《投資者報》陳宣 高方方
10月24日，映客互娛有限公司（03700.HK）（以下稱“映客”）宣布提高長沙龍湖所持的湖南映客置業的股權比例至60%，長沙龍湖將獲得湖南映客置業的控制權，同時將負責開發和銷售湖南映客置業於9月13日所拍地塊。
根據映客10月24日所發公告，長沙土地項目成立的湖南映客置業股權結構已發生調整，之前持有49%的長沙龍湖持股比例增至60%。公告一出，部分媒體認為映客將低價收入的土地轉手出讓，頗有利用房地產開發躺著賺錢的意味。互聯網、科技類企業因與地方政府在產業上的合作而獲得優惠拿地的特權，與房地產開發商的合作是否就應被認為是不務正業靠房地產牟利，實則有待商榷。然而，僅從映客這一直播平台的經營現狀來看，土地資產和房地產業務的拓展，或許是其為改變自身狀況的一種嘗試。
轉手賣地
10月24日，映客互娛有限公司（03700.HK）（以下稱“映客”）發布公告稱，北京蜜萊塢與長沙龍湖所持有的湖南映客置業的股權分別自51%和49%調整至40%和60%，長沙龍湖所增持股權付出的代價為550萬元。
公告還稱，湖南映客置業的股權結構調整完成後，長沙龍湖將獲得湖南映客置業的控制權，而映客不再將湖南映客置業並入綜合財務報表。
在此之前，映客的全資子公司湖南映客置業於9月13日以底價4.9億元得標了位於長沙洋湖新區一塊14萬平方米的土地。股權經調整之後，映客須支付40%的土地收購費用和土地開發費用，合計約5.71億元，而剩下60%的費用則由長沙龍湖支付。與此同時，映客與長沙龍湖將按各自所持的股權比例分享利潤。
公告披露了該土地獲得相關許可證之後的開發計劃，預計將建設五棟住宅樓及兩棟商業樓，總建築面積約為14萬平方米。值得注意的是，映客稱其中僅約20%將留作映客集團自用，余下80%的建築面積將出售，包括住宅及商業樓部門。
映客對這筆投資做出了解釋，認為基於長沙政府自身致力於吸引互聯網企業在長沙設點的意圖，映客預期將獲得長沙地方政府的支持，同時也將與業內其他公司產生潛在協同效應，此次投資可為映客帶來諸多裨益。
除了降低映客的行政成本，項目還將多樣化映客的資產組合及收入。公告稱“作為持有湖南映客置業40%權益的股東，映客將收取土地所產生的40%的利潤。映客預計收購將會增加公司資產，而出售總建築面積約11.2萬平方米的住房及商業部門將會增加本公司未來收入。”
據悉，土地出讓要求較為嚴苛，競買人須為《互聯網周刊》2018年中國直播企業排行榜前20位、進入由科技部發布的《2017年中國獨角獸企業發展報告》且連續三年盈利企業。同時，競買人或其股東下屬公司須具備國家新聞出版廣電總局頒發的資訊網絡傳播視聽節目許可證。最終，映客以底價4.9億元獲得該地塊，樓面價則為3500元/平方米。
主業堪憂
據公開資料顯示，映客的實體為公司北京蜜萊塢，該公司於2015年這一直播軟體風頭正起的一年成立，當時映客僅僅用了9個月的時間就突破了注冊用戶數量100萬，2016年8月，映客的注冊用戶量達到一億。
很快，映客這個“全民直播”平台便在2018年7月12日以每股3.85港元的開盤價登陸港交所。作為現時港交所直播第一股，映客上市當天以最高上漲超過30%的迅猛勢頭突破每股5.2港元，市值鋼彈105億元。然而，在短短25個交易日之後，映客的股價便急跌至1.91港元每股，跌幅鋼彈65%，來了一個戲劇性的轉變。
其實映客登上資本市場舞台的心思在更早的時候就已經浮現。
2017年5月，剛剛在A股上市約2個月的宣亞國際宣布將與映客展開重組計劃，擬以現金收購北京蜜萊塢約48.25%的股權，標的資產交易價格為28.95億元。值得一提的是，這筆資金約73%都來自映客四個股東的借款。
這種做法引得質疑聲四起，加上宣亞國際在短暫上市之後便開始重組計劃，資本市場質疑映客是借殼上市，此種情況下，映客與宣亞國際的重組計劃最終擱淺。
