映客的戲法：長沙總部變身房地產 低價拿地轉手龍湖

連做直播的映客都要搞房地產了。

映客（03700.HK）公告宣布將和龍湖集團共同開發其在長沙剛剛拍下的土地。這塊14萬平方米的土地位於長沙洋湖新區，是當地政府給映客建設第二總部所用。

映客創始人奉佑生是湖南人。長沙地方政府為吸引互聯網企業，基本上是“定向”將這幅地塊出讓給了映客：映客（公司主體為北京蜜萊塢）新成立的子公司湖南映客置業於9月13日以底價4.9億元拍下。

公告顯示，映客早在拿下長沙土地之前就已經和龍湖集團洽談共同開發。今年六月，映客先是注冊成立了湖南映創網絡科技有限公司，到了八月，龍湖集團旗下的長沙龍湖入股該公司，佔股49%。緊接著，公司更名為湖南映客置業，並於上個月拿下了長沙的土地。

現在問題來了。湖南映客置業在拍地時，映客持股51%為控制方，符合地方政府為這宗土地掛牌出讓設定的特殊要求：比如競買人須為《互聯網周刊》2018年中國直播企業排行榜前20位、進入由科技部發布的《2017年中國獨角獸企業發展報告》且連續三年盈利企業等。

但拍下土地之後，湖南映客置業馬上換了控制方。映客的公告顯示，映客及龍湖集團將在下個月底之前繼續調整所持湖南映客置業的股權，龍湖上升到60%，盈科下降到40%，即映客將以注冊資本向龍湖集團轉讓11%股權，龍湖將成為湖南映客置業的控股股東。

拍地時是互聯網企業映客，拍下後成了房地產企業龍湖，這一操作顯然有欺騙地方政府之嫌。映客顯然也考慮到這一點，其在公告中稱，拍下土地之後才進一步和龍湖協商達成了由龍湖主導開發的協定，決定向龍湖讓渡湖南映客置業的控制權。

只是不知當地政府是否認同這一說法。

事實上，映客拍下土地的成本很低。這塊土地由於是地方招商引資性質，樓面價僅3500元/平方米，這一價格遠低於地產商的拿地價格。

映客轉讓控制權之後，其基本是抱著“躺賺”的想法。按照6:4的股權結構，映客實際上只需要支付40%的購地款，即1.96億。另外，映客需要承擔40%的開發成本即3.75億。但這些投入待項目竣工可迅速回款。映客上半年財報顯示，其手頭現金約有7.9億元。今年7月映客IPO募資約10.5億港元。

映客和龍湖計劃在土地上蓋五棟住宅樓及兩棟商業樓。其中20%的面積由映客自用，其余部分對外出售。照此估算未來將有11.2萬平方米用於出售，銷售額將達到11億左右。

映客公告稱，這一方面將增加映客未來的收入，另一方面將獲得40%的利潤。

映客於7月12日在香港上市，發行價3.85港元。但掛牌後股價一路下跌，10月25日已跌至2.47港元，較發行價下跌36%，年內跌幅達42%，最高跌幅接近7成。

映客的營收主要靠直播。今年上半年，映客收入22.81億，其中直播收入佔比達97.7%；账面淨利4.09億，但值得注意的是，其付費用戶同比下降了近五分之一。

直播業務衰退，上市募來的錢轉身拿來拍地賺錢，映客這筆算盤打得夠精。