長實集團上半年業績“拖累”股價，物業市場需尋新增長點？

8月1日，香港地產股集體走低。其中，除了內房股顯出跌勢，香港本地地產股頻頻走低，其中長和系領跌藍籌，長實集團跌幅為3.62%，收於57.2港元，長和跌幅為1.56%，收於72.5港元。

值得一提的是，長和系之所以走低主要是與其業績報告緊密相關，實際上，長和（0001.HK）、長實集團（1113.HK）今日公布最新業績報告，相比於長和的業績（實現淨利潤183.2億港元,同比增長2%），長實集團的表現便有些不盡人意了。

股東應佔溢利減少38.9%

長實集團作為一家地產發展及策略性投資公司，業務發展多元化，目前是香港規模最大的地產發展商之一，為物業市場提供大量優質住宅、辦公大樓、商場、工業大廈及酒店供應。

首先，回顧一下2018年的業績表現，截至 2018年12月31日，集團總收入為港幣644.81億元，股東應佔溢利為港幣401 .17億元。每股溢利為港幣10元8角5分，較去年度增加34%。

經格隆匯app查詢顯示，2019年上半年，長實集團於期內收入總額為340.08億港元，同比增長41%。重估及出售投資物業前溢利為140.45億港元，同比增長16.4%。股東應佔溢利為151.28億港元，同比減少38.9%。每股基本溢利為4.10港元，擬派發末期股息每股0.52港元。

受此利空影響，除了股價有所反應，麥格理降長實集團（1113.HK）目標價至95.19港元，重申為地產股首選。

顯而易見，基於房市的政策變化和市場環境的敏感性，作為公司的傳統及重要業務，物業發展業務具有一定的波動性及周期性，或將對公司整體業績產生一定的影響。

但整體而言，由於市場對住宅物業需求持續，再加上美國減息機會普遍預期增加，報告期內，集團已簽署物業買賣合約金額累計超過港幣100億元，物業銷售貢獻錄得理想增長；物業租務收入較去年同期稍微下跌，惟物業租務收益維持穩定。此外，集團於黃竹坑、屯門小秀及油塘之新增物業發展項目均如期開展。

與此同時，基建及實用資產業務為集團主要固定收入來源之一，根據於期內訂立經濟收益協議，基建業務經濟收益為集團提供溢利貢獻港幣3.7億元。例如，加拿大建築設備服務供應商Reliance Home Comfort期內溢利貢獻為港幣5億元，而以德國為主要市場能源管理綜合服務供應商ista溢利貢獻為港幣8.56億元。

此外，集團上半年度地產銷售業務以外的固定現金流為78.85億元，加上投資於匯賢產業信託、置富產業信託 及泓富產業信託 收取之現金分派、飛機租賃業務的飛機折舊金額、以及酒店及服務套房業務的折舊金額，總計約93億元，年度化計算超過港幣180億元，相當於每股4.8元的現金流。其中，引人注意的是，集團旗下飛機租賃業務提供穩定中、長期收入來源，上半年營運表現持續理想，溢利貢獻為港幣7.17億元，較去年同期增加港幣1.21億元。

經格隆匯app查詢顯示，截至2018年，全國物管行業管理面積達204億平米，僅基礎物業服務市場規模就超兆，給予了不少房企和物管公司較為正向的發展機遇。基於此，不少企業都選擇通過兼並收購舉措而擴容規模，無論是房地產開發行業還是物業管理行業的集中度都在提升，因此，只有在專業板塊具有規模優勢和產品項目優勢的企業通過才能站穩腳跟。

“集團物業發展及經常性收入沒有明確比例，因為集團隨時可以在沒有大量增加負債的情況下進入物業發展市場。”

而基於近期宏觀環境具有不穩性和風險性，除去固有優勢業務，長實集團應通過尋求新的業務增長點，增加經常性收入（如可提供長期及持續固定收入的環球多元化基建及實用資產與相關投資項目），使得企業的基本面更為穩健，進一步增強優質現金流，進而為股東提供相應的價值，畢竟就如今而言，隨著行業集中度進一步提升，行業都漸漸步入從增量到存量轉變的階段，作為頗具龍頭潛質的行業標的，在內地持續落實對房地產采取長效調控機制，房地產市場或將基本延續平穩趨勢之下，公司應聚焦於具體業務的成長情況，在切準業主的需求的同時，進一步使得其物業服務和資產類型更加多元化，以為整體組合帶來增值效益。