來源：e公司
3月30日下午，大西洋（600558）將召開2018年第一次臨時股東大會，議題僅有一項，即審議表決公司簽訂《國有建設用地使用權收儲合約》的議案。實際上，該議案的核心就是轉讓大西洋2013年定增時，上市公司所認購的部分土地使用權。
證券時報·e公司記者注意到，2013年和2015年期間，大西洋曾通過定增及轉讓等方式，連續兩次從控股股東大西洋集團手裡獲取共933畝的土地，並用於旗下“焊接產業園”建設。需要指出的是，這兩塊土地均是其控股股東拿地不久後便轉手上市公司，而大西洋兩次購地價格均較控股股東拍地價大幅溢價70%以上。
隨著時光的推移，大西洋“焊接產業園”已建成主體廠房等，現在卻多出365畝淪為閑置的土地。目前，大西洋已與當地政府簽訂收儲合約，但該議案還需通過股東大會審議。不過，“心急”的大西洋卻於2018年3月初迅速與收儲方簽訂購房合約，將購入未來在該地塊上所建的部分辦公樓。
大股東曾高溢價注入土地
時間回溯到2013年2月，大西洋發布定增計劃，擬向其控股股東大西洋集團等不超過10名特定對象，以8.79元/股的價格發行不超過7700萬股股票，募集資金總額不超過6.77億（含發行費用）。
根據方案，此次定增募集所得的現金部分將用於新增5萬噸實心焊絲生產線項目、2.5萬噸核電及軍工焊接材料生產線項目和5000噸有色金屬焊絲生產線項目。
其中，大西洋集團以其擁有的土地資產認購此次定增的部分股份，土地是位於自貢市自流井區舒坪鎮丹陽街一宗土地使用權。據公告披露，該土地經評估備案的價值為1.56億元，而此次三大募投項目也都將建於這塊土地之上。
證券時報·e公司記者注意到，上述土地面積為45.85萬平方米（約687.76畝），土地账面價值為1.56億元，單價約為339.8元/平方米，並於2013年12月過戶至大西洋名下。
但值得注意的是，根據自貢市國土資源管理局官網披露，2012年10月23日，自貢市自流井區舒坪鎮丹陽街工業用地出讓，面積為45.85萬平方米，成交價格為8940.93萬元，單價約195元/平方米，土地使用年限為50年，這塊土地的買方正是大西洋集團。
既然兩宗土地位置一樣，且土地面積也一樣，且所有者都是同一家公司，那麽是同一塊土地嗎？另據定增公告顯示，大西洋集團持有的這宗土地的剩餘使用年限為49.97年，兩者時間點如此的臨近，足以說明大西洋集團參與增發的正是上述土地。
大西洋集團將同一宗土地在短短三個月內，便以升值6641萬元、增值74%的水準參與定增認購股份。若按評估時間來計算，該地塊的評估基準日為2012年10月31日，距大西洋集團拿下該地塊僅8天時間，估值就從8900餘萬元增至1.56億元。
兩年後再高價買地
上述定增兩年後，大西洋與控股股東再次如法炮製，繼續高溢價購入大西洋集團才取得不久的土地。
2015年3月，大西洋發布公告，為滿足整個“焊接產業園”項目建設用地的需要，公司擬受讓大西洋集團位於自貢市自流井區舒坪工業集中區的一宗工業土地使用權。證券時報·e公司記者注意到，該宗地坐落於舒坪鎮丹陽街以西、內昆鐵路以東、S305以南，其轉讓總面積為16.36萬平方米（約245.39畝），用途為工業用地。大西洋集團明確指出，該宗土地於2014年10月15日以出讓方式獲得該宗地的使用權，使用期限為50年。
根據《資產評估報告》，以2014年12月31日為評估基準日，上述土地使用權账面價值為5545.36萬元，評估價值為5551萬元。最終，大西洋集團與上市公司以此評估價值為基準，確定該宗土地使用權的轉讓價格為5551萬元。
但據中國土地市場官網披露，2014年10月15日，大西洋集團曾以3190萬元的價格，取得舒坪鎮丹陽街以西、內昆鐵路以東、S305以南地塊，該宗工業用地面積正好是16.36萬平方米，土地使用期限為50年。
