在現有房地產調控政策下，未來三四線城市房價會怎麽樣？

在房地產調控政策下，全國城市的房價普遍出現回調。《中國住房市場發展月度分析報告》顯示，2018年10月142個樣本城市房價平均環比下跌0.296%。房價環比上漲的城市為58個，比6月減少61個，佔樣本數的40.8%，房地產市場整體比較平穩。但是作為三四線這種縣級城市的房價，未來還將繼續承壓。

庫存比例依然較高

三四線城市房價在去庫存的背景下，庫存周期明顯縮短。華創證券數據顯示，三線城市房地產庫存去化月數從14年下半年的37個月下滑到17年底的14.7個月，下滑幅度達到了22.3個月。不過，相比一二線來說，三四線城市的庫存依然高於前者4-5個月，也就意味著在未來仍有較大的下行壓力。

土地成交低迷，供給較大

數據顯示，在2016年限購之前，三四線城市的土地成交就一直很低迷，等到開始限購限售後，成交反而迎來了高峰，每月累計同比增速均在30%以上，這側面反映出三四線的需求本身並沒有多少，基本都是調控以後一二線溢出的或棚改刺激出來的購房需求。

此外，隨著碧桂園這種大型房企進軍三四線，大量拿地，一定程度上增加大量的潛在土地供應量，造成房價上漲壓力。

人口流出

由於一二線城市的馬太效應，大量的人口、資源都在向中心地區集中，縣市以及三四線城市的購房需求要麽就是中心城市溢出的，要麽就是返鄉置業的。

而這些需求使得本來沒有動力上漲的三四線房價在短期內飆升，透支了很大的未來增長空間。筆者親身經歷的，前幾年1000出頭的建案，2年過去了現在到了近20000。但現在基本處於一個高位區間，上不上下不下，而這種價位也不可能靠溢出需求來支撐。

房貸利率上行

三四線的剛需不足，因此這些購房需求受利率的影響最敏感。數據顯示，2017-2018年貸款基準利率上浮合計從52.7%一度上升到68.7%，貸款加權利率從5.3%達到最高時的5.8%。而三四線城市絕大多數都屬於當地人，居民本身就持有房產，甚至還存在賣房去一線付首付的現象。

棚改貨幣化比例減少

一般棚改貨幣化比例高的都是熱點三四線城市，因為它們去庫存化進展比較好，而對於絕大多數普通的地級、縣級市來說，基本人人都有房住，如果維持高比例貨幣化安置，無法刺激購房需求。因此，實物化安置是未來三四線的主流，這同時也會加大房屋供給。

總結一下。三四線城市的房價在未來上漲動能嚴重不足。首先是人口的持續流出，其次則是由中心城市馬太效應、棚改貨幣化等被動刺激出的購房需求，無法長期維持三四線的高房價。當然，那些靠近上海、深圳和北京等地周邊的地級和縣級市，房價的支撐仍在，至少溢出效應可以支撐需求面，但如果考慮到長期性的話，仍待看政策面的變數。

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