不過，到了2018年3月，人們就在香港聯交所看到了映客遞交的首次公開招股說明書。
《投資者報》記者翻閱了映客6月28日更新的招股書，其中映客披露了2018年第一季度的運營數據，數據顯示，第一季度平均月活用戶數為2525.4萬人，環比增長0.30%，同比增長14.15%；平均每月付費用戶數量72.9萬人，環比增長11.80%，同比下降59.89%；平均每月活躍主播數量92.5萬人，環比下降38.60%，同比下降74.93%。
除此之外， 2018年1月至5月，映客月獨立設備數量總計減少761萬台，跌幅鋼彈41%。
最後，映客在招股說明書裡用一句話描述了公司經營的現狀：映客方面無法保證公司業績日後能夠維持大幅增長。
從並不樂觀的經營數據或許可窺探映客股價在一個月內幾近腰斬的原因，而此時與房地產開發商的合作自然也容易引起外界的連連猜測。
另一方面，記者發現映客其實已經開始在其他領域的嘗試。
其中，映客嚴選是映客於今年4月份低調上線的一款涉及多種品類的微商城，並通過 “有讚微商城”在微信上經營。除了電商，記者從映客招股說明書了解到，映客將募集到的資金用於開發遊戲，目前正在一款與卡牌有關的社交遊戲。
即便映客涉及的業務眾多，但其營收結構並沒有發生明顯的改變。映客8月份財報顯示，直播收入仍佔2018年上半年總營收的97.7%，其他收入僅佔2.1%。而2015年、2016年、2017年直播業務所佔總營收比重分別為94.6%、99.8%、99.4%。
地產生意
事實上，映客此次與龍湖的合作，被輿論質疑是利用房地產進行牟利。《投資者報》記者據公開資料整理發現，其實對於類似騰訊、樂視等互聯網企業而言，土地或許是非常重要的資產，互聯網企業涉足地產的例子也並不鮮見。
2014年，騰訊以15.4627億元首次競得深圳前海商業土地，並分別入股房產資訊服務平台樂居和綜合物流基地華南城；2016年，騰訊獲得深圳市寶安大鏟灣132.61萬平方米規劃用地的運營管理權；2017年4月，深圳市政府再次給騰訊劃撥了47萬平方米土地。
除此之外，騰訊也在天津、重慶、武漢、成都、上海有類似項目的建設。
而樂視對土地的投資則顯得更為典型。根據記者整理，樂視在2015年到2017年期間，共因建設生態城、汽車工業城、公寓綜合體、商業酒店等項目在國內外拿下大量土地。
2016年5月，樂視29.72億元收購北京三裡屯世茂工三項目；6月，樂視又以16.5億元收購雅虎公司靠近矽谷心髒地帶約300畝土地；8月，樂視宣布投資浙江德清莫乾山國家經濟開發區建設生態汽車超級工廠和汽車生態小鎮，投資金額近200億元；11月，樂視以4.21億元拿下重慶龍興等地近40萬平方米的商業和住宅用地。
2017年樂視繼續買買買，為了擴大其在北美的研發和運營，樂視在6月以16.44億元的價格收購雅虎在美國加利福尼亞州聖克拉拉縣19.7萬平方米土地。同一時間，房地產開發龍頭企業融創入股樂視，並接手部分土地工作。
中原地產分析師盧文曦告訴記者，互聯網企業基於與地方政府在產業上的合作可以享受一些拿地優惠，但其背後是一些例如稅收、落地期限，導入要求等較強的內生性指標。站在企業的角度，將便宜拿下的地的剩餘太空租給下遊企業，形成一些與房地產相關的這種副業也無可厚非。
“但這與不務正業去做房地產還是有一定差異的。因為畢竟這幾年的這個市場趨勢也是嚴控虛擬經濟的。”盧文曦強調。
同策研究院總監張巨集偉對此做出了補充，他認為，許多企業建立園區是與自己公司自用研發相關的。當然這種園區也會有配套的住宅用地，這個做一部分開發銷售，也可以回籠一部分資金。
“互聯網企業這種方式拿地我覺得或多或少還乾點兒產業的事兒，如果是開發商那八九不離十都是房地產。”張巨集偉說。
（責任編輯：王惠綿）
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