據蘇州統計局最新數據，截至2017年底，蘇州常住人口達1068萬人，其中外來人口377萬人，佔比35% 。我們假設這些外來人口都需要租房子，人均住宅建築面積參考統計局的數據，租金水準參考研究院的數據和部分整理的外部數據。蘇州租賃住宅市場規模如下圖所示。

蘇州的租賃市場年租金規模達706億元，在長三角租賃市場規模中僅低於上海，遠高於杭州的390億元及南京的249億元。

面對租賃需求，蘇州做了哪些事？

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租賃政策護航

2018年8月23日，蘇州市政府印發實施了《關於加快培育和發展住房租賃市場的意見》。《意見》從保障供地、培育主體、鼓勵和支持個人消費、強化管理和服務等方面提出了具體要求，進一步發展和完善蘇州市住房租賃市場。

2

土地供應落實

租賃住宅供地採用三種形式，一種是低價的純租賃住宅用地，一種是在商品住宅裡配建自持的租賃住宅，還有一種是集體建設用地發展租賃住宅。蘇州在2018年2月2日就有推出低價純租賃住宅用地，這也反映政府對發展租賃住宅的決心。

蘇州首宗純租賃用地蘇地2017-WG-80號位於相城區開發區永昌路西、騰路線北，總佔地面積57432平方米，容積率為2，根據規劃，該地塊為集宿樓用地，僅可設定滿足區域內企業人才及員工居住的公寓及宿舍，不可分割銷售且不得分割轉讓，其中單人套間不低於200套，雙人套間不低於300套，四人以上套間不低於1000套。地塊最終被蘇州相城經濟開發區漕湖置地有限公司以底價斬獲，樓面價3000元/平，僅為周邊商品住宅樓面價的三成左右。

該地塊僅過了4天規劃便火速出爐，整幅地塊規劃建築面積為11.486萬㎡，預計可建造15棟左右18層以上的高層公寓樓。項目將采取最新的裝配式建築技術建造，不但工期短，而且品質更有保障。所建公寓將全部精裝交付，並將在項目周邊同步配套基本生活設施和公共服務設施。按照標書所示，該項目將於2019年4月份開建，計劃2021年4月份竣工交付。今年年內主要進行結清地款、規劃方案論證、報建手續辦理等前期工作。該地塊主要服務於周邊企業未來3到5年的發展，為載體引進的高層次人才，提供更為舒適、穩定的租賃公寓。

3

國有公司平台成立

2017年11月16日，蘇州工業園區潤家住房租賃服務有限公司在園區現代大廈舉辦成立儀式，這是蘇州首家國有住房租賃服務公司。園區潤家以長租公寓租賃服務為核心產品，包括集中式房源和分散式房源兩種形態，將整合利用園區國企房源、社會零散房源、品牌連鎖房源等多種房源管道，形成高、中和經濟型三類公寓產品線。目前，園區潤家公司已具有2000余套首批不同等次的線下運營管理房源，包括園區兆潤控股集團與雅詩閣集團合作經營的中高端盛捷服務公寓、菁星公寓（二期）和潤家樂璟社區（東景便利中心），園區部分街道動遷社區在內的社會零散房源也將陸續經統一改造後對外租賃。

2018年8月6日，蘇州工業園區成立了首個政府租賃平台“唯亭益家”，是由唯亭街道直管的公益惠民房屋租賃平台，覆蓋轄區內的全部28個社區，並在每個社區的一站式服務中心駐點，配備一對一專職管家，讓群眾享受到可靠、安全、無後顧之憂的各項住房租賃服務，更好地保障居民租房收益，讓租客有更安全舒適的居住環境。

4

金融支持

2017年12月26日，蘇州市住房和城鄉建設局與中國建設銀行蘇州分行就住房租賃簽訂戰略合作協定。雙方將在資訊服務和系統平台建設、數據分析支持、金融支持等方面通力合作，努力推動蘇州市住房租賃市場發展。通過攜手打造“政府智能化管理+智慧金融服務”的樣本，向社會傳導新時代住房消費新理念，建設多主體供給、多管道保障、租購並舉的住房制度，實現全體人民“住有所居”的美好願景。

2018年2月1日，中國銀行蘇州工業園區支行成功為蘇州萬科泊寓公寓管理有限公司旗下全資子公司蘇州宜家開元酒店有限公司投放1000萬元長期貸款，專項用於長租房項目。該筆貸款為全國首筆成功審批並投放的長租房專項銀行貸款，將用於蘇州萬科泊寓對收購的開元酒店的改造、裝修和設備更新，改造後的酒店將以租房公寓的形式服務蘇州住房租賃市場。

5

企業試水

近年來，政府連續加碼租賃市場利好政策，加大對住房租賃市場扶持力度，加上租賃市場的巨大容量，各路資本企業紛紛加入蘇州租賃市場。

運營商分類

品牌

國企

潤家

品牌開發商

朗詩寓、泊寓、冠寓、領寓等

專業公寓運營商

魔術方塊、貝客等

酒店運營商

雅詩閣、城家、雅住等

互聯網+平台

愛上租、青客、蘑菇租房等

中介平台

相寓等

從企業試水情況來看，主要呈現以下特點：

規模：房源規模較小，競爭格局尚未打開

目前房企運營的長租公寓房源數量較少，競爭局面還沒有正式展開，等到未來大家都在同區域，供應價格相仿產品的時候，真正的競爭才算開始。

客群：定位年輕群體，戶型較為單一

蘇州幾家長租公寓，目標客群均定位為20~35歲年輕人，這部分群體有一定經濟能力但沒有購房能力，但已不滿足於簡單的居住，看重環境、社交等附加功能。

產品：從戶型來看，多為單間配套，兩室及以上的戶型鮮有涉及。月租在1800~2400元為主。

結論

蘇州市有著龐大的租房人群和700多億的市場容量支撐城市住房租賃市場的發展。目前長租公寓領域還未出現壟斷性龍頭的局面下，所有的市場參與者都在積極擴大管理規模，搶佔市場份額。但需要注意的是長租公寓目前面臨周期長、利潤低等大問題。總體來看，蘇州長租公寓市場在政策支持、消費更新等因素的影響下，未來發展前景看好。