夏磊：2023年房地產市場展望（供給篇）

　　意見領袖 | 夏磊

　　截至目前，22個熱點城市2022年三批次集中供地均已完成，部分城市在繼續第四批次集中供地。今年的土拍規模、結構直接決定明年的建案供給數量、供給格局。一般而言，房企從拿地到取得預售證所需時間會因當地政策、項目體量、開發商資金等因素的不同而有所差異，但拿地之後，3個月之內應該開工，超期2年政府可無償收回，因此從趨勢上，今年土拍情況，直接決定明年建案的供給。

　　中央經濟工作會議指出2023年房地產工作重點仍是“保交樓，保民生，保穩定”。明年新供住宅，將來源於兩個渠道，一是今年新拿地項目，二是庫存項目盤活。今年土地市場成交冷清，明年是否面臨有效供應不足的壓力？進而有局部城市房價上漲壓力？

　　本文從今年的土地供應量、拿地主體、供地節奏等方面，探討明年的新房供應格局。

　　今年供地少，明年新增住房供應有缺口，亟需盤活存量

　　當前已供地量僅為去年全年一半。2022年1-11月，全國住宅用地共成交規劃建築面積9.1億平，佔去年全年的51.4%，與往年成交量相比，供給不足。而2019-2021年全國住宅用地成交建面分別為：21.0億平、23.5億平、17.7億平。

　　明年住宅供給預計存在1.6億平缺口，需要盤活庫存項目補足。前11月全國住宅用地成交9.1億平，熱點城市還在積極謀劃第四批集中供地，12月預計還會有0.9億平的新增宅地成交，預計全年成交10億平住宅用地。假設100%會被正常開發形成有效可售供應，則新地塊對應明年住宅供給10億平。

　　2022年預計全國建案銷售13億平、商品住宅銷售11.4億平，假如明年銷售11.6億平，那麽將有1.6億平住宅缺口要靠存量項目供給。

　　廣義庫存較高，說明市場上有大量庫存項目需要積極盤活。今年1-11月份，全國狹義庫存，即建案待售面積5.5億平，累計同比增長10%，預計去化周期5個月。廣義和更廣義庫存2022年出現小幅度下滑，但總量仍處於高位。截至11月，廣義庫存，即已開工未售的面積42.6億平，去化周期較2021年底增長5個月，達到35個月；更廣義庫存，即含待開發土地的未售面積51.2億平，去化周期較2021年底增長7個月，達到42個月。

　　預計明年不同能級城市住宅供給情況差異較大

　　1、一線市場熱度較高，需要積極盤活存量項目、新盤快速入市，以維持供需平衡下的房價穩定

　　一線城市市場較熱，當年銷售一般都大於上一年土地供給。“本年商品住宅銷售面積/上一年住宅用地成交建面”，該比例可以粗略表征供需關係。2020年一線城市該比例接近114%，2021年為99.3%。

　　預計一線明年住宅供給存在1048萬平缺口。2022年1-11月，一線城市住宅用地成交建面2643萬平，佔全國比例為2.9%。預計今年全年一線城市住宅用地成交建面在2800萬平左右，假設100%會被正常開發形成有效可售供應，對應明年2800萬平的住宅銷售。預計2022年全年住宅銷售3773.3萬平，2023年全年住宅銷售3848.4萬平，那麽將有1048萬平缺口要靠存量項目供給。

　　2、二線城市處於供需平衡的臨界點，盤活二手項目很重要

　　預計二線明年住宅供給存在0.1億平缺口。1-11月二線城市住宅用地成交規劃建面2.1億平，佔全國比例為22.8%，預計今年全年二線城市住宅用地成交建面在2.2億平左右，假設100%形成有效可售供應，對應明年2.2億平的住宅供給。預計2022年全年住宅銷售2.1億平，2023年2.3億平，那麽將有0.1億平缺口要靠存量項目供給。

