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所有的指標都在下行,唯獨地價還在上漲?

作者:吾心生

來源:樓市微觀察(loushi666)

今天這篇文章從二手房開始。

貝殼研究院監測的重點13城二手房市場報告顯示,市場仍在下行。

1、成交量

重點13城二手房成交總量環比下跌7.8%。8個城市成交下跌,5個城市成交量增加。下跌比較明顯的是武漢,達21.2%。

2、成交價

重點13城,有11個城市二手房成交均價下跌,上漲的兩個城市是大連和天津,漲幅均小於1%。成交均價下跌最大的是成都,達到了7.5%。其次是濟南,下跌幅度達到了5.7%。熱點城市中,跌幅靠前的是杭州和北京,分別是1.8%和1.2%。

3、帶看量和掛牌量

相比較成交量和成交價,帶看量和掛牌量能更直接反映市場情緒。

10月份,重點13城中有9個城市帶看量繼續下跌,跌幅最大的是成都,達到了10.7%,緊隨其後的分別是濟南、長沙、西安等城市。帶看量微漲的是青島、南京、上海和深圳。

新增掛牌量同時也在下跌,下跌最明顯的是西安,達到了31.5%,其余分別是杭州、青島、天津和成都。

具體見下表

二手房市場的疲軟有多重因素,最直接的因素是限購限貸導致的購買力陡降,購買力的下降帶動觀望情緒不斷蔓延。

而在這個時候,我們也能借機一窺房子的抗跌成色。

貝殼研究院分析發下,2018年3季度北京二手房價格下跌幅度靠前的幾類房子分別是這些:

1、老破小

20年以上屋齡的老房子,即便是成熟地段,跌幅也是比較明顯,原因很簡單,房子首先是用來住的,即便是投資,也是要靠居住屬性打底,一旦居住屬性明顯下滑,地段再好,也難以獲得購房者的青睞。市場轉向的時候,跌幅靠前也是很正常。

跌幅最明顯的太平橋小區,樓齡達到了31年,均價跌幅達到了18.4%。

2、稅費較高的房源

比如“不滿二”“不滿五唯一”的房子跌幅居前,其中“不滿二”的房源,跌幅最為明顯,說白了,這類房子就是投資性房產。

這類房子成交均價下跌,有多種因素,一是稅費較高,二是下行期購房者議價能力提升,三是投資客對套現存在剛性需求。

其中第三點在成交數據中得到印證。從2017年1季度到2018年3季度,北京“不滿二”的房源成交比例在增加,說明投資性需求對房價下跌更為敏感,降價出售維持現金流的需求更為強烈。

3、漲幅明顯跑贏平均水準的房子

從2017年1季度到2018年3季度,通州二手房成交均價跌幅排在首位,達到了12.6%。通州一直是很熱的區域,價格明顯跑贏平均水準,雖然利好是剛性的,但落到具體的房子上,卻也並沒有那麽明顯,該跌還是得跌。

下跌不可怕,因為,即便調控如此嚴密,預期如此之冷,土地的價格仍在漲,10月份全國300個城市住宅用地平均溢價率達到了5%,一二線城市平均溢價率則達到了12.37%,整體溢價率是低於2017年,更是明顯低於2016年的水準。但它仍然是在漲,這就夠了。

開發商可以降價,但基本上不可能賠錢賣,只要地價仍在漲,這個市場下行的太空就越小,繼而影響到二手房的下行太空。

後端的房價在下行,後端的土地價格仍在上行,該怎麽理解?一方面是地產商不會因為市場下行就不做生意了,另一方面是地方城市也對調控保持自信,較低的溢價率,有利於穩住市場。

可以說,這一輪房地產下行來的是比較慢的,從2016年調控開始,時隔兩年才迎來真正的普遍下行,雖然是普遍下行,但從這一輪小周期的房價峰值和當下的房價絕對差值來看,實際幅度仍然是偏小的。

當前房地產調控很難說會在什麽時候退場,它更像是在等待,等待新一輪韭菜的生長,不過沒有杠杆的助力,不會再有野蠻生長了。韭菜們要租房之餘逐步累積首付,不容易。

房地產的L型走勢,正在向我們走來。最大的利好是,可以不被情緒綁架。

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