丹東：東北邊境小城的房地產躁動
來源：證券時報
記者 孫憲超
新聞背景
3月25日至28日，朝鮮勞動黨委員長、國務委員會委員長金正恩對中國進行非正式訪問；4月21日，朝鮮宣布從即日起停止核試驗和洲際導道試射，將廢棄北部核試驗場，集中一切力量進行經濟建設；4月27日，金正恩與韓國總統文在寅舉行會談……種種跡象表明，半島局勢正在向好的方向發展，也讓國際社會看到了半島走向和平的曙光。
外界普遍認為，半島局勢趨於穩定，朝鮮將全力發展經濟，會令地處東北邊境的遼寧省丹東市從中受益。在此之前，丹東對朝貿易進出口總額佔全國對朝進出口額的近七成。
4月25日，丹東市不動產登記中心發布《通知》稱：“近期，由於辦理不動產登記業務急劇增加，超出我中心每日辦理260件不動產登記業務的能力，為避免辦事群眾、企業擁擠和早起排隊現象，從今日起，實行預約發號。”這一舉措，讓外界將目光聚焦丹東的房地產市場。
丹東市不動產登記中心為何要選擇當前時點發布《通知》？是否半島局勢導致丹東房地產市場發生了新變化？外地前往丹東購房的人數是否急增？為了厘清這些大家普遍關注的問題，4月28日至4月30日，證券時報·e公司記者前往丹東進行採訪，試圖勾勒出真實的丹東房地產市場現狀。
引人關注的《通知》
4月28日，五一小長假前的最後一個工作日，丹東的戶外氣溫9至20度，令人感覺非常舒服。按照以往慣例，從小長假的第一天開始，丹東這座旅遊城市就會迎來大量遊客，賓館旅店的住宿價格也將大幅上漲。與往年有所不同的是，丹東在今年小長假期間迎來大量遊客的同時，還迎來相當數量的看房客。
4月28日12時，證券時報·e公司記者下火車之後，直接前往丹東市不動產登記和房屋交易大廳。記者在大廳內看到，雖是午休時間，但依然有30、40人坐在大廳內的椅子上等待辦理業務。在大廳的幾個醒目位置都張貼有4月26日最新發放的《通知》。與4月25日發布的《通知》有所不同的是，最新發放的《通知》裡的表述是“即日起，實行順延預約發號，如果當日號發放完畢，順延發放第二日的預約號，以此類推，不進行選擇性預約。”
一位不動產谘詢領號處負責發號的工作人員介紹說，現在每天能夠發放200多個號，4月28日的號已全部在前一天13時左右發放完了，5月2日的號還剩下20、30個左右。“由於近期辦件的人太多，所以只能采取預約發號的方式。”這位工作人員表示，“即便這樣，工作人員每天都要加班到很晚。”
近期辦理不動產登記業務的數量劇增，是否因為朝鮮半島局勢趨於穩定，吸引大量外地人來丹東買房所致？對此，丹東市不動產登記中心的一位負責人給出了否定的回答。“丹東有多個竣工驗收的建案在近期集中為業主辦理產權，僅萬達一個建案就有1500多戶。再加上其他一些辦理業務的市民，使得近期的工作量驟然增加。”這位負責人表示，從我們掌握的情況看，目前辦理不動產登記業務急劇增加，與外地人來丹東買房沒有關係。
“朝鮮宣布棄核後，就開始有很多外地人來丹東看房、買房，但是絕大多數還沒有到辦理產權的程式，目前不動產登記業務急劇增加，的確是當地一些建案集中辦理業務所致。”一位房產中介人士說。
經濟與半島局勢相關
丹東地處東北亞經濟圈與環渤海、環黃海經濟圈的交匯處，與朝鮮的新義州市隔江相望，是中國對朝貿易最大的口岸城市、國家特許經營赴朝旅遊城市，作為連接中國東北地區與朝鮮半島的重要節點，戰略地位十分重要。
在遼寧當地人士看來，中朝關係的改善、半島局勢趨於穩定、朝鮮將全力發展經濟，都將會對丹東這座中國東北的邊境小城構成實質性利好。
“丹東的經濟發展和對朝貿易息息相關，丹東的經濟結構對朝貿易依賴性很強，如果中朝貿易發展較好，那麽受到利好影響最大的中國邊境城市就應該是丹東。”資深半島問題專家、遼寧省社科院研究員呂超在此前接受記者採訪時說，從歷史的角度看，丹東的經濟一直是呈波浪式向前發展，有高峰有谷底，中朝經貿關係發展得比較好的時候，丹東的經濟發展得比較好；中朝貿易受挫的時候，就會影響到丹東的經濟發展。
呂超舉例說，在最初進行“兩島一橋”的開發時，丹東的經濟狀況立刻就有所表現，房地產價格也提高了，特別是丹東新區房地產市場尤其好。但是隨著朝鮮黃金坪島開發遲遲沒有進展，新中朝鴨綠江大橋建成後也沒有如期開通（該橋原本預計在2014年7月建成通車），直接影響到了丹東當地的經濟發展。
