2019年年初，外資90天狂撒300億買樓，市場後續反應如何？
僅從投中網接到的需求來看，北京、上海的資產需求最熱，大灣區、蘇杭、南京等地的資金需求巨大。這其中，北京和上海市場又形成明顯反差，上海因市場化程度高，買進賣出大致相當，北京市場則不同。
在北京市場，大部分資金方都在市場苦苦尋求標的，其中又以機會改造型最為稀缺，單體交易資金規模低於5億元更是會遭瘋搶。
一個單筆交易金額低於5億元的項目，資金端的投資總經理可能分分鐘就決策拍板了。
北京市場為什麽資產這麽稀缺？在北京市場，還是外資主導嗎？近14年的時間裡，北京市場大宗資產買賣表現如何？誰又是北京市場裡的主要玩家？
帶著這些疑問，投中網查閱了五大代理行報告、上市公司公告以及媒體公開資料，梳理了從2005年至今的北京大宗交易數據。
不完全統計，從2005年至今，北京大宗交易市場共發生153起交易，涉及141宗物業，物業形態包括辦公大樓、購物中心、酒店、服務式公寓和綜合體不等。
通過梳理這150多起交易，投中網發現：
（1）北京大宗交易的買賣兩方均由內資主導，外資隻佔總成交的1/5；且賣方市場裡40%具備國資背景，也就是說北京的大宗資產主要是在國企手裡。
（2）高和資本、光耀東方和凱德是北京大宗市場最活躍的買家，電子城、金融街控股、綠地是最活躍的賣家；
（3）CBD、東二環、望京和中關村是北京大宗交易四大熱門商圈，四大商圈佔總成交的四成以上；望京商圈作為新晉商圈，此商圈超過半數交易都是買家自用；
（4）辦公大樓和購物中心是北京大宗交易市場最主要流通標的，其中10-20億元的辦公大樓是最受歡迎的標的；北京大宗交易市場接近七成的交易低於20億元。交易額超過90億元的交易寥寥無幾，今日頭條那筆90億買樓大單比較罕見。
具體分析如下：
一、哪些機構在“抄底”？
1、內資佔據絕對主導地位，地產基金和上市公司瘋狂“掃貨”
通過梳理這150多起交易，投中網發現，內資機構是北京大宗交易市場最主要的買家，佔據絕對主導地位。
14年間，不完全統計，內資累積交易金額為1841億元，是外資資金規模的3.2倍；內資交易筆數是外資的4倍多。
北京大宗市場八成以上的交易都是由內資主導，外資佔比只有1/5。在活躍買家TOP20中，外資僅佔6席，外資買家活躍機構為凱德、豐樹和基匯資本等。
從內資買家的身份來看，無論是交易量還是交易金額，地產基金均是北京大宗市場當仁不讓的最佳捕手。除了地產基金，地產開發商、上市公司、金融機構以及保險公司也買走了北京市面上不少的樓。
值得關注的是，近年來互聯網買家參與的大宗交易交易量直線上升，增速超過國企以及傳統零售企業。
那北京大宗交易市場的主流買家都有哪些？
2、北京Top20買家：神秘的光耀東方VS“商業之王”凱德
投中網發現，光耀東方、高和資本和凱德集團是北京大宗物業市場最為活躍的買家。
凱德、高和資本上榜，應該大家都不會感到意外。凱德集團是亞洲知名的大型多元化房地產集團，總部設在新加坡，並在新加坡上市。截至2019年3月31日，集團管理資產超過1030億新元。
高和資本是國內著名的房地產基金，於2009年10月正式成立，是中國首支也是最大的人民幣商業地產私募股權基金，專注於投資一線城市和1.5線城市的核心區域的商業不動產。目前已收購項目13宗，總投資額超過270億元。
光耀東方很多人可能並不熟悉，光耀東方可謂這個領域的黑馬。
據不完全統計，光耀東方在北京已經收購了7個商辦項目，曾被業界稱為“爛尾樓專業戶”，大名鼎鼎的中關村•食寶街就是光耀東方一手打造的。
此外，活躍買家中投中網還看到了東久中國。東久中國成立於2014年，由美國華平投資集團一手打造，公司核心業務包括園區開發和運營、產業投資和基金管理。投中網發現，東久中國在北京先後買下北京文化創意大廈、北京電子城A2和融新科技中心三棟辦公大樓。