由此，從地塊位置、購地時間等可以推斷出，此次大西洋集團轉賣給上市公司的地塊，正是其數月前購入之地；兩個月時間，該宗土地便增值74%。
針對兩宗土地溢價問題，證券時報·e公司記者致電大西洋，公司董秘唐敏表示，相關購地事項不存在溢價問題，公司已在可行性報告中予以披露。他進一步表示，評估報告中提到的有所增值，是因為控股股東對地塊進行了平整等處理，大西洋集團是以底價將土地轉賣給上市公司。
不過，唐敏並未透露兩宗土地具體平整費用。
閑置365畝
根據大西洋“焊接產業園”建設規劃，該項目分兩期建設，項目用地933畝，政府分兩次完成土地徵收、交付工作。
通過公告，大西洋表示，為保證焊接產業園各項目布局的科學性、統一性、協調性、經濟性，上市公司已對“焊接產業園”933畝建設用地進行了統一的規劃與設計，並通過了自貢市規委會的審查備案。
但計劃趕不上變化。為促進自貢市加快融入國家“一帶一路”建設，2017年11月自貢市自流井區人民政府與大西洋簽署了《收儲建設用地框架協定》，並與自貢市自流井區土地儲備中心簽訂了《國有建設用地使用權收儲合約》（簡稱《土地收儲合約》）。
據公告顯示，自井區土儲中心擬以9858.98萬元的價格，收儲大西洋位於自貢市自流井區工業園區內的“焊接產業園”，擬收儲工業土地面積約365畝。資料顯示，大西洋“焊接產業園”佔地約933畝，系該公司2014年定增時，大西洋集團用於認購此次定增股份的土地使用權，另一部分土地是上市公司於2015年6月從大西洋集團受讓取得的土地使用權。
對此，大西洋表示，此次出讓系為配合自井區政府對該地塊的統一規劃，促進土地資源優化配置。更有意思的是，大西洋此前還特別聲稱，購地是為了保證“焊接產業園”項目的科學性、統一性、協調性、經濟性。但面對此次收儲，大西洋卻轉而表示，此次擬收儲地塊目前處於閑置狀態，與上市公司目前的生產經營關係不大，僅有38畝為其原計劃預留自建辦公樓及其他用途用地。同時，預計未來較長時間內，無繼續使用該地塊的規劃。
那麽問題來了，既然大西洋相關項目經過科學規劃，那為何連續從控股股東處購得的高價土地，卻迅速淪為閑置狀態？
大西洋表示，根據2014年定增的三個新建募投項目的可研報告，三個新建項目的總用地面積為約282.24畝，不到大西洋集團用於認購其定增股票土地的一半面積。鑒於，大西洋“焊接產業園”已開發建設的518.36畝土地已建成主體廠房、公用附屬工程、室內外綜合管網等，其中建築物約22.8萬平方米，已完全能夠滿足園區目前建設項目的需要。
唐敏對證券時報·e公司記者表示，既然現有土地已經能夠滿足“焊接產業園”用地需要，那麽多餘的360多畝地就不再需要開發。另外，工業用地沒有多大的增值太空，閑置時間過長，政府會進行回收處理，因而基於相關因素，大西洋決定配合政府收儲。
但僅過去4個月後，2018年3月9日大西洋又發布公告披露，鑒於上述地塊收儲後，上市公司便沒有合適的區域自建辦公樓。為確保在該土地收儲並經第三方開發建設後，大西洋能夠購買到其中的部分樓層用於辦公，由此該公司與自井區政府簽署了購買辦公樓房的《協定書》。
據悉，大西洋購買樓房面積原則上不超過5000平方米，且不低於4000平方米。此次，雙方約定購房單價為2400元/平方米，即大西洋將動用購房資金960萬元~1200萬元。在《協定書》中，自流井區政府承諾，負責協調取得該收儲土地使用權的開發商，促使並保證大西洋能夠與開發商簽署正式的樓面購買協定並購買到辦公樓房。
但證券時報·e公司記者也注意到，作為對價承諾，大西洋需全力配合自井區政府的整體規劃和建設，並按照約定將365畝土地交由自井區政府收儲。不過，目前上述《收儲合約》還未生效，尚需獲得自貢市土地管理委員會的審議通過，或其他有權政府部門的批準，並且還需大西洋股東大會審議通過後生效。
責任編輯：郭春陽
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