商業用地建獨棟別墅 裕田中國秦皇島威尼斯違規預售

　　商業用地建獨棟別墅 裕田中國秦皇島威尼斯水城項目違規預售

　　黃永旭，童海華

　　端午假期，秦皇島像往常的節假日一般再次熱鬧起來，車水馬龍，人潮湧動。遊客們的熱情似乎也感染了購房者，在位於北戴河新區威尼斯水城項目接待中心，眾多前來谘詢看房的購房者讓原本較小的臨時售樓處更顯擁擠。

　　“預售證還沒拿到，現在是認購期間，做個‘5萬元抵10萬元’的優惠，就可以排上號了，就有優先選房的權利。”威尼斯水城項目的一位置業顧問如是介紹。

　　據介紹，威尼斯水城項目位於北戴河新區黃金海岸中段，規劃為秦皇島奧特萊斯項目康養度假用房區。因其定位奧特萊斯世界名牌折扣城配套住宅的天然優勢，自秦皇島奧特萊斯在新區立項以來就備受市場關注，而“預計7月開盤”的消息，進一步催化了購房者的熱情。

　　近日，《中國經營報》記者在走訪中了解到，除了提前認籌可以優先選房，該項目還以“不限購、不限貸”“5萬元抵10萬元、12萬元抵24萬元”“全款9折”“容積率0.6”等作為賣點擴大宣傳。置業顧問表示，部分優惠僅限於開盤之前，開盤之後將不再繼續實行。

　　為此，記者致電北戴河新區規劃建設局房產科，一位工作人員直言，該項目尚未辦理預售許可證，其認籌排號是違規行為。

　　認籌排號違規預售

　　威尼斯水城項目位於秦皇島市北戴河新區濱海新大道西側，赤洋路南側，屬於北戴河奧特萊斯配套住宅項目。項目一期佔地面積244畝，總建築面積7.8萬平方米，共規劃建設208棟純獨棟墅院，容積率為0.69，綠化率36%。

　　在項目接待中心，置業顧問表示，項目售樓處主體建設已經完成，正在裝修，預計半月後即可投入使用，別墅也已開工建設。記者來到項目施工現場看到，偌大的施工現場唯有一座封頂建築，該建築外圍腳手架上仍有數名工人在高空作業，環視四周，多台推土機正在平整土地。經施工人員確認，該封頂建築確為項目售樓處，不過別墅尚未開建，目前還在平整地基。

　　記者在走訪中發現，該項目名為接待中心的臨時售樓處未公示土地、建設相關證書資訊，也未發現《建案預售許可證》，前來谘詢的購房者卻人數眾多。該置業顧問表示，預售證尚未取得，預計7月拿到，目前正在認籌排號。

　　關於認籌排號，該置業顧問詳細介紹稱，在認籌期間，共有3項優惠，分別為“5萬元抵10萬元”“12萬元抵24萬元”和“全款9折”。其中，“5萬元抵10萬元”是指，在開盤前，購房者交5萬元認購金，即相當於排號，開盤後，具備優先選房資格，且已交的5萬元認購金可直接充抵10萬元房款，相當於總房款直接優惠5萬元，“12萬元抵24萬元”同理優惠12萬元。“全款9折”是指，全款認購，總房款打9折。此三項優惠均在開盤前有效，一旦開盤，將全部停止，不再繼續實行。

　　隨後，該置業顧問又舉例說明了上述優惠，以該項目124平方米獨棟別墅為例，原價約為255萬元，若購房者全款認購，以上三種優惠消減之後，總房款約為215萬元，直接優惠近40萬元。若購房者選擇貸款，認購仍可享受“5萬元抵10萬元”“12萬元抵24萬元”優惠，隻不過折扣變為9.5折，貸款比例為50%，貸款期限為10年，貸款總額為107 萬元，每月還款約為1.2萬元。記者也向置業顧問詢問了這些認籌金將會打入哪個公司的账戶，但未獲告知。

