10年後，有多少房子會荒廢？手裡兩套房要不要賣？

最近，看到一位做物業的朋友留言。

他所在的小區佔地7萬平米，有1700戶人家，整個物業公司員工的開支，一年下來需要280萬，這還不包括電梯外包的維護費，垃圾、汙水清運費，更換維修設備和材料費等雜項。

重點在於，據他觀察，即便在如此高額的開支下，這個小區入住率最多也不過30%而已，大都還是獨居的老人，再過20年之後，這些老人離世的話，留下空蕩蕩的小區，同時巨額的維護成本並不會下降。

簡單一句話：把這些房子留給後代，不能稱之為財富，而是負擔。

這一席話讓我也很感慨，近幾年來，在不少中小城市，房子比人多的現象正在我們身邊發生，這並不是危言聳聽，也不是冷冰冰的數據，而是很多人親眼目睹的現狀。

我們嘗試從數據角度回答這個問題：10年後，有多少小區會荒廢？

所謂“荒廢”，指的是房屋空置，或者是棄房斷供等原因造成房子無人居住。

首先，十年後的空置率是多少？

空置率的計算公式為：空置面積與近三年房地產累計竣工面積之比。

在2015年，騰訊發起的《2015年5月全國城市住房市場調查報告》顯示，中國主要城市的住房空置率整體水準在22%至26%之間。

在2018年底，西南財大中國家庭金融調查中心發布的數據顯示，住房空置率為21.4%。

看來，各大機構調研目前樓市中的空置率，大部分都在20%-25%之間。

接著算未來10年間空置率的增速。

參考歷史數據，從1998年房改至今，空置率的增長其實變化並不大，除了在2008年之前維持10%左右的低位，近十年以來，其實一直都在15%-20%之間。

所以，我們不妨參考人均居住面積的增速，可以作為參考。

根據每日經濟新聞去年底的報導，40年來，城鎮人均住房建築面積從6.7平方米增加到36.9平方米，增長了4.5倍。

40年增長4.5倍，一年大概增長1倍左右，照這樣看來，未來十年的增速也可能翻倍。

但是，人均居住面積的增長，絕對無法代替空置率，這是兩個完全截然不同的概念，因為人們可能會習慣住大房子，但不代表房子大了之後就不住人了。

因此，我們不妨取10年時間20%-30%的增速，經過測算可以得出結果：十年後，空置率大概是30%左右。

其次，十年時間，住房總量會達到多少？

根據統計局2017年的調查，中國城鎮住房總存量為261億平方米，其中城區住房總面積為145.9億平方米，而鎮區是115.4億平方米。

把平方米的總量換算成套數，按90平米一套房，所有城鎮房屋總量大概是2.8億套（不含2018年）。

去年房地產新開工面積為18億平米，銷售面積將近17億平米，取平均值17.5億平米，仍以90平米一套房為基準，一年時間大概新增1900萬套住房。

這樣算下來，現在的住房總量是2.9億套，如果未來十年都是17.5億平米的新開工面積，那麽十年之後，房屋總量會達到4.8億套。

有了空置率，又有了住房總量，結果很容易算出來：十年之後，空置住房大概是1.44億套。

也就是說，未來有可能1.4億套房子會“荒廢”，注意，只是“可能”。

有了這個前提，我們再來看一個問題：既然荒廢房子的數量會走高，假如現在手裡兩套房，要不要賣掉？

我們不妨先來看看專家的答案。

經濟學家薑超在4月份曾發文指出，過去這些年以來，由於貨幣每年增長15%-20%，所以大家默認貨幣每年對內貶值了15-20%。雖然貨幣可以印出來，但房子是印不出來的，尤其是在一二線城市，土地就那麽多，這意味著我們可以把15-20%的貨幣增速看做是買房的潛在收益增速。

不過，薑超指出，目前一線城市的房價租金比平均高達60倍，比騰訊和阿里巴巴的市盈率還要貴。未來十年，貨幣增速控制在8%的經濟總量名義增速附近，這意味著買房的潛在收益增速從15-20%降至8%。

降到8%就意味著買房不再賺錢，考慮到未來的房產稅、空置稅等因素，多套房產應當減持。

專家的答案很明確，我們可以從中再引申兩個結論。

第一，一二線城市只有兩套房，不要賣。

薑超說了，一二線城市的土地有限，就算未來十年再擴張，中心城區的核心地位不會改變，遠郊可能會出現價格上的浮動，但是圍繞著地鐵、商業、學校、醫院等重要資源的地段，不會隨著城市版圖的擴張而變化。

哪些一二線城市？除北上廣深之外，各位不妨參考每年發布的新一線城市榜單，取前十名的人口、經濟總量參考即可。

第二，不論在哪類城市，兩套房以上的，要考慮減持。

有人說，既然如此，一二線城市的房子豈不是越多越好？

現在來看，這句話沒什麽問題，當然是多多益善，畢竟誰也攔不住有錢的“土豪”.

但是，當限售、限購、限貸等措施成為各個城市的調控“標配”之後，房價進入“穩中有降”的趨勢，不動產的變現能力會越來越差。

流動性降低，就意味著房子會出現“有價無市”，哪怕是關注度最高成都、杭州、蘇州、南京、西安、鄭州也不例外。

三線以下的樓市更不用說，數據顯示，2009年到2013年五年間，中國設市城市的建成區面積增加了0.97萬平方公里，相當於新建了50個洛陽城(截至2013年底，洛陽建成區面積為191.85平方公里)，如果以城市建設用地面積來算，結果將更加驚人。

因此，假如你手裡有兩套房，首先要看地段，其次更要看城市，再考慮賣房的問題，假如你手裡有兩套以上的房子，還背著巨大的杠杆，減持房產才是最理性的選擇。