多地下調全年棚改目標 北京縮減過半

多地下調全年棚改目標

崔小粟

近日，多省市公布2019年棚改計劃。從數據上看，各省市2019年調低全年棚改計劃，如北京由上年的2.36萬套下調至今年的1.15萬套；四川則由上年的25.5萬套下調至15萬套；河南由上年的50萬套下調至15萬套。對整體樓市而言，未來棚改及其貨幣化安置對三四線城市樓市拉動作用或有所減弱。

目標下調

近日召開的各地兩會公布了2019年的棚改計劃。對比2018年各地數據，多個省市自治區下調了今年的棚改目標。山西從上年的12.52萬套下調至3.5萬套；河南從上年的50萬套下調至15萬套；四川從上年的25.5萬套下調至15萬套；北京從上年的2.36萬套下調至1.15萬套。

中信建投分析師黃文濤認為，2018年全國各類棚戶區改造開工626萬套，超額完成年度目標，完成投資1.74兆元。按照2018年-2020年1500萬套的棚改目標，未來兩年的計劃開工任務或有所減輕，棚改目標下調也符合任務進程的節奏。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，從實際情況看，2018年的棚改數據依然是提前完成的，而且從各地具體情況看，棚改貨幣化安置政策也在調整，對於比較依賴貨幣化安置的棚改來說，確實有下調的預期。

長江證券研報顯示，以2017年棚改為例，當年棚改總投資為1.84兆元，其中國家開發銀行發放的棚改貸款約為8800億元，佔比約為47.8%，為棚改投資的主要資金來源。除國家開發銀行外，中國農業發展銀行也發行棚戶區改造貸款，2017年全年約為4000億元，佔比約為21.7%。長江證券認為，隨著棚改貨幣化安置資金審批趨嚴，作為過去幾年棚改資金重要來源的棚改貸款發放將明顯受限。預計，2019年棚改貨幣化安置比例或明顯低於2017年及2018年的水準。

對三四線城市拉動作用減弱

與此同時，棚改計劃的實施也與各地樓市調控息息相關。

以菏澤為例，2018年12月18日，山東菏澤宣布取消住房限售政策。對此，菏澤住建部門表示，菏澤限制新購和二手住房轉讓期限有關規定頒布後，有不少準備購買存量住房的市民，特別是棚改貨幣化補償的市民，因不能辦理過戶而無法購買合適的存量住房，要求取消限制轉讓期限規定的願望十分迫切。

從棚改開工量來看，根據公開數據統計，2015年至2017年，菏澤累計實施棚戶區改造項目309個，完成徵收27.4萬戶、4135萬平方米。2015年、2016年，菏澤都是居於全國設區市棚改開工量的前列。

棚改火爆也帶動當地房價上漲。數據顯示，2015年菏澤棚改加速之前，當地住宅成交均價約為5000元/平米，目前均價約為8000元/平米，漲幅超六成。

嚴躍進表示，從政策導向看，相關部門明確表態棚改目標要和去庫存、房價走勢等掛鉤。即在商品住房庫存量較大的地方，可以繼續推進棚改貨幣化安置。商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，將更多采取實物安置。

長江證券認為，未來棚改貨幣化安置率主要受城市去化周期與房價漲幅影響。可以預見的是，未來棚改及其貨幣化安置對三四線或更低線城市樓市拉動作用或有所減弱。

嚴躍進則預計，2018年房價上漲過快的城市，尤其是東北、西北和西南等相關城市，棚改政策也會略有調整。但隨著對於軌道交通等基建支持力度重新加大，軌交沿線的棚改力度依然不會降低。