房企三四線城市瘋狂拿地建房

根據官方數據，我國2014年棚改貨幣化安置比例為10%，2015年棚改貨幣化安置比例為29.9%，2016年則提高至48.5%。目前官方尚未對外公布2017年全國棚戶區貨幣化安置比例,但業界一般認為會超過50%,甚至有樂觀估計會超過60%。

剛剛過去的3月份，樓市分化顯著，一線城市房價下探，部分二三線城市房價仍然有所上漲。

中原地產指出，受板塊輪動影響，一二線熱點城市調控後，二三線城市庫存去化正在加速。

而棚改及貨幣化安置去庫存的威力，持續在部分二三線和三四線城市顯現。根據今年的政府工作報告，未來三年棚改1500萬套，雖比過去三年減少了300萬套，但整體規模仍然較大。

大型房企也在二三線和三四線城市加速銷售和存貨周轉，今年以來，恆大、碧桂園等在二三四線布局較多的房企均提出了加強高周轉策略。

棚改加速去庫存

2015年，國務院推出棚改三年計劃，從2015年到2017年，要完成改造各類棚戶區住房1800萬套的任務，同時要求積極推進棚改貨幣化安置，在商品住房庫存量大、市場房源充足的市縣，進一步提高貨幣化安置比例，達到去庫存的目的。

數據顯示，2015年~2017年，我國棚改規模處於穩步上升狀態，全國新開工各類棚戶區601萬套、606萬套和609萬套，超額完成了2015年~2017年三年1800萬套棚戶區改造的任務。

幾年來，棚戶區改造一直是地方政府每年的重要議事日程之一，被廣泛認為在推進中國新型城鎮化、改善居民住房條件、拉動經濟增長和盤活土地資源方面成效顯著。

同時，棚戶區改造也為三四線城市房地產去庫存提供了一條重要的路徑，而貨幣化安置在這其中的作用不可小覷。

2015年初以來，中央鼓勵地方政府提高棚改貨幣化安置的比例，為棚改居民提供直接或間接的貨幣補貼、在市場上購買存量建案住宅（貨幣化安置），而非建造新的安置住房（實物安置）。

隨後，棚改貨幣化安置比例在逐年提高。根據官方數據，我國2014年棚改貨幣化安置比例為10%，2015年棚改貨幣化安置比例為29.9%，2016年則提高至48.5%。目前官方尚未對外公布2017年全國棚戶區貨幣化安置比例,但業界一般認為會超過50%,甚至有樂觀估計會超過60%。

如民生證券發布的《棚改對地產銷售和投資的量化分析》報告顯示，全國棚改的貨幣化安置比例2017年有望達到60%。

瑞銀集團經濟學家汪濤指出，棚改貨幣化安置是房地產銷售穩健增長的重要支撐。雖然棚改貨幣化安置並不能直接增加房地產新開工和建設規模，但其有助於加快三四線城市房地產銷售、降低庫存，進而提振市場情緒、支撐房價，最終支持整體房地產新開工和建設規模。

易居研究院數據顯示，貨幣化安置支持的住宅建案銷售面積（消化庫存）在2015年為1.5億平方米、2016年為2.5億平方米。2017年貨幣化安置對住宅銷售的支撐作用更為明顯，據多家機構判斷，2017年棚改貨幣化安置帶來的購買力已消化3億平方米左右的建案。

在一些去庫存力度大的二線省會城市，棚改貨幣化安置的比例也較高。秦兵房產律師團執行合夥人徐斌指出，西安是棚改貨幣化安置的有力支持者。2016年西安棚改貨幣化安置比例為40%，到2017年已經達到70%。2018年按照西安的計劃，還要繼續投資棚改及貨幣化安置。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，在棚戶區改造中，貨幣化安置發揮了重要作用，預計今年政府還將進一步提高棚改貨幣化安置的比重。

今年的政府工作報告提出，啟動新的三年棚改攻堅計劃，從2018年到2020年，將再改造各類棚戶區1500萬套，2018年開工580萬套。相比過去三年，棚改規模將有所降低，但仍屬高位。

21世紀經濟報導記者注意到，今年的政府工作報告中未提及貨幣化安置。

汪濤認為，今年貨幣化安置對房地產銷售增速的貢獻可能會明顯消退。政府已將2018-2020年的棚改目標由2015-2017年的年均600萬套降至年均500萬套，再加上棚戶區改造貨幣化安置的比例已相當高，進一步大幅提升的難度有所增加。

房企決勝高周轉

為了抓住棚改政策的紅利，房企加快了在二三線，三四線城市的高周轉。

當下一、二線城市調控加碼，限價限購嚴厲，而三四線城市得益於棚改和去庫存政策相對寬鬆，成了房企競相追逐的戰場。

21世紀經濟報導記者獲悉，在2017年末，恆大便在內部發布了要求提高周轉速度的檔案，春節期間恆大啟動了一波波促銷行動。

近期，碧桂園也對高周轉提出了更嚴格的要求。碧桂園內部發文，強調繼續提升高周轉力度，業內人士指出，這主要是針對碧桂園二三四線城市的項目。

在多年來持續深耕三四線城市的經營戰略下，碧桂園去年實現全年銷售額5508億元，同比增長78.3%，成為國內率先突破5000億的房企。在這5508億的銷售額中，三四線城市貢獻了約58%，為近年來最高，較上年同期提升了17個百分點。

這很大程度上得益於碧桂園的高周轉策略，碧桂園開創了“456”模式，即“4個月開盤、5.5個月資金回正、6個月資金再周轉”。

通過對比恆大、萬科和碧桂園的財務數據，可以發現，碧桂園的存貨周轉月數和總資產周轉月數相比其他兩個房企要快，在企業周轉方面做得比同規模房企要好。

中原地產認為，碧桂園的標準化產品在三四線城市仍有市場，因三四線城市存在大量棚改貨幣化安置後的剛需購房群體。

不過，過去兩年三四線城市房價有所抬升，業內專家普遍認為，由於面臨嚴重的人口流失問題，從長期來看，三四線城市並不具備繼續上漲基礎。

據海通證券數據，自2011年以來，三四線及以下城市的人口增速一直處於0.3%左右，低於全國人口平均增速0.5%，也遠低於一線城市人口平均增速1.5%及二線城市人口平均增速1.4%。

海通證券分析師認為，房價與人口長期存在正相關性，只有人口長期流入的城市，其房價才有長期上漲的太空。

此外，進入2018年，隨著金融去杠杆以及樓市調控政策的持續深入，國內融資環境持續收緊，房企融資面臨更大壓力。

財報顯示，在越來越難獲得長期借貸的環境下，不少房企的短期償債壓力上升，房企只有加快周轉速度，才能縮短現金回款周期，降低風險。

(21世紀經濟)