2019年棚改新變局，牽動樓市有多深

自從2018年全國三四線城市房價普漲以來，“棚改”這個詞就成了房產新聞中的熱點詞匯，每次有關於棚改的政策進行調整，也會引起眾多網友的各種猜測。

進入2019年，全國多個省市召開了地方兩會和住房工作會議，紛紛下調了新一年的棚改工作目標。棚改也面臨著新的變局。

數據顯示：

山西從12.52萬套下調至3.26萬套

河南從50萬套下調至15萬套

四川從25.5萬套下調至15萬套

北京從2.36萬套下調至1.15萬套

安徽從28.18萬套下調至21.45萬套

西藏從3.5萬套下調至1.89萬套

通過觀察上面這些數據我們可以看出，山西和河南的下調幅度較大，甚至超過了“腰斬”的程度，達到“腿斬”。這些省市如此步調一致下調2019年棚改目標，會對樓市造成怎樣深遠的影響呢？

不可否認，棚改是三四線城市去庫存的重要抓手。2017年末的全國住房工作會議提出，2018年庫存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續做好去庫存工作。根據去庫存政策，部分三四線城市的首付比例只需20%。

與此同時，一二線城市房地產市場調控嚴格，資金和需求就開始向三四線城市外溢，一些開發商也開始在三四線城市蓄力，隨即，三四線城市進入本輪周期高點，在市場利好的推動下，一些三四線城市棚改計劃也制定的水漲船高。

所以當2019年部分省市下調棚改計劃，“給高漲的三四線城市房價降溫”也就理所當然成為人們最主要的考量方向。

不過棚改作為地方政府公共服務的一項內容，雖然與房地產市場有千絲萬縷的聯繫，但也是獨立於房地產市場而存在的。所以，在討論此次“棚改變局”時，我們不能過於喧賓奪主，而忽視棚改本身。

事實上，這些地方下調棚改計劃最主要的原因，就是前期的棚改計劃的超額完成。

縱觀歷年全國棚改開工數量增長情況，2015－2017年，全國棚改開工數量都在600萬套以上。2018年雖然棚改開工數量回調至580萬套，但實際完成達到627萬套，目標完成率創歷年新高達到107.4%。

2018年更是棚改的高峰期。從2018年各省棚改具體實施情況來看，目標完成率基本上可以達到100%以上，甚至浙江，內蒙古，廣東等省份目標完成率在130%以上。

而從棚改三年規劃總量來看，2015年-2017年的1800萬套到2018年-2020年的1500萬套，也確實在收縮。

棚改計劃越來越小，這既是目標任務，也符合客觀規律，不可能越改越多。而棚改計劃下調其實市場也早有預期。

棚改政策在各地推進如此順利，這與政策性金融扶持分不開。2014年，央行開始定向發放的抵押補充貸款PSL，PSL開始承擔提供棚改資金的任務，而棚改貨幣化安置逐漸成為棚改主流。

不過在去年12月，住建部明確提出，政府購買棚改服務模式將被取消。對於新開工的棚改項目，不得以政府購買服務的名義變相舉債或實施建設工程，而是要求以發行地方政府債券方式（棚改專項債）為主進行融資。

這也就是說，如果地方繼續推進棚改，“錢”從哪來就成了重要問題。所以在前期棚改超額完成的情況下，這些地方政府下調棚改計劃也就不難理解了。

2018上半年，由於三四線城市房價漲幅過快，“棚改”也就成了眾矢之的。在下半年“堅決遏製房價上漲”這個大背景下，關於“取消棚改，全國一刀切”的說法就層出不窮。

雖然住建部否認了這一說法，不過同時也提出，要因地製宜地推進棚改貨幣化安置。對於商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，應有針對性地及時調整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式；商品住房庫存量較大的地方，可以繼續推進棚改貨幣化安置。這也被看作棚改收緊的政策信號。

隨著全國三四線城市去庫存任務結束。按照計劃，2020年，各地棚改任務基本完成，棚改功成身退。這也意味著，房地產市場迎來一個新的發展階段，對於那些想要在近兩年買房置業的人們來說，最重要的一點就是學會審時度勢，順勢而為。

2018年，受地產板塊輪動的影響，全國房價漲幅最大的地區，不是都市圈林立的東部地區，而是西部地區和東北以及西南等經濟欠發達地區。這些地區普遍棚改貨幣化安置力度較大的區域。

今年，在棚改新變局的大背景下，各地樓市會相應有怎樣的變化呢？大膽預測一下：

1、在棚改貨幣化安置比例逐漸降低，以及棚改計劃下調的大趨勢下，東北，西北，西南省份的三四線城市以及主要城市群之外的三四線城市，房地產市場會受到比較大的衝擊。這些地方的房價，未來大概率會迎來五年的陰跌，跑輸通脹。

2、隨著三四線城市去庫存任務基本完成，2019年棚改目標下調。這也就意味著，資金就要重返一線城市。就目前一線城市樓市情況來看，政策底已經到來，有意在北上廣深置業買房的朋友，2019年要抓緊了。