瘋狂的丹東樓市：誰把“房住不炒”扔進了鴨綠江？

　　暮春將逝，丹東很熱。

　　距離“五一”小長假還有六天，劉翠不想再等了。在老公的慫恿下，她連夜跟北京公司請假，次日一早隨即趕赴老家。將近7個小時的高鐵奔馳後，她出現在鴨綠江畔的丹東新區，一口氣買下兩套江景房。此後半個月，丹東房價平均跳漲兩千塊，劉翠腳下的土地轉眼化身投資熱土。

　　但就在不久之前，這裡還很冷。由於歷史形勢等原因，用於溝通中朝兩國經貿的新鴨綠江大橋也未能如期建成通車，成為斷橋。深夜望去，橋西燈火通明，橋東一片漆黑。為推動中朝貿易而設立的丹東新區發展也在最近三四年間陷入停滯，實際入住率一度不及兩成，甚至得了個“鬼城”的名頭。

　　最近，在丹東新區，3000塊/平米的江景住宅單價早已跳至七八千。從早上七點到深夜十點，各個項目售樓處人來人往，往年積壓的庫存快速消解，開發商則借此順利解套。

　　與之並行的市場博弈也在暗湧。臨時祭出的限貸政策稍顯曖昧，幾乎擋不住投資客全款買房的慌忙與得意。開發商自行訂製的“一天一期五套”等非法捂盤、惜售策略則明文張貼，屢見不鮮。這次，邊陲重地熱鬧得猝不及防，機遇與問題來自四面八方，毫無章法。

　　受製於產業及人口短板，浸泡在熱錢中的丹東樓市一躍成名，卻難以回答如何長線發展的奧秘。外界的喧囂還在進行，投資客秒速圍攻丹東，誰把“房住不炒”扔進了鴨綠江？

　　再回鄉：買房！

　　回家鄉買房，劉翠此前從未想過。30歲的她早已在北京買房安家，與故鄉的牽扯僅限於血脈親情。不過，在此次朝鮮“改革開放”的消息發酵之際，她打算冒個險，掏出70萬家底兒，賭一波。

　　據新華社4月21日報導，朝鮮全國要集中一切力量進行社會主義經濟建設。丹東為遼寧東南部的一個地級市，官方資料顯示其2016年末人口為237.9萬，與朝鮮民主主義人民共和國的新義州市一江之隔。

　　此前，丹東對朝貿易進出口總額佔全國對朝進出口額的近七成。

　　緊跟劉翠一起“回城”的，還有來自全國各地“嗅覺敏銳”的投資客。據《棱鏡》報導，截至5月8日的半月之內，丹東新區的房價（單價）已經從3000元到4000元，漲至5000元至8000元，漲幅破3成。更有甚者，開發商一日兩次提價，房價近乎翻倍。

　　截至5月10日晚，某項目置業顧問回應《中國企業家》稱，目前新房基本都分布在新區，且均價已突破6500元/平，臨江與不臨江的房源差價接近700元/平。

　　平日冷清的丹東市不動產登記和房屋交易大廳，如今成為買房人的集散地。2017年10月9日起，該大廳正式運營，丹東市不動產登記中心、丹東市房屋產權產籍管理處、丹東市房地產交易管理所、丹東市國有房產經營管理中心等部門集中在此辦理各類不動產登記和房屋交易相關業務。

　　大廳內張貼的最新《通知》表述稱，4月26日起，實行順延預約發號。理由是，因業務量急劇增加，超出每日辦理260件業務能力。交易現場的工作人員稱，此番業務驟增與大量外地人來此買房有關。同期，也有工作人員對媒體否定了上述說法。他說，丹東有多個竣工驗收的建案在近期集中為業主辦理產權。“僅萬達一個建案就有1500多戶。”

　　“小散客”的預期

　　劉翠說，她選擇在丹東買房“就是為了投資”，“老家、熟悉、離得近”。更重要的是，她對這座城市的未來發展充滿信心。“兩個（房子）都沿江，位置不錯。這兒離朝鮮不遠，還是港口，以後一定會大力發展貿易。”普遍分析稱，總價低、不限購、投資預期充滿想象力，成為投資客重金押注丹東新區的核心原因。

　　市場公開消息稱，丹東地區地房產銷售已收到銀行通知，從5月5日起，外地人在丹東買房首付比例不低於五成，令投資客擔憂的限購政策也會隨時落地。事實上，由於房價基數相對較低，購房者大多選擇全款買房，上述“限貸”政策收效甚微。“人家有錢，炒房要是貸款炒，那不累死了。”某項目置業顧問稱。

　　不過，在此次大波來襲的投資客中，劉翠僅能算作其中的“小散客”。她所買的兩套房大小都在90平米左右，其中一個是全款，7500元每平；另一個是貸款，5500元每平。就丹江新城的住宅項目而言，90平米僅作其中最小的面積配置。這個方圓61.8平方公里的江畔灘塗，自2010年起就被開發商注入關於居住價值的想象。比如，毗鄰江邊的佳兆業壹號，除卻洋房，還有類獨棟別墅等改善型產品設定。

　　與朝鮮同樣僅一河之隔的延邊，其樓市情況相較丹東冷寂許多。“五一”小長假期間，延邊受連綿冷雨所累，氣溫僅有七八度，大街上人跡稀少。在北京從事韓國進出口貿易工作的張玄來自延邊，但他對此番投資熱潮並不感冒。“延邊、丹東都是邊境城市，不管和平年代還是冷戰年代都是軍事要害，房價其實沒法漲。”安居客統計數據顯示，今年以來，延邊新房均價基本維持在4700元/平。

