，絕對房價與房價收入比均位居國際大都市前列。
在房地產行業有這麽一句話：房地產周期，“長期看人口、中期看土地、短期看金融”。
夏磊認為，土地供應不足，為高房價埋下伏筆。因重視生態保護、樓市維穩等原因，香港土地供給不足，2002-2010年，年均僅出讓住宅用地5公頃。人口持續增長背景下，土地供給過少，疊加金融環境寬鬆，造成香港房價持續上漲。
香港重視生態保護，依據1976年制定的《郊野公園條例》，佔地37%的郊野公園無法開發。由於可開發土地有限，政府新增土地供應主要來自填海造地與土地徵收。但2005年以來填海造地大幅減少，而土地徵收耗時較長，導致政府可出讓土地資源較少。
土地出讓減少，加劇供給不足。1984年《中英聯合聲明》要求香港回歸前每年批地不超過50公頃，政策初衷在於防止英國超售土地，但客觀上限制了土地供給；2003-2010年，特區政府為維護樓市穩定大幅減少土地出讓，年均僅供應住宅用地5.37公頃。
目前，特區政府就是要解決土地供應問題。據新華社表示，林鄭月娥稱，只要有足夠土地供應，政府有信心和決心解決長久困擾市民的房屋問題，為社會重燃希望。
香港樓市轉捩點已到？
加大土地供應，有利於解決高房價問題。但過去幾個月，香港樓市已經明顯降溫了。
中原城市領先指數(Centa-City Leading Index)顯示，去年10月，香港房地產市場出現29個月來的首次下跌。到了11月，房價環比再次下跌3.43%。連續兩個月下跌，已經是2016年以來持續時間最長的下跌。從8月份的峰值來看，房價已經下跌了約5%。
成交量方面，據香港土地注冊處數據，香港11月住宅銷售額260億港元，較2017年同期538億港元下降51.6%。11月份住宅銷售量2635套，2017年同期為5694套，同比下降54%。
而且，在這個寸土寸金的地方，甚至還出現了土地流拍、豪宅虧本拋售、以及違約的情況。
去年10月16日，香港地政署公布，香港山頂文輝道12號豪宅地皮因出價未達要求，宣布流標。這是香港山頂昂貴地段少數大型官地，地段優質。
據中國證券報報導，10月22日，沙田九肚山一處房產以1300萬港元的價格成交，賣家持有該房產將近四年，此時成交账面虧損6萬港元，但算上稅款及傭金支出，虧損約68萬港元，為區內首宗“流血”出售案例。
此外，數據顯示，從年初到10月底，香港新房交易中，已發生36起個人買家違約案例，而2007年全年僅有9起，數量增長了3倍。
一般認為，香港樓市降溫和美聯儲加息密不可分。香港於1983年10月實施聯繫匯率制度，維持美元兌港元匯率7.8：1左右。
2009年以後，美國實行量化寬鬆政策，貨幣供應量大幅增長，香港為維持港元匯率穩定，市場利率長期保持低位。
隨著美聯儲加息，2018年二季度以來，金管局多次出手買入港元，以穩定匯率，導致了購房者貸款成本的上升。正在供樓的市民，不少都已經感受到加息帶來的額外負擔。
2018年的最後幾個月，香港樓市似乎走到了是短暫回掉還是泡沫破滅的路口。面對房價大跌的風險和剛需住房者的壓力，有人樂觀，有人悲觀。10年寬鬆過去了，香港房價怎麽走，2019年或許是個分水嶺。
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來源：每日經濟新聞 nbdnews，編輯：王嘉琦
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