上半年40城新房成交環比降10%

7月4日，易居房地產研究院發布《2019年上半年全國40城新建商品住宅成交報告》。該報告顯示，6月份，40個典型城市新建商品住宅成交面積環比增長8%，同比增長3%。2019年上半年，40城成交環比下降10.3%，同比下降0.3%。一線反彈，二線趨穩，三四線降溫。

易居研究院研究員沈昕表示，2019年上半年，40城新建住宅成交面積同比微降，這主要是一線城市和部分熱點二線城市在今年3、4月份出現了小陽春行情，而大部分去年成交火熱的三四線城市則持續走弱。

部分熱點城市調控政策還有收緊的可能，預計全國樓市還將繼續降溫，下半年40城的成交面積將繼續下滑。分城市類別看，一線城市由於連續兩年成交量低迷，已經企穩反彈；東部和中部二線城市後續還有可能繼續降溫，其他地區的二線城市和三四線城市的成交量則面臨較大的下跌風險。

上半年40城成交環比下降10.3%

2019年6月份，易居研究院監測的40個典型城市新建商品住宅成交面積環比增長8%，同比增長3%。由於單月數據可能存在異動現象，這裡結合近6月移動平均數據來進行分析，6月的移動平均同比增速為-0.3%。

分城市來看，上半年城市分化，一線反彈，二線趨穩，三四線降溫。2019年6月，易居研究院監測的4個一線城市新建商品住宅成交面積環比下降10%，同比增長23%。

18個二線城市新建商品住宅成交面積環比增長9%，同比下降1%。其中8個東部二線城市新建商品住宅成交面積環比增長7%，同比增長18%；4個中部二線城市新建商品住宅成交面積環比增長25%，同比增長23%；6個其他地區的二線城市(東北及西部地區)新建商品住宅成交面積環比持平，同比下降25%。

18個三四線城市新建商品住宅成交面積環比增長11%，同比增長5%。其中7個本輪調控較嚴的三四線城市(限購或限貸)新建商品住宅成交面積環比增長31%，同比增長43%；11個本輪未調控或弱調控(僅限售)的三四線城市新建商品住宅成交面積環比下降1%，同比下降13%。

從半年度數據來看，2019年上半年，40城成交環比下降10.3%，同比下降0.3%。4個一線城市新建商品住宅成交面積環比下降3.2%，同比增長38.9%；18個二線城市新建商品住宅成交面積環比下降7.7%，同比下降0.4%；18個三四線城市新建商品住宅成交面積環比下降17.9%，同比下降8.9%。

對比歷史數據來看，上半年，一線城市成交量已觸底反彈，同比漲幅是三類城市中最大的；二線城市成交量較平穩，與2017年和2018年同期基本持平，不及2016年同期水準；三四線城市降溫明顯，成交量環比和同比降幅均是三類城市中最大的。後續來看，一線城市由於連續兩年成交量低迷，目前已企穩反彈，二線城市後續還有可能繼續降溫，三四線城市的成交量則面臨較大的下降風險。

下半年40城成交繼續下滑

從排名來看，上半年40城成交面積同比增速排名為北京翻番，三四線城市普降。2019年上半年，成交面積同比2018年上半年增長的城市有20個，其中增速前5名的城市分別為北京、珠海、中山、福州和寧波，同比增速分別為131.7%、110.5%、104.2%、96.3%和84.5%。

成交面積同比下跌的城市也有20個，其中跌幅前5位的城市分別為汕頭、金華、揚州、舟山和惠州，跌幅分別為46.6%、36.5%、36.4%、35.1%和31.6%。這五個城市均是三四線城市，充分反映了三四線城市經過去年的火熱行情後，市場已經明顯降溫下行。

2019年上半年，40城新建住宅成交面積同比微降，這主要是一線城市和部分熱點二線城市在今年3、4月份出現了小陽春行情，而大部分去年成交火熱的三四線城市則持續走弱。二季度，住建部對住宅價格指數累計漲幅較大的10個城市進行了預警提示，此後蘇州、西安等城市紛紛加碼調控，西安頒布了二線城市中最嚴限購令。

貸款方面，今年以來已有多個城市調整公積金政策，其中多地政策有所收緊，5月份以來，南寧、合肥、南京、成都、天津、福州等多地上調房貸利率。房企方面，5月底，監管部門透露消息將收緊部分房企公開市場融資，包括債券及ABS產品;同時，住建部聯合有關部門，針對房地產行業“地王”現象點名十餘家開發商。

綜合考慮這些情況，部分熱點城市調控政策還有收緊的可能，預計全國樓市還將繼續降溫，下半年40城的成交面積將繼續下滑。分城市類別看，一線城市由於連續兩年成交量低迷，已經企穩反彈；東部和中部二線城市後續還有可能繼續降溫，其他地區的二線城市和三四線城市的成交量則面臨較大的下跌風險。