熱點二線城市房貸利率集中上浮 有松有緊因城施策或為常態

近期成都、蘇州、武漢等熱點二線城市爆出首套房貸利率上浮、或銀行貸款額度緊張拉長放款時間甚至是直接停貸的消息。

市場分析人士認為，此前房貸利率隨著市場的整體寬鬆而適度降低，但這輪房貸利率下調基本上已經快要結束了，很多城市的房貸利率已經觸底反彈，這說明金融貸款政策的風向有所變化，未來包括貸款行為和房屋買賣行為都會有影響。

光大證券研報指出，當前各城房貸利率出現分化，因為監管層在穩房價、 穩預期、“房住不炒”大前提下，對部分城市進行預警和窗口指導。華泰證券地產首席研究員陳慎強調，“整體而言，一城一策的基調下政策有松有緊仍為常態，核心目標並非打壓，而是保持平穩”。

多個熱點城市上調房貸利率

據融360監測，6月15日以來，成都、天津、福州、蘇州、南寧、杭州、武漢等多地首套房、二套房抵押利率均有不同程度的上調，且部分城市出現抵押額度緊張、放款周期變長的現象。而此前的5月份，全國首套房貸款平均利率為5.42%，環比下降6BP，二套房平均利率5.74%，連降半年之後均觸及2018年以來最低水準。

以今年調控較為嚴格的蘇州市場為例，最近一段時間，蘇州傳出“多家銀行暫停放貸”的說法。但《華夏時報》記者了解到，6月以來，蘇州房貸利率的確有所收緊，但暫停放貸的說法並不準確，只是由於額度緊張導致放款速度變慢。

例如，農業銀行蘇州虎丘支行的個貸部工作人員就明確告知記者，“額度緊張是肯定的，但是沒有停止放款”，同時放款速度在兩個月左右，之前是半個月到一個月。該工作人員表示，目前農業銀行的首套房房貸利率對單身和家庭有所區別，單身為上浮21%起，家庭則為20%。其特別提醒記者，如果有過房貸記錄，不管是否已經還清，首套房貸都必須付5成。

據克而瑞蘇州發布的數據，今年前四個月，蘇州房貸利率“四連降”，利率普遍上浮18%-20%，並有上浮15%的情況。但隨著蘇州地市、樓市的火爆之勢愈演愈烈，“5.11”蘇州新政調控升級，加之隨後多次調控政策聯動，進入6月，“蘇州上浮1字頭的銀行難覓，各銀行首套房貸利率普遍上浮至20%起，二套未結清普遍上浮至30%”。

根據上述機構的調查，興業銀行、蘇州銀行首套房貸利率均有上調，上浮至22%起。在放款時間上，與近幾個月相比時間要長不少，各銀行放貸周期半個月到2個月不等。即使資料齊全，放款周期最少也要一個月左右。同時，多家銀行針對單身、離異人士房貸利率上浮比例也有要求，離異房貸利率普遍要高2-5個點，另外根據離異時長不同，利率上浮也不同。

其他熱點二線城市中，人民銀行成都分行6月14日發出緊急通知，要求各家銀行一手房抵押利率首套不得低於上浮15%，二套不得低於上浮20%。

5月底，南京市已率先調整房貸利率，多家銀行接到通知執行新的房貸政策，同樣是首套房最低上浮15%，二套房最低上浮20%。記者從中信銀行南京玄武支行方面了解到，首套上浮15%，二套上浮20%，所有在途未通過案件以此利率標準執行。而此前，南京首套房利率普遍為基準上浮5%。

儘管目前首套利率主流仍是上浮5-8%，還有不少銀行可以申請基準，但杭州亦釋放出了房貸收緊的信號——中國銀行在杭州全面上調首套房房貸利率，從原本的基準利率上浮5%增加到上浮8%，首套房基準利率從上浮5%增加到上浮8%，不過此次調整僅針對首套房，二套房利率不變，仍然是基準利率上浮10%。浙報傳媒地產研究院院長丁建剛認為，“這或是房貸政策收緊、房產管控的信號。”其強調，相較於其他城市，3個點的漲幅是“相對平穩緩和的調整，本質上也是為了抑製投機行為，貫徹’房住不炒’。”

房貸利率或不具備持續上行的基礎

華泰證券研究所於6月25日發布的研報分析指出，當前部分城市信貸變化可能來自於幾方面原因：“其一，熱點城市整體房地產市場依然較熱；其二，銀保監會郭主席在第11屆陸家嘴論壇上提出正視地方房地產金融化問題；其三，臨近年中，銀行出於額度控制的原因階段性調整等。除了熱點城市的調控升級，我們認為信貸政策也是對熱點城市景氣度調控的一種補充。”不過，華泰證券地產首席研究員陳慎強調，“整體而言，一城一策的基調下政策有松有緊仍為常態，核心目標並非打壓，而是保持平穩”。

中原地產首席分析師盧文曦也告訴記者，其了解到，目前大型銀行的房貸利率比較平穩，像杭州上調房貸利率的只是個別銀行，且上調幅度較小，“部分熱點城市上調房貸利率，我覺得是可以接受的，畢竟要配合一些調控的政策”。整體來看，市場還是比較平穩的，所以目前房貸利率收緊的影響也大不到哪裡去，只是一些熱點城市配合調控政策，給出的因城施策的做法。

對於購房者而言，房貸利率上調，買房成本也隨之上漲。但另一方面，盧文曦也認為，房貸利率的適度調整，可以減少市場焦躁情緒。而支付成本的上升，也會對投機者帶來一定的震懾作用。

對於接下來房貸利率是否還有收緊的可能，業內看法頗為一致。

“考慮到部分銀行依然執行較低利率，且年中時點過後信貸額度預期緩解，未來更需要關注的是流動性的變化。我們認為房地產行業以及全國經濟都存在下行壓力，這也為後續政策的逆周期調整帶來空間，抵押利率中樞或不具備持續上行的基礎。”陳慎直言。

“利率上調是階段性的。”同策谘詢研究中心總監張宏偉向記者表示，到三季度之後，額度充足就會有所下調，“尤其是針對首套來講”。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也認為，最近各地在收緊房貸政策，實際上都說明金融貸款政策的風向有所變化，未來包括貸款行為和房屋買賣行為都會有影響。後續各地從貸款市場的實際情況出發，會有各類新的收緊性的政策。基本上可以認為第三季度房屋交易市場會有降溫的特點，而這也必將影響房企的資金面和拿地的決策。