在活躍買家的名單中，還出現了萬科、景瑞控股等地產開發商，華夏保險、前海人壽等保險公司，以及中融長河資本、平安不動產等非常典型的房地產基金。
內資買樓是為了投資還是自用？
3、自用型買家隻佔三成，互聯網買家是新生主力
北京大宗市場出於自用需求的大宗交易僅有46起，投資型交易則有100多起。
無論是交易數量還是交易金額，自用型交易隻佔市場交易總量的1/3，2/3以上都是投資型交易。
此外，投中網發現北京大宗市場的自用型交易大部分都來自內資買家。
從自用型買家的類型來看，上市公司、內資金融機構和互聯網公司是買樓的主力軍。
值得關注的是，互聯網公司開始成為北京大宗市場不容小覷的一股力量。2019年開年，京東、今日頭條兩家互聯網巨頭“豪擲千金”買下翠宮飯店和中坤廣場資產包。
部分互聯網公司在京“掃貨”情況見下表：
這些互聯網買家出於自用型需求，收購的標的大多為10萬方以下的辦公大樓，交易金額集中在10-20億元。互聯網買家中，今日頭條出手最闊綽，2019年開年就豪擲90億元購買了大鍾寺中坤廣場和方恆時尚中心的資產包。
聊完了內資，那外資又是誰在“掃貨”主力軍？
4、新加坡和美國的外資買家在北京市場最活躍
如上圖所示，北京大宗交易市場的外資買家發源地主要分布在新加坡、歐美、日韓等發達國家。
來自新加坡和美國的買家是北京市場外資大宗交易的主力軍。美新買家的交易筆數能佔到外資總交易筆數的一半以上，這其中不乏凱德、豐樹、摩根士丹利、凱雷等全球知名的大型基金。
其中，總部設立在中國香港的房地產基金，其資金來源也主要是新加坡和美國。
二、哪些機構在“出貨”？
1、內資開發商貢獻了市面上近七成房源
可以看出，同買方一樣，賣方市場也是由內資主導，市面上超過80%的房源都出自內資賣家之手，外資賣家隻貢獻了不到20%的房源。
如上圖所示，北京大宗市場流通的物業，大多數出自內資地產開發商之手。內資地產開發商作為北京大宗市場最為活躍的賣家，貢獻了近七成的房源。上市公司、內資地產基金以及內資金融機構也貢獻了小部分的房源，但在數量上和內資開發商沒法比。
值得關注的是，內資賣家中有國資背景的企業佔到了40%以上。
2、北京TOP15賣家：清一色的房企
北京大宗市場前15位賣家基本上清一色的是內資開發商，北京電子城、金融街控股和綠地集團摘得前三，是北京大宗交易最主要的一手賣家。頻繁倒手的外資賣家有凱德、匯貫南豐、華平投資、基匯資本等。
那內資賣家是從哪年開始“甩樓”的？內外資買家又是從哪一年開始瘋狂“抄底”的呢？
3、2016年起北京大宗交易呈井噴式發展
不完全統計，從北京大宗市場的交易數量和交易金額來看，2016年是一個交易高峰。2016年起，北京大宗交易呈井噴式發展。2016年全年，北京大宗市場的大宗交易有23起，披露金額超過300億元。
在隨後的2017年和2018年，北京大宗市場年均交易量均在20起左右，披露金額均超過200億元。2019年以來，北京大宗市場已經完成11起大宗交易，披露金額超過300億元。
那內外資買家主要喜歡買哪種類型的物業？
4、辦公大樓是最受歡迎的收購標的，其次是購物中心和綜合體
無論從交易數量還是交易金額，辦公大樓的受歡迎程度遠超購物中心和綜合體。綜合體在交易數量低於購物中心的情況下，總交易金額大幅反超購物中心，可見，綜合體的單起交易金額較高。
投中網通過梳理發現，北京大宗市場收購金額TOP10的大單中有5單物業都是綜合體項目，其中，收購金額最高的項目就是綜合體。2018年年底，左暉以105億元的高價從基匯資本手裡購買了三裡屯盈科中心，而早在2015年，信達集團也以同樣的價格買下了位於東直門的國盛中心。非常湊巧的是，這兩宗成交金額並列第一的交易均發生在東二環。
值得關注的是，北京大宗市場還發生了3起酒改辦項目。這三起項目均發生在2016年以後，均位於北京核心商圈，其中有兩起都是自用型需求。
那內外資收購的辦公大樓處於什麽價格區間？
5、10-20億的標的最受歡迎
