不動產登記全國聯網 房地產稅徵收再進一步

中房報記者 許倩 北京報導

歷時四年、被看作房地產稅徵收條件和推進財產公開前提的全國不動產登記工作，終於有了突破性進展。

近日，自然資源部副部長王廣華表示，我國不動產登記資訊管理基礎平台已實現全國聯網，不動產登記體系進入全面運行階段。

業內最為關心的是，不動產登記全國聯網後，房地產稅徵收的依據性障礙被破除，房地產稅徵收議程是否會加快？

對此，自然資源部一位人士對中國房地產報記者表示，不動產登記全國聯網是最先設計這個制度時就定下的，也是這個登記制度的基礎要求，相當於一個基礎設施，當時並沒有特別針對房地產稅。分散登記模式下，房地產稅也能收，但是聯網後，能為徵收房地產稅提供更加充分的依據和基礎資訊，更加有效支撐房地產稅收改革。

雖然這個系統不是為了徵收房地產稅，也不能“以人查房”，但在SOHO中國董事長潘石屹看來，“這已經讓許多人緊張和恐懼起來了。”而潘石屹之前曾表示“全國聯網會導致房價下跌”。

在4月11日的博鼇亞洲論壇上，住建部原副部長仇保興曾表示，關於房地產市場，要從行政調控變成稅收、信貸等市場工具的調控，“從長遠看，包括消費稅、空置稅，這些肯定會出來的。”

“現在隨著不動產登記的全國聯網，一些障礙正在消除，推出房地產稅、空置稅的基礎已經具備。”華南城市研究會創會副會長許學鋒認為。

登記不規範、小產權房、違規用地等將集中解決

自然資源部的前身國土資源部，曾經在2014年公布不動產登記時間表：2014年建立統一登記的基礎性制度；2015年推進統一登記制度的實施過渡；2016年全面實施統一登記制度；2018年前，不動產登記資訊管理基礎平台投入運行，不動產統一登記體系基本形成。

這一時間表目前已經完成。

按照自然資源部最新調查統計顯示，目前全國335個地市、2853個縣區共設立3001個不動產登記辦事大廳、3.8萬個視窗，8萬多一線登記工作人員平均每天為30多萬企業和群眾提供不動產登記服務。

根據《不動產登記暫行條例》，登記的適用對象包括：集體土地所有權；房屋等建築物、構築物所有權；森林、林木所有權；耕地、林地、草地等土地承包經營權；建設用地使用權；宅基地使用權；海域使用權；地役權；抵押權；法律規定需要登記的其他不動產權利。

不動產統一登記實施之前，是多部門分散登記，部分相關管理環節不完善、不規範，導致了歷史遺留問題。

自然資源部部署從6月起，用3個月時間在全國開展專項整治，推進“減證便民”，清理取消沒有法律法規依據的前置環節。同時，要求全面清理煩擾企業和群眾的“奇葩”證明、循環證明、重複證明等各類無謂證明。

自然資源部還特別強調，要防止“小產權房”通過不動產登記合法化。同時要嚴厲打擊濫用職權偽造材料虛假登記，故意錯誤登記，為融資違法登記，惡意串通違規登記和泄露登記資訊的行為。

王廣華表示，國家土地督察機構在近年來的督察中發現，有些地方為了融資需要，為公益性的路線、公園、公共設施等土地，違規虛假辦理抵押登記，有的地方與第三人惡意串通違規登記，泄露登記資訊。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對中國房地產報記者表示，不動產登記聯網有助於把房地產、礦產、海洋資源等進行資訊更準確地登記，利於全國資訊的查閱和管理。從房地產角度來看，此前存在部分海景房違建的現象，但隨著不動產統一登記制度的落實，部分海景用地、海灘項目將納入到更有序的監管，有助於防範違規用地等現象出現。

不過，就制度建設而言，不動產資訊聯網只是一個開始，後續還有很多工作要做。

為房地產稅、空置稅開征掃除障礙

相比不動產登記和換證，人們更關心的是，這項制度是否會影響房價漲跌，促成房產稅落地及財產公開體系的建立。

2017年12月26日，國土資源戰略研究重點實驗室，就曾以“房地產稅設計與不動產登記”為主題，舉行專項學術報告會。與會學者認為，房地產稅徵收必須在處理好公平與效率問題的原則下，以不動產登記資訊管理基礎平台數據為依據。這實際上就把不動產登記列為了房產稅徵收的主要條件之一。

“不動產登記資訊數據聯網首先是為決策層提供決策依據。從全國層面來說，我們直到現在還不清楚每個城市究竟有多少住房？住房狀況如何？未來可能有多少住房會成為危房？其次才是我們根據存量房產及其分布，研究房地產相關稅法和政策，運用稅收手段解決空置住房問題，提高住房有效供給。”新城控股高級副總裁歐陽捷對中國房地產報記者表示。

亞豪機構市場總監郭毅對中國房地產報記者表示，房地產稅徵收最大的兩個難點，一是全國住房資訊的聯網，涉及房源情況比較複雜，不止有建案，還有央產房、軍產房、農村宅基地、集體土地用房等，如果將這些帶有居住屬性的不動產全部納入聯網，稅制制定上就能更加合理；二是不同城市間不同類型住宅價值評估體系的建立。

“既然房產資訊能夠聯網，這種資產價值評估體系推進的效率應該也會很快實現。隨著難點的逐一解決，房地產稅的開征只是一個時間的問題。”郭毅認為。

除了房地產稅，有關房產空置稅的討論也一直很熱烈。

6月14日，第十屆陸家嘴金融論壇上，剛剛退下來的中央財經長官小組辦公室副主任楊偉民表示，“我在中央財辦時，曾經請有關部門通過對用電量對全國住宅的空置情況摸底調查，我國無論是城鎮還是鄉村住宅的空置率都相當高。比日本這種高度老齡化、少子化、城市化的國家還要高，日本是13%。這很不正常，說明用來炒的房子真不少，有關部門應該盡快制定空置標準。現在我們在頻頻調控房地產市場，但是底數不清怎麽調控？像GDP不清楚怎麽調控經濟？”

根據國際通常標準，建案空置率在5%~10%之間可視為正常水準，而我國建案空置率卻長期處在20%~30%之間（其中二線城市高於一線城市，而三四線城市又高於二線城市），遠遠超出了正常水準。

中國社科院近日發布的《中國房地產發展報告（2018）》指出，2018年政策調控的關鍵在於建立房地產調控的長效機制，而長效機制包括法律保障機制、土地供給機制、稅收調節機制等諸多內容。社科院建議，應該以“空置稅”來替代房產稅，從而增加住房持有成本，提高住房利用效率。

“在政府重點推進房地產稅立法的大背景下，空置稅預計要等房地產稅實施後再確定是否有必要推進。”許學鋒認為。

何時徵收仍是個謎。但不動產登記體系全面運行後，誰有多少套房子一清二楚，這為房地產稅和空置稅的徵收掃除了數據性障礙，並有利於後市樓市調控政策更加精準性的頒布。

當然，作為稅制改革的重要部分，房地產稅的徵收仍需等待立法授權。同時，由於房地產稅屬於地方稅，最終還取決於地方政府願不願意收。

歐陽捷認為，中央只是借此掌握資訊和大數據，財政部和稅務總局只是借此來了解和測算稅收水準、擬定稅收法規及政策，地方政府才是稅收主體，大城市並不想過早開征或過多收稅，因為其會抑製土地財政收入；想開征的是中小城市，因為未來房地產市場將逐漸萎縮，需要房地產稅補充財政收入。