綠城要求加速資金回籠 高周轉下是存貨負債居高不下

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　　新浪財經訊 今日綠城要求員工“全面”加速資金回籠，而且表示：對於不受中國限價政策影響的項目，要爭取把原計劃2019年供貨的房源提前至2018年開盤銷售嚴格控制付款。對於綠城如此著急的進行資金回籠，不免引發市場疑慮。是綠城資金鏈斷裂還是負債居高不下？是最近房企融資成本的不斷增加還是有別的原因？

　　綠城繼碧桂園之後要求加速回籠資金

　　今日午間，根據彭博消息，綠城正要求員工“全面”加速資金回籠。公司備忘錄還要求員工：加暢銷售，堅決執行“早銷，多銷、暢銷”的策略。加大應收款項催收力度“傾盡一切努力”獲得受限價政策影響項目的預售許可證

　　對於不受中國限價政策影響的項目，要爭取把原計劃2019年供貨的房源提前至2018年開盤銷售嚴格控制付款

　　公司媒體代表在一封電子郵件回復中表示，關於公司內源性現金流的管控安排是每半年度進行的“常規”管理動作，目前公司日均账面資金不低於500億元，現金充裕、安全

　　公司在電子郵件中稱，綠城的資信狀況足以滿足正常經營需要，保障發展需求。

　　綠地加快高周轉資金背後

　　不過值得注意的是，早在今年4月，以高周轉著稱的碧桂園（02007.HK）即在一周之內連發三份內部檔案，要求提高加大三四五線城市項目周轉速度、報建速度、供貨速度。

　　碧桂園實際控制人楊國強甚至提出，摘牌到開盤5.2個月，完全無法達到集團高周轉的要求。為確保高周轉，碧桂園在集團層面設定集團大運營工作組，各中心線條配合做好高周轉工作，大運營工作組組長有經濟決策權，人事任免權，可先斬後奏。

　　一位來自碧桂園區域公司的內部人士表示，現在做項目“一切為了現金流”，如果項目不能做到高周轉，不能快速回流現金，則寧可不做。

　　為何房企不斷加快資金回籠？高周轉背後是綠城自身負債居高不下，還是融資成本的不斷提高？

　　2016年以來開發商銷售“排位賽”非常激烈。2018年，希望借助高周轉維持“千億級別”的房企將有30多家，比2017年翻一倍；TOP100房企（市佔率達60%）中，2018年的銷售目標基本都要增長30%以上。由此，基於提高市佔率的目標，開發商有加快推貨和加快周轉的主觀訴求。

　　而從客觀來看，2016~2017年開發商儲備土地迅速放量，300城土地出讓金在這兩年分別達到2.9兆元和4.06兆元，同比分別增長31%和50%，2017年更是刷新紀錄。但進入2018年以後，不僅銀行信貸資金全面收緊，就連2017年還算暢通的信託、資管等通道資金也在監管之下遭遇全面堵塞。

　　樓市限購更新，限售範圍擴大

　　今年以來樓市調控繼續收緊的趨勢明顯，限購限售範圍擴大，使得資金回籠困難。繼長沙、西安、杭州以後，今日上海發文規範企業購買商品住房。

　　6月24日，西安頒布《關於進一步規範我市住房交易秩序有關問題的通知》。根據《通知》，在住房限購區域範圍內，西安暫停向企事業部門及其他機構銷售住房（含商品住房和二手住房）。

　　6月25日頒布的長沙版限購政策，也提到了“暫停企業在限購區域購買商品住房”。

　　6月26日，媒體稱，杭州正暫停向企事業部門及其他機構銷售住房。

　　7月2日，上海發文規範企業購買商品住房。自7月3日起，企業購買商品住房必須同時滿足設立年限已滿5年、在本市累計繳納稅款金額已達100萬人民幣、職工人數10名及以上且按照規定在該企業繳納社保和公積金滿5年等條件（已繳納稅款金額滿500萬元以上的企業除外）。同時，企業購買的商品住房再次上市交易年限從“滿3年”提高至“滿5年”。

　　棚戶區改造全面叫停，三四線資金周轉遇阻

　　日前傳出國家開發銀行（簡稱國開行）將棚戶區改造貸款審批權收回總行，且一刀切要暫停棚改計劃，令市場風聲鶴淚。海通證券（00665）邀請國開行長官人進行電話會議，確認國開行於最近兩周收回了審批權限，為免引起市場恐慌，而未有正式公布，目前還未對有關政策定性，政府仍未有下一步意見頒布，不過他強調是次僅將部分分行權限收到，並重申棚改計劃會做到2020年。

　　國開行管理層也承認，該行與其他發放棚改貸款銀行都面對來自中央的壓力，而對有關貸款有所收緊，而據悉，內地另有三間政策性銀行收緊棚戶區改造項目新貸款，令消息火乘風勢愈演愈烈。

　　由於棚改較利好三四線城市樓市，因此棚改受限，主力發展該等城市的內房股便會較受影響。據悉，多個龍頭房企不斷加大對三四線城市布局。

　　而綠城三四線發展背後是存貨的居高不下。2015 年-2017 年末，綠城存貨餘額分別為732億元、881億元和1297億元，佔總資產的比例分別為50.66%、51.88%和55%。

　　其中，綠城在三四線城市的存貨影響到公司的盈利。

　　2017 年末綠城針對諸暨綠城廣場項目、合肥翡翠湖玫瑰園項目、舟山岱山蔚藍公寓項目、大慶禦園項目、奉化玫瑰園項目、杭州藍庭項目、台州玫瑰園項目、新泰玉蘭花園項目和青島理想之城項目，分別計提存貨跌價準備324.28 萬元、185.62 萬元、1024.55 萬元、4431.69 萬元、7537.76 萬元、15591.50 萬元、4205.11 萬元、1564.54 萬元和3767.96 萬元。

　　綠城方面稱，如果公司未來不能持續保持三四線城市去化力度，將對公司經營業績和持續發展造成不利影響。

　　資產負債率居高不下

　　2015年以來，公司資產負債率（考慮到房企淨負債率計算難度，本文採用資產負債率）居高不下，且不斷提高。其中，2015年資產負債率為74.6%，2016年資產負債率為76.8%，2017年資產負債率為80.16%。

　　綠城的現金流也一直在收緊，且2017年經營現金流為負的150.8億。公開數據顯示，近三年和2018年一季度，其經營活動產生的現金流淨額分別為7.26 億元、34.5億元-150.8億元。

　　綠城中國公告顯示：綠城現金流量淨額下降至負數，主要因公司2017 年度新增購買北京、廣州、杭州等一、二線城市土地支付的土地款較多所致。

責任編輯：公司觀察