從收購金額來看，北京大宗市場約69%的標的收購金額是在20億元以下，90%以上的標的收購金額是在50億元以下，只有極少數標的收購金額超過80億元。
以下是北京大宗交易市場收購金額TOP10排行榜：
此外，收購金額超過90億元的標的有2起發生在2019年，分別是今日頭條以90億元收購大鍾寺中坤廣場和方恆時尚中心，以及瑞士合眾集團、啟城投資等機構以91億人民幣收購中關村地標性建築鼎好電子大廈。
那北京哪些商圈最受買家待見？
6、北京大宗交易熱門商圈：CBD、東二環和望京
CBD、東二環和望京是北京大宗交易最為熱門的三大商圈，其次是中關村和東四環。CBD、東二環和中關村等老牌商圈大宗交易頻繁並不難理解，值得關注的是，望京已經躋身熱門商圈。
投中網發現，望京商圈的大宗交易自2016年起格外變得頻繁，買樓的大多數是內資買家，外資目前較少涉足望京區域。此外，投中網還發現，望京商圈超過六成的交易是出於自用型需求，10億元左右的辦公大樓是最受歡迎的標的。
此外，望京商圈還發生了一起超過50億元的大宗交易——東久中國在2017年以50億元買下了位於望京的融新科技中心。
三、內資買家VS外資買家
1、內資最愛買辦公大樓，外資收購業態更為多元化
經過前面的分析，辦公大樓毫無懸念的成為內外資最偏愛的收購標的，無論是內資還是外資，辦公大樓的收購佔比均接近六成。
除了辦公大樓，購物中心是內外資的第二首選。商業體的後期運營難度遠高於辦公大樓，故內資在入手商業項目時較為保守。
而外資機構在商業項目的後期運營上較內資機構具有明顯的優勢，三裡屯太古裡、歐美匯等標杆購物中心的背後都有外資的身影。
2、內外資頻繁出手商圈——CBD、東二環和中關村
從內外資收購標的的商圈分布來看，外資對物業所處的商圈更為挑剔。外資參與的收購交易中，超過六成的收購標的均位於CBD、東二環和中關村、燕莎等北京老牌核心商圈，鮮少有項目位於上地、望京、通州等新興商圈。
而內資買家近年來更青睞望京、東四環等城市新區。內資為什麽呈現往“五環外”買樓的趨勢？一方面，城市新區的物業價格較低廉，可以滿足大型企業的置業需求，另一方面也與北京各個區的政府招商引資政策息息相關。
關於內資在望京商圈的置業情況，前文已有說明，此處不再贅述。
3、內外資買家是內資開發商和外資基金的“接盤俠”
投中網發現，內外資買家的樓主要都是從內資開發商和外資基金手裡買的，兩類賣家的合計佔比均在七成左右。
區別在於，內資買家主要接了內資開發商的盤，而外資基金從內資開發商以及外資基金手中“接盤”比例不相上下。具體來看，內資買家從內資開發商手中“接盤”比例高達59%，而外資佔比只有35%。
北京歐美匯購物中心、高科嶺、北京京通羅斯福廣場以及太平金融中心（京匯大廈）等並購交易均發生在外資基金之間。
4、外資更青睞於大額標的
投中網發現，10-20億元的收購標的是內外資買家的首選，這類標的佔到內外資交易量的三分之一以上。和外資相比，內資七成以上的交易金額都在20億元以下，可見內資買家更傾向於低總價的標的。
與內資相比，外資投資物業的單筆金額更高，20-50億元的標的佔比達32%，而內資在這一區間的佔比只有22%。
無論是內資買家還是外資買家，只有極少數標的收購金額超過50億元，50億元以上的收購交易佔比均不足十分之一。
通過上述研究，投中網發現北京目前的大宗交易市場主要是由內資主導。
內外資交易此消彼長，背後是什麽原因呢？
一位從事大宗交易的業內人士跟投中網分析，不是外資突然進來，而是外資一直都在。只不過2013年到2016年間，大量熱錢通過P2P方式聚集起來湧入樓市，辦公大樓出再高的價這些熱錢也敢接手。隨著熱錢泡沫褪去，市場恢復理性，一直以市場價進行交易的外資就被凸顯出來。（文/Ellie 編輯/李曉麗 來源/投中網旗下 PropTech研習社）
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