　　為此，記者致電秦皇島市房產管理局，一位工作人員表示，政策規定沒有預售證不允許買賣，該項目未獲預售證即開始認購排號屬於違規行為。購房者如遇到此類情況，可直接向房產管理局舉報。

　　據《城市建案預售管理辦法》第六條規定：“建案預售實行許可制度。開發企業進行建案預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《建案預售許可證》。未取得《建案預售許可證》的，不得進行建案預售。”

　　此外，據《建案銷售管理辦法》第二十二條規定：“不符合建案銷售條件的，房地產開發企業不得銷售建案，不得向買受人收取任何預訂款性質費用。”

　　為核實相關事實，記者致電致函該項目開發商裕田中國發展有限公司（00313.HK，以下簡稱“裕田中國”）旗下子公司秦皇島奧特萊斯置業有限公司，截至發稿前，尚未收到任何回復。

　　商業用地建208套獨棟別墅

　　據裕田中國2012年年報顯示，秦皇島項目（含威尼斯水城）物業類型為住宅、商業，總佔地面積為1077畝（717955.03平方米）。

　　在威尼斯水城項目接待中心，置業顧問表示，該項目是商業性質的旅遊地產，產權為40年，以85~170平方米獨棟別墅為主，共208套，每平方米單價從2.3萬元到2.5萬元不等，一期開盤約100套。而且，不限購也不限貸。

　　關於“不限購不限貸”，該置業顧問解釋說，由於項目用地為商業性質，購房資質幾乎沒有門檻，不需本地戶口也不需繳納社保，購買套數也不存在限制。在貸款方面，按規定商業產品首付五成，其余支持公積金貸款和商業貸款，貸款期限為10年。

　　記者查閱資料獲悉，2012年1月14日《秦皇島市昌黎縣國土資源局國有土地使用權招拍掛出讓成交公示》顯示，編號為昌土（2011）24號、25號、26號、27號的4宗地塊掛牌出讓予秦皇島奧特萊斯置業有限公司，出讓年限為40年，土地用途為住宿餐飲用地，備注規劃用途為旅遊度假用地。

　　上述秦皇島市房產管理局工作人員稱，按規定商業用地不允許建設住宅項目，而別墅的性質即是住宅，因此，40年產權說明該項目嚴格意義上並非別墅，只是開發商打擦邊球的一種宣傳手段。

　　事實上，早在2003年，國土資源部發布的《關於清理各類園區用地加強土地供應調控的緊急通知》中，就強調“停止別墅類用地的土地供應”，而且從政策延續性上來看，國家對別墅類用地的土地供應持續趨嚴。

　　據介紹，該項目容積率僅為0.6左右，且開發商承諾購買別墅，可以按接近1∶1的面積贈送院子。由於項目為獨棟別墅，即不存在公設面積，所以“120平方米的別墅，（面積）就相當於170平方米的高層住宅”。

　　北戴河新區規劃建設局房產科一名工作人員表示，該項目確為40年產權商業用地，開發商的承諾和宣傳最終落地關鍵在於預售證的審批，“沒有預售證，那些宣傳都不要相信”。

　　除此之外，2012年國土資源部和國家發改委聯合發布關於實施《限制用地項目目錄（2012年本）》和《禁止用地項目目錄（2012年本）》的通知中，也明確規定住宅項目容積率不得低於1.0（含1.0）。

　　北京京潤律師事務所張志同在接受《中國經營報》記者採訪時表示，商業用地必須作為商業用途，建設別墅是違反土地法、規劃法的，我國實行土地用途管制，國家規定的土地用途不能隨意人為變更。別墅作為住宅而言，其使用權為70年，而商業用地建設別墅使用權則只有40年，使用權嚴重縮水。若商業用地建設為別墅項目，將來無法辦理房產證。

　　張志同還表示，涉及違法開發建設的項目中，若涉及到擅自改變土地用途，違規用地問題，土地職能部門應當插手監管；若違法規劃建設，則應由住建部門進行監管，行政機構都負有監督的職能。

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責任編輯：關海豐