　　3、三四線市場疲軟，有供給過剩風險

　　預計三四線明年住宅供給存在1.4億平缺口。1-11月三線城市住宅用地成交規劃建面6.7億平，佔全國比例為74.2%，預計今年全年三四線城市住宅用地成交建面在7.5億平左右，假設100%形成有效可售供應，對應明年近7.5億平的住宅供給。預計2022年全年住宅銷售8.9億平，2023年全年住宅銷售8.9億平，那麽將有1.4億平缺口要靠存量項目供給。

　　三四線城市供地充足、市場疲軟，有供給過剩風險，後續無需大幅供地，應將重點放在保交付、消化存量供給上。

　　城投拿地影響供應節奏，階段性影響供給

　　在民營企業整體拿地意願減弱的情況下，部分城市的城投企業開始積極拿地，從拿地金額方面看，無錫、福州、蘇州、鄭州、沈陽、青島、武漢、濟南所供地塊主要由城投托底，在武漢、沈陽等城市城投企業拿地金額佔比超60%。

　　地方城投企業不同於高周轉的房企，在地塊推進上整體速度相對緩慢。統計顯示，2021年第一批成交地塊中，規模房企拿地開工率高達61%，而城投公司拿地開工率僅23%。截至2022年8月，2021年集中供地項目中，國央企整體入市率超四成，民企入市率超三成，而地方國資（以城投為主）整體項目入市率不足10%。

　　城投公司拿地基本是以底價成交，且所拿地塊多數是非熱門地塊，托底意圖明顯。城投公司本身並不是專業的開發商，其在土拍市場托底拿地更多的是出於穩定市場的考慮。所以城投自行開發項目可能性小，一般會在拿地後再交由專業的開發商開發地塊，中間存在較長時差。

　　城投入場，有地方穩定房地產市場的考慮，但城投開發經驗不足，後期需要通過代建等方式運營土地，開發節奏較慢。

　　風險提示： 疫情風險超出預期；政策突發調整；統計數據誤差。

　　1、今年供地少，明年新增住房供應有缺口，亟需盤活存量

　　當前已供地量僅為去年全年一半。2022年1-11月，全國住宅用地共成交規劃建築面積9.1億平，佔去年全年的51.4%，與往年成交量相比，供給不足。而2019-2021年全國住宅用地成交建面分別為：21.0億平、23.5億平、17.7億平。

　　明年住宅供給預計存在1.6億平缺口，需要盤活庫存項目補足。前11月全國住宅用地成交9.1億平，熱點城市還在積極謀劃第四批集中供地，12月預計還會有0.9億平的新增宅地成交，預計全年成交10億平住宅用地。假設100%會被正常開發形成有效可售供應，則新地塊對應明年住宅供給10億平。

　　2022年預計全國建案銷售13億平、商品住宅銷售11.4億平，假如明年銷售11.6億平，那麽將有1.6億平住宅缺口要靠存量項目供給。

　　廣義庫存處於歷史高位，說明目前市場上有大量庫存項目需要積極盤活。今年1-11月份，全國狹義庫存，即建案待售面積5.5億平，累計同比增長10%，預計去化周期5個月。廣義和更廣義庫存2022年出現小幅度下滑，但總量仍處於高位。截至11月，廣義庫存，即已開工未售的面積42.6億平，去化周期較2021年底增長5個月，達到35個月；更廣義庫存，即含待開發土地的未售面積51.2億平，去化周期較2021年底增長7個月，達到42個月。廣義庫存較高，說明市場上有大量庫存項目需要積極盤活。

　　2、預計明年不同能級城市住宅供給情況差異較大

　　2.1、一線市場熱度較高，需要積極盤活存量項目、新盤快速入市，以維持供需平衡下的房價穩定

　　一線城市市場較熱，當年銷售一般都大於上一年土地供給。“本年商品住宅銷售面積/上一年住宅用地成交建面”，該比例可以粗略表征供需關係。2020年一線城市該比例接近114%，2021年為99.3%。

