2019年7月30日中午，恆隆地產、恆隆集團公布2019年上半年業績，公告顯示：
恆隆地產上半年實現總收入42.04億港元，同比減少18%；營業溢利32.17港元，同比減少13%；股東應佔純利35.16億港元，同比減少25%；每股盈利0.78港元，宣派中期股息每股0.17港元。
恆隆集團上半年實現收入45.05億港元(部門下同)，同比下滑17%；股東應佔淨利37.09億港元，同比增長22%；基本每股收益2.72港元；擬每股派現0.19港元。
收入低於此前彭博一致預期，主要原因是上半年香港住宅沒有銷售入账，以及人民幣匯率同期下跌約6%。而恆隆地產與恆隆集團股東應佔純利的重大差異主要是因為恆隆集團出售了旗下非核心物業，取得8.68億港元收益。
總體而言，這份半年報還是頗具亮點的：1）物業租賃業務收入保持增長，調整策略後的內地二線項目增速喜人；2）內地新項目如期推進、陸續落地；3）香港新啟動一住宅開發業務，增加未來住宅銷售庫存。下面我們逐一進行分析：
一、二線項目最高增長30%，得益於定位調整
2010年-2017年，恆隆在上海以外的多個內地項目如期開業運營，然而，其表現卻遠遠不及預期，不說複製上海項目的輝煌成績，甚至還出現虧損和業績倒退的現象。不過，恆隆似乎從未對這些重金投入的二線項目失去信心。董事長陳啟宗也多次公開表示，」我們的二線項目沒有問題。」
從這份最新的半年報來看，恆隆的二線項目確實迎來了轉機。2019年上半年，排除人民幣同期貶值6% 的影響，恆隆內地物業組合總收入增長7%。其中，除了正在進行大規模翻新的上海港匯恆隆廣場商場及無錫的恆隆廣場辦公樓，所有的內地物業組合收入均錄得增長。大連恆隆廣場、無錫恆隆廣場商場、及沈陽皇城恆隆廣場位列收入增長前三，分別為30%、26%和23%。
通過跟蹤，不難發現恆隆在這些物業運營上的一些變化。首先，恆隆針對部分二線項目調整了商場定位，不再一味盯著頂級高端的奢侈品牌，而是選擇綜合考慮城市的消費水準、項目的地址和設計特徵。這對於恆隆而言是個不小的改變，好在改變帶來的效果是顯著利好的。2019上半年，收入增速前三中的大連恆隆廣場和沈陽皇城恆隆廣場的強勁增長都得益於定位快時尚的策略調整。
其次，「恆隆會」會員計劃市場反應熱烈，入會人數較多，會員消費也有所提高。有別於一般的折扣和積分會員，「恆隆會」更多是針對高端用戶的定製化服務，包括專員服務、獨家限定、個人定製、世界時裝周等配套裝務。目前恆隆會計劃已在上海、濟南、無錫三個恆隆廣場推行。
二、未來增量：期待昆明、武漢、杭州及香港等新項目
除了已開業的物業項目以外，恆隆還有超過400億港元的發展中項目，這些項目將決定恆隆未來的收入增量，作為投資者，我們密切關注它們的建設進度以及可能的開業表現預期。
根據2019年半年報，這些項目的進展大多符合預期。其中將於2019年下半年開業的最大項目是昆明恆隆廣場總樓面面積達43.2萬平方米，其商場及辦公樓預期於下半年開業，商場的85%面積已經租出。其他將於下半年完工開業的項目包括：上海港匯恆隆廣場第二期優化工程、香港山頂廣場優化工程、沈陽市府恆隆的康萊德酒店、無錫恆隆廣場第二棟辦公樓、以及昆明恆隆廣場。這些新項目的開業均將帶來新的收入增量。
其次，武漢項目預期於2020年起分階段完成，目前商場和辦公大樓已經展開招租活動；備受關注的杭州項目預計落成時間是2024年起，目前已經完成土地接收。
此外，恆隆亦在香港展開兩個新項目，分別是淘大工業村的住宅項目以及北角電氣道的商業地產項目。值得一提的是淘大工業村項目，該地塊鄰近港鐵站，靠近未來的東九龍文化中心，地理環境優越。建成之後，將補充恆隆的供銷售的住宅庫存，增大收入的彈性。
三、總結
從這份半年報看來，恆隆的整體租賃業務是在逐步增長的，尤其是內地二線項目的改善明顯；而物業銷售方面，目前庫存雖已幾近清空，但新的淘大工業村項目會在後續接上。至於未來增量，建設中項目的如期落成與開業是一方面，全新項目的獲取和質量則是另一方面。
不過，收成期到來之前還有許多變數，二線項目調整成中端之後，面臨的競爭將大於高端物業，恆隆能否抗住諸多競爭對手的重重狙擊？背負未來收入增量的新項目是將複製上海項目的成功，還是天津項目的失敗？中美貿易摩擦繼續，會不會對內地經濟造成打擊，從而影響消費？
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