原董事長涉猥褻後，新城控股擬拋售項目 2700億目標不改！

原董事長王振華因猥褻女童被刑拘後，新城控股（601155）在經歷了股價暴跌、人事變動後，風波仍未平息，陷入“拋售門”。

7月22日，有自媒體曝出消息稱，新城控股正在打包出售旗下近68個項目的權益，金科股份（000656.SZ）成為新城的第一個交易方，其將收購新城位於華東、安徽、山東等區域的10個項目。

7月22日晚間，新城控股發布公告對傳聞做出回應，承認正在籌劃出售部分項目公司股權，涉及項目近40個，目前已就5個項目與交易對方簽訂了股權轉讓協議，交易成交總額約為24億元，平均交易均價4.8億元。新城控股在公告中表示，公司2019年度合約銷售目標仍為2700億元

而2019年上半年，新城控股共拿地70幅，耗資超540億元，平均交易均價7.71億元。粗略對比發現，高於前述4.8億元交易均價。

南都記者求證相關地產商發現，金科股份、陽光城（000671.SZ）均對新城擬出售的項目有過接觸與洽談。

7月23日，新城系股票全線下跌。

“拋售”不改2700億元銷售目標

新城控股在公告中表示，近日，為積極應對市場變化，公司正與合作夥伴就公司近期公開市場新獲取項目的合作方式進行洽談、協商，籌劃出售部分項目公司股權，前述項目尚未開始銷售，轉讓該部分項目公司股權不會對公司2019年經營業績產生較大影響。

公告顯示，截至目前，新城控股已在洽談、協商出售的項目約為40個（含合聯營項目），但擬出售的標的項目公司範圍、交易對方及交易金額均存在不確定性。如上述交易最終完成，公司可通過轉讓項目公司股權收回部分上半年已支付的土地款，將增加公司貨幣資金、優化公司資產結構。

而對於“金科一共收購了10個項目“一說，新城控股並未直接回應。不過，新城控股稱，截至目前，公司已就5個項目與交易對方簽訂了股權轉讓協議，交易成交總額為24億，約佔公司2018年末經審計淨資產的8%，未達到披露標準。

據此計算，平均每個項目交易金額為4.8億元。南都記者梳理發現，2019年上半年，新城控股共拿地70幅，耗資超540億元。

新城控股在公告中表示，公司2019年度合約銷售目標仍為2700億元，目前整體管理團隊和人員結構穩定，各項經營情況正常，公司將圍繞上述銷售目標並按計劃開展公司的各項業務。

金科股份、陽光城已進行接觸

金科股份是否已經與新城控股進行交易？金科股份投資者關係部門員工對南都記者表示，新城控股已經發布公告，參與洽談的地產商不止金科一家，金科與新城方面還未涉及到簽協議與交割，若此後交易達到披露標準，則以相關公告為準。

南都記者梳理發現，新城與金科早在2017年便開始合作，當時二者攜手打造的重慶新城金科桃李郡項目成為新城入渝的首個項目；除了拿地外，二者還出現資金拆借動作，7月7日晚，金科股份發布公告稱金科地產控股項目公司擬向合作方上海新城萬嘉房地產有限公司（新城控股子公司）提供不超過1.5億元財務資助，期限為2年。

陽光城相關人員亦向南都記者表示確與新城控股的相關項目有過接觸與洽談，其強調“自2015年以來，陽光城參與市場上的多項並購，與新城也有過合作，新城既然擬售賣資產，陽光城也會參與洽談，但還未有實質進展”。

有媒體報導稱，本次新城控股出售主要以住宅項目股權為主，業內人士分析認為，新城控股40個項目轉讓，也說明受此前風波影響，內部經營確實面臨一些調整。這種調整一方面是為了盤活了部分存量物業，另一方面也是為了緩和資金壓力，有利於其他未拋售的項目的開工和運營等。

上述業內人士繼續表示，從項目本身來說，住宅項目的去化效果不錯，而商業項目本身在資金回籠等方面有障礙，並且商業項目也容易受當地消費習慣等影響，所以這都會使得住宅項目的收購性價比更高。

多家機構下調評級，新城控股踩刹車？

資料顯示，在2015年以前，新城控股還是一家銷售額盤桓在300億左右的中小規模房企。隨後，銷售額以倍增方式快速增長，2015年-2018年四年間，新城發展分別實現簽約銷售額319億元、650億元、1265億元和2210億元。

跑馬圈地給新城控股帶來可觀的收益，2018年公司全年實現營業收入541.33億元，歸屬於母公司股東淨利潤為104.91億元，分別同比增長33.58%和74.02%。

擴張背後即是負債率的攀升。數據顯示，截至2019年6月30日，新城控股合並範圍內的借款金額約為900億元，於2019年下半年到期的公開市場融資金額約63億元，其他金融機構借款約70億元。

根據新城控股2019年一季報，公司負債率已達85.47%。

受實控人被刑拘影響，包括，摩根士丹利在內的多家評級機構下調新城控股的評級。此外，外部融資環境開始收緊，房地產調控範圍從國內發債向海外融資、信託等渠道擴散，大額融資管控趨嚴。

“實控人被刑拘肯定影響融資，新城控股出售資產也側面反映出其資金鏈緊張、融資困難。”中原地產首席分析師張大偉對南都記者表示，“賣項目就談不上規模化了，現在的階段活下去更重要”。

業內人士對南都記者表示，拋售本身也說明部分項目的開發面臨壓力，類似信號肯定利空股價，但利空時間不會太長，因為新城拋售資產基本符合預期，而且此前股價持續下跌後，仍存在股票反彈空間。

值得注意的是，東方財富Choice數據顯示，新城控股控股股東富域發展集團有一筆4850萬股的質押預警線為29.68元/股，目前股價已達到預警線，平倉線為25.97元/股。以此對照，距離該筆平倉線僅剩2.84%的跌幅。這意味著新城控股一旦股價繼續下跌，機構將要求控股股東進一步補充股票質押金額。

7月23日，新城系股票大幅下挫。其中新城控股跌停，報收26.73元/股；新城發展（1030.HK）下跌11.3%，報收6.75港元/股；新城悅（1755.HK）下跌9.03%，報收6.65港元/股。

采寫：南都見習記者 葉露