上半年樓市復甦，二手房成交總量已恢復到去年同期水準

7月2日，貝殼研究院舉辦線上媒體會，會上同步發行了2020年樓市半年度系列報告。報告顯示，2020上半年，房地產市場分化嚴重，新房、二手市場已基本復甦，租賃市場旺季遇冷；此外，報告還預測下半年市場仍將有需求補償性釋放，二手市場改善型需求將成為新動力，租賃市場不斷向“承租人”市場轉變。

二手房成交總量已基本恢復到去年同期水準

年初新冠疫情開始蔓延時，市場普遍擔心疫情對市場造成較大的衝擊。但是回過頭看，上半年核心城市二手房市場韌性復甦，疫情對房地產的衝擊正在逐漸消退。

貝殼研究院數據顯示，受疫情影響，上半年鏈家重點18城成交量在近三年中最低，成交量比去年同期下降8.4%，但比去年下半年小幅增長4.2%，疫情對重點城市二手房市場總體影響不大。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂指出，從月度成交走勢看，二手房市場成交從3月份開始明顯恢復，3月重點18城實際二手房總體成交量快速修複，重點18城鏈家二手房成交量比1-2月成交總量增長41.8%，4、5兩月環比增速分別達到39%和19%。6月成交雖然比5月有所回落，但同比依舊增加21%，疫情對市場造成的衝擊正在逐步消退。

價格方面，疫情之下，2020年一季度重點城市二手房均價普遍環比去年四季度下跌，二季度均價隨市場修複普遍反彈。

貝殼研究院數據顯示，與2019年四季度比，2020年二季度重點18城市中價格上漲的城市有15個，下跌的城市有3個。北京及上海二手房均價漲幅均在3.5%及以上，漲幅靠前。房價跌幅較大的城市為武漢，累計跌幅達3.5%。

表：二線城市2020年上半年新房市場成交情況（與去年同期計算排名變化）

66城新房市場成交套數同比下滑16%

對於新房市場而言，貝殼研究院高級分析師潘浩指出，2020年上半年有66個大中城市二季度新房市場成交量接近去年同期，但累計半年成交量仍有一成缺口，市場仍處於逐漸恢復的過程中。

貝殼研究院數據顯示，2020年上半年66城新房市場合計成交套數累計同比下滑16.0%，成交面積累計同比下滑14.0%，疫情穩定之下，新房市場成交量在二季度快速恢復，但同比2019年同期，成交套數和面積分別仍下滑5%和4%。

在疫情衝擊下，2020年上半年一線城市新房市場成交量下滑幅度最大，其中成交套數累計同比下滑25.9%；成交面積同比下滑25.0%；二線城市成交套數同比下滑16.6%；成交面積同比下滑15.0%；三四線城市成交套數同比下滑10.8%；成交面積同比下滑8.0%。一二線城市受疫情影響較大，但恢復速度更快，在疫情穩定的二季度成交量環比收窄15-16個百分點；三四線城市環比收窄12-13個百分點。

一線城市排名較去年上半年無變化。從累計同比來看，上海二季度累計降速環比較一季度收縮19個百分點，廣州累計降速環比收縮16個百分點，北京累計降速環比收縮14%，深圳市場升溫速度最快，截至半年度成交面積累計同比僅下降5%。總體看，京滬穗累計同比下降幅度收窄至3成，市場逐步復甦中。

上半年二線城市排名上升幅度最大的為南京，同比去年上半年排名上升5名至第八名。此外成都、蘇州、南京、溫州、杭州成交面積累計同比均保持漲勢，其中杭州、南京2020年上半年成交面積累計增長10%以上，市場復甦較快。總體看，9個排名上漲的城市中，4個為長三角區域城市，可見長三角區域城市在新房市場仍表現出較為積極的上漲意願。

租賃市場季節性規律被打破，傳統旺季“不旺”

與新房及二手房形成對比的是，上半年受到疫情影響，租賃市場的季節性規律遭到打破，傳統旺季並不“旺”。

貝殼研究院數據顯示，2月份由於疫情嚴重的原因，重點城市的租賃市場交易觸底，市場幾乎陷入停滯，春節假期後的租賃旺季推遲到3月出現。3月全社會逐步復工複產後，租賃市場逐漸修複，疫情期間積壓的租賃需求逐步釋放，因此3-5月的租賃交易不斷上漲，4月及5月的環比增長率均突破20%。6月北京受到疫情的再次影響，防疫管理等級上調，因此部分城市的租賃交易受到影響較為明顯，近兩周交易量呈現迅速下跌，對十八城整體的租賃成交量產生明顯影響。傳統的畢業租賃旺季目前暫未顯現，6月成交量環比下降7.3%。

此外，今年上半年，新增房源整體掛牌均價偏低，業主的出租預期處於低位。貝殼研究院高級分析師黃卉提到，目前房客源成交周期處於高位，租賃市場向買方市場轉變。上半年房源成交周期波動較大，2月及3月房源成交周期超過60天，租賃房源成交困難，4-6月成交周期下降，但相比去年成交周期仍然較長。而客源周期較為穩定，保持在10天左右，相比去年有所延長，租客的租房迫切程度有所下降。

市場分化但潛在需求仍強勁，下半年市場穩中有升

對於下半年市場的預判，貝殼研究院認為，下半年重點城市二手房市場分化將持續加劇，核心城市供需兩旺，更具有持續性。

據貝殼研究院數據顯示，鏈家重點18城帶看量仍處於較高位置，代表下半年總體成交平穩或小幅向好，前期受抑製的需求可能將在下半年補償性釋放，預計下半年重點城市二手房市場總體成交將環比持平或小幅增加。

在新房市場，市場修複過程基本完成，一季度積壓的需求已獲得逐步釋放，隨著疫情過後投資環境逐漸趨於穩定，需求端也將重新進行資金分配，預計下半年市場不會持續大幅上漲，市場總量也不會大幅下降。

在租賃市場，延遲的租賃需求不斷釋放，下半年租賃市場供需趨於緩和，業主出租預期持續處於低位，市場不斷向“承租人”市場轉變，租客將掌握更多主動權和議價空間。