　　相較於自己去買房，本地居民對外來投資客的搶房行為顯得更為好奇。據媒體報導，一些當地居民每天都會去售樓處逛一圈，隻問不買。他們中有不少人在多年前買下同項目新房，至今仍未解套。也有居民稱，丹東本地居民收入低，持續高漲的房價已使他們“承受不起”。

　　“以丹東現有經濟水準，新區支撐不起8000到10000的房價．房價不跟經濟（發展）掛鉤，終究是一場空。”張玄覺得，丹東暴漲之前的房價才是合理的。“丹東除了近期政治環境的改善，沒有任何硬體軟體的提升，將來也不會有太多提升。”

　　斷橋以西：混沌的前景

　　來北京的這些年，劉翠一直在尋找好的投資機會。同部門工作的同事評價她稱，“關注投資理財，能說會道，也善於抓機遇。”此次丹東“赴賭”前，她曾考慮去燕郊、西安買房，但礙於資金、距離、地緣等問題尚未付諸。

　　投資客接連湧入樓市低迷近三年的丹東，仿佛一切正被拉回曾經集聚生命力的起點。遼寧省委曾描繪過丹東的產業藍圖：“南有廈門，北有丹東”，並將丹東新區綜合定位為：中朝邊境互補合作的橋頭堡、未來的區域綜合交通樞紐；區域定位為：丹東未來的“銅鑼灣”。

　　丹東市統計局數據顯示，自2006年起丹東房地產開發投資迎來一輪暴增，相比上一年新開工面積增長56.2%，2009年的新開工面積再度同比上升51.2%。直至2014年前，丹東每年的房地產開發投資均保持25%以上的增長，並吸引綠城、佳兆業、萬達等國內知名開發商接連入駐，

　　中朝形勢對樓市的影響出乎意料，上一波投資熱最終轉化為龐大的投資庫存，如何消化它們，曾讓當地政府甚為灼心。據丹東市不動產登記和房屋交易中心工作人員表述，“2016年1月至今年3月，丹東的房價平均環比增長僅為0.14%，再之前的2014年和2015年的銷售額甚至連續兩年負增長。” 至於當地人七八年前追風買下的房子，有些至今未能辦理不動產證明。

　　“新區分幾塊，一塊是以二中為中心的教育集中區；一塊是大橋周邊的所謂的商業貿易區；再一塊是以市政府周邊所謂的政務區，現在發展最好的是二中周邊的教育集中區。”丹東當地市民對所在城市的發展軌跡如數家珍。即使擁有普遍看好的發展預期，丹東卻也不得不面對整個東北地區的經濟發展困境。根據中國房地產估價數據中心監測，丹東城市風險評級結果為E，風險較高。

　　警惕：後續發展乏力

　　如今看來，劉翠似乎抓住了“機遇”。但她不準備回家。北京大型廣告公司的AE工作，讓她擁有一份體面穩定的薪水和發展太空。在本地人看來，丹東沒有產業支撐，也根本留不住人。

　　公開資料顯示，丹東2017年GDP為793億元，在遼寧14個城市中排名第9。從2010年到2016年，丹東人口持續減少，流失了28%，財政收入下滑15%，在遼寧14城排名倒數第一。此外，丹東城鎮居民人均可支配收入也遠低於全省平均水準。與此同時，丹東已經表現出較為嚴重的老齡化態勢。截至2016年底，60周歲及以上戶籍老年人口超過20%，高於全國16.7%的平均水準。

　　不止丹東，劉翠的選擇折射出的是國內三四線城市的發展困境。年輕人不會坐以待斃，他們傾向來更大的城市尋找生存機會。劉翠和丈夫婚後在北京買了一套房，房子位於通州潞城以東，由於區位偏僻，她經常調侃自己“家在河北”。她的孩子還沒上幼稚園，至於未來的“學區房”問題，劉翠稱“不考慮”。

　　短期的上漲預期，觸手可得的收益，讓無數投資客蜂擁而入。但國內限購政策的持續深入與朝鮮問題的多重變數，仍是目前困擾丹東樓市的主流風險，並帶來不確定性。此外，“在丹東只能買新盤，眼下即使新盤價格上漲，收獲的也只是紙面財富，幾年後新盤才能交付並拿到產證上市交易收割利潤。”當地市場人士分析稱。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《中國企業家》表示，丹東庫存規模較高，過去房價不漲反跌，均價低於同類城市，容易帶來抄底現象，要防範炒作概念。此外，還應關注市場二手房交易流通性問題。“一個缺乏二手房交易買賣的市場，盲目進入，未來是否可以脫手？”

　　最近，劉翠說自己天天關注時事新聞，買房之初的忐忑心情逐漸回歸自信。北京房地產法學會副會長趙秀池則表示，房價上漲主要是人們看好未來的中朝貿易。人們的預期會起到助漲助跌作用。另外，投資管道有限，也使人們一旦有政策利好便趨之若鶩。

　　風口上的邊陲小城，湧入熱錢房價暴漲，又被比肩“深圳”，似乎接下來的改革開放紅利即將在東北大地上演奇跡。然而，正如地產自媒體人盧俊所言，“買房這列客車上擠滿了人，大家拿著車票，也有人逃票，甚至還有小偷。大家都不知道目的地在哪裡，卻都選擇在這節車廂上憧憬自己會到達美好的未來。”

　　近日，沉寂近5年的浙商大廈項目傳出動工消息。該項目毗鄰新鴨綠江大橋，預計在2019年6月完成主體建設，成為丹東首個5A辦公大樓。工地現場，人工挖孔樁已初現雛形，各類大型工程機械正在緊張作業中。

責任編輯：王嘉源