轉捩點已至？7月樓市、地市愈加嚴峻

表面上看，7月份房地產市場淡季不淡，但實際市場加速轉冷，供貨壓力進一步加劇，市場需求明顯不濟。土地市場更為嚴峻，融資收緊對土地市場影響將是“致命”的，市場轉捩點已至。

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房企供貨壓力進一步加劇，

供應量環比降22%同比增2%

正如我在《2019年上半年房地產市場總結與展望》所提到的，上半年市場最大壓力來自於供應。聯繫到6月份房企衝業績，供應顯著放量，進一步加劇房企供貨壓力。7月份，28個重點監測城市新增供應量環比下降22%，同比微升2%。其中，一線城市同、環比雙降，分別減少15%和6%，上海、廣州和深圳供應量明顯回落，同比皆步入下降通道，北京供應量不降反升，同、環比均實現正增長。

24個二三線城市供應量環比下降24%，同比增長5%。近8成二三線城市供應縮量，環比均有不同程度的回落，寧波、海口等更是顯著縮量，環比跌幅均超-60%。僅限於武漢、青島等部分二三線城市供應量略有回升，環比漲幅都在15%以內。

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表面上淡季不淡、實際市場加速轉冷，

成交量環比跌11%同比升2%

表面上看，7月份房地產市場似有淡季不淡的錯覺，28個重點監測城市成交量環比下降11%，同比仍增長2%。主要還是受延遲備案因素影響，6月底房企衝業績，大量的已售未備案房源延遲至7月份集中備案。其中，一線城市成交量環比全線回落，同比仍增長21%，僅上海同比下降11%，北京、廣州和深圳同比均有所提升，北京更是同比倍增。

24個二三線城市成交量環比下降12%，同比基本持平。近6成二三線城市成交量環比高位回落，重慶、濟南等環比跌幅超-30%，長沙更是環比下降63%。近4成二三線城市成交量同比有所回調，長沙、重慶成交顯著縮量，同比皆腰斬。受延遲備案等多方面因素因素影響，昆明、武漢等成交量仍處高位，同比均翻番。

實際上我認為7月份房地產市場正加速轉冷，市場觀望情緒愈加濃重。隨著前期積壓的市場需求陸續釋放完畢，3月份以來的“小陽春”行情早已戛然而止，後續置業需求明顯不濟，部分城市甚至開始出現需求斷層的極端現象。

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庫存風險整體可控，近6成庫存量環比回落，

近8成消化周期低於12個月

近6成城市庫存量環比回落，南京、海口和寧波環比跌幅均超-10%。並且，近8成城市消化周期皆控制在12個月以內，重慶、杭州、武漢等更是不足6個月，說明現階段房地產庫存風險整體可控。不過，受製於樓市成交放緩，廈門、大連庫存量明顯偏高，消化周期皆超20個月，庫存風險仍需警惕。

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土地市場更為嚴峻，

成交量價齊跌、溢價率連續3個月回落

7月份，土地市場轉捩點已至，成交量價齊跌，溢價率連續3個月回落，真實反映房企拿地態度趨於謹慎。具體而言，300城經營性土地成交建面1.79億平方米，同、環比分別減少8%和7%。平均樓板價2702元/平方米，環比下跌11%，同比上漲6%。土拍溢價率進一步回落至12.9%，環比再降6個百分點。各線城市溢價率全線回落，一線城市更是降至4.1%的低位。

我認為土地市場更為嚴峻，融資收緊猶如釜底抽薪，其對土地市場影響將是“致命”的。鑒於7月份乃是下半年土地投資的階段性低點，疊加2018年土地市場轉捩點起始於7月份，預計下半年土地市場將延續相較低迷的走勢。

昨日，中央政治局會議提出：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。在我看來，政治局會議已然釋放房地產調控仍需從緊執行的信號，預計8月份樓市、地市將繼續走弱。

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