　　預計一線明年住宅供給存在1048萬平缺口。2022年1-11月，一線城市住宅用地成交建面2643萬平，佔全國比例為2.9%。預計今年全年一線城市住宅用地成交建面在2800萬平左右，假設100%會被正常開發形成有效可售供應，對應明年2800萬平的住宅銷售。預計2022年全年住宅銷售3773.3萬平，2023年全年住宅銷售3848.4萬平，那麽將有1048萬平缺口要靠存量項目供給。

　　2.2、二線城市處於供需平衡的臨界點，盤活二手項目很重要

　　預計二線明年住宅供給存在0.1億平缺口。1-11月二線城市住宅用地成交規劃建面2.1億平，佔全國比例為22.8%，預計今年全年二線城市住宅用地成交建面在2.2億平左右，假設100%形成有效可售供應，對應明年2.2億平的住宅供給。預計2022年全年住宅銷售2.1億平，2023年2.3億平，那麽將有0.1億平缺口要靠存量項目供給。

　　分熱點城市來看，熱點二線城市市場熱度較高將造成比較大的供需缺口，需要盤活一定的存量項目進行補足。非熱點二線城市市場活躍度較低，供需缺口較小，甚至存在已供給的住宅用地賣不完的情況，後續供地需謹慎。

　　2.3、三四線市場疲軟，有供給過剩風險

　　預計三四線明年住宅供給存在1.4億平缺口。1-11月三線城市住宅用地成交規劃建面6.7億平，佔全國比例為74.2%，預計今年全年三四線城市住宅用地成交建面在7.5億平左右，假設100%形成有效可售供應，對應明年近7.5億平的住宅供給。預計2022年全年住宅銷售8.9億平，2023年全年住宅銷售8.9億平，那麽將有1.4億平缺口要靠存量項目供給。

　　三四線城市供地充足、市場疲軟，有供給過剩風險，後續無需大幅供地，應將重點放在保交付、消化存量供給上。

　　3、城投拿地影響供應節奏，階段性影響供給

　　無錫、福州、蘇州、鄭州、沈陽等熱度較差城市依靠城投托底拿地，可能不會很快開發。在民營企業整體拿地意願減弱的情況下，部分城市的城投企業開始積極拿地，從拿地金額方面看，無錫、福州、蘇州、鄭州、沈陽、青島、武漢、濟南所供地塊主要由城投托底，在武漢、沈陽等城市城投企業拿地金額佔比超60%。無錫、濟南、鄭州等地城投拿地金額佔比也超過50%。

　　地方城投企業不同於高周轉的房企，在地塊推進上整體速度相對緩慢。統計顯示，2021年第一批成交地塊中，規模房企拿地開工率高達61%，而城投公司拿地開工率僅23%。截至2022年8月，2021年集中供地項目中，國央企整體入市率超四成，民企入市率超三成，而地方國資（以城投為主）整體項目入市率不足10%。

　　城投公司拿地基本是以底價成交，且所拿地塊多數是非熱門地塊，托底意圖明顯。城投公司本身並不是專業的開發商，其在土拍市場托底拿地更多的是出於穩定市場的考慮。所以城投自行開發項目可能性小，一般會在拿地後再交由專業的開發商開發地塊，中間存在較長時差。

　　城投入場，有地方穩定房地產市場的考慮，但城投開發經驗不足，後期需要通過代建等方式運營土地，開發節奏較慢。

　　一線、長三角等核心熱點城市國企拿地佔主流，開發速度預計相對正常。北京、上海、天津、長沙、重慶、蘇州、南京、廈門在今年二批次土拍中國企始終為拿地主力，拿地金額佔比超50%，其中，北京超九成以上。除北京等一線城市外，保利、中國鐵建等大型國央企也積極在長三角城市群拿地。

　　地方國企由於具備資金優勢，項目大概率會如期開發。大型央企以及地方國企直接受國家或地方政府監管，資金流動透明，不會出現預售資金被挪用的風險，購房者對國企的信任感相對較強，所以回款狀況相對較好。並且國企具有融資成本低、資金實力雄厚這一獨特優勢，沒錢建房、房屋爛尾、無法交付等問題發生概率小，預期項目將會如期開發。

　　(本文作者介紹：國海證券首席經濟學家)