雖然目前來看，半島局勢已趨於穩定，但短期內恐怕還難以對丹東經濟起到實質性影響。“聯合國對朝鮮的製裁還沒有解禁，目前朝鮮仍然處於製裁之中，所以中朝雙方的經貿不會無視聯合國安理會的製裁而隨便恢復。”有遼寧當地人士告訴記者，就短期而言，半島局勢對於丹東經濟增長的拉動作用有限。
今年3月末，記者曾電話採訪過丹東當地的房地產行業人士。彼時，丹東丹東新區平均房價在4000元/平米。“丹東新區的平均房價曾經一度逼近6000元/平米，但因新中朝鴨綠江大橋建成後始終沒有通車，所以新區的房價就不斷下降，一些在建的建案也處於停工狀態。”在丹東從事房地產行業的張宇（化名）說，丹東新區能否發展起來，丹東新區的房價能否持續上漲，關鍵在於半島局勢是否穩定、新中朝鴨綠江大橋能否通車。
在張宇看來，如果新中朝鴨綠江大橋能夠通車，聯合國能夠解除對朝鮮的經濟製裁，那麽丹東老城區的絕大多數物流業務都會轉移到丹東新區。由於丹東對朝貿易進出口總額佔全國對朝進出口額的近七成，意味著國內絕大多數對朝貿易都要在丹東新區進出關。
“對於朝鮮半島局勢的變化，丹東還是相當敏感的，畢竟這座城市的經濟與半島局勢有著非常密切的關聯性。如今，朝鮮宣布放棄核武，全力進行經濟建設，讓人們看到了新中朝鴨綠江大橋通車的希望。”張宇說，最為直接的體現就是丹東新區的房價已出現明顯上漲。
丹東新區房價大漲
“丹東有山有水，消費水準也不高，生活節奏也不快，比較適合居住。前些年，很多外地人都來丹東買房，甚至一些北京人也選擇在丹東置業。”張宇說，近幾年由於半島局勢緊張，嚴重影響了外地人前往丹東購房。
現在一切正在發生著變化。4月22日，家住天津的黃坤（化名）就來到了丹東。“朝鮮在4月21日宣布棄核，轉向經濟建設之後，我和幾個朋友就覺得丹東的房地產‘有戲’，於是結伴來到丹東。”4月28日，在丹東新區某建案內，記者偶遇十分健談的黃坤。
在前往丹東之前，黃坤和朋友們就已經做足了功課，並一致認為最有潛力的還要屬丹東新區的建案。經過一番考察之後，黃坤的一個朋友在4月24日決定在丹東新區某建案購入房產。“他是以3500元/平米的價格購入了4套建案，每套建案的面積均是109平米。”黃坤說。
當時，黃坤還勸說這位朋友冷靜一些，多走幾家建案對比一下。但這位朋友認為3500元/平米的價格購入丹東新區的房產，未來虧錢的風險極小。開始的時候，黃坤和身邊的其他人都覺得朋友的決定有些草率，但是兩天之後，黃坤卻發現這位朋友當初的決定很明智。
4月26日，當黃坤回到朋友購買房產的建案準備出手置業的時候，該建案的售樓員告訴他說：“3500元/平米是兩天前的價格，現在的售價是5500元/平米。”僅僅兩天時間，就要比朋友高出2000元/平米的價格購買同一建案的房產，顯然讓黃坤難以接受。
“我想再觀察一下，看看這兩天新區建案的價格是否還會有變化，如果有好的機會就果斷出手，實在不行就當是來丹東旅遊了。”黃坤說。
丹東新區某建案的銷售經理張美麗（化名）向記者介紹，在4月20日之前，丹東新區的房地產均價還是在4000元/平米左右，但是從4月21日之後，就開始不斷上漲，目前的均價已經達到5000元/平米左右。“我們宣傳海報上的價格是4700元/平米，那其實已經是兩天前的價格，現在的報價是5200元/平米。”張美麗說，“在4月27日朝韓長官人舉行會談之後，我們建案的售價又調高了100元/平米左右。現在丹東新區的房價一天一變，有些建案甚至一天幾變，想在丹東新區買房就趁早。”
記者在採訪中發現，漲價成為近期丹東新區房地產市場的關鍵詞。“要買就一定要趕在5月1日之前買，否則5月1日之後新區的房價還要漲。”丹東新區一家建案的銷售經理說。
一個值得注意的現象是，4月29日、4月30日，小長假開啟之後，前往各個建案看房的人明顯增多。從一些售樓處停著的車輛看，主要以沈陽和大連牌照的車輛為主。
“新區的房價很大程度是被外地人買起來的。”丹東新區銀河大街一家在售建案的銷售顧問也表示，現在丹東本地人聽到新區房價上漲的消息後，多是過來打聽一下情況，還保持觀望狀態，真正出手購房的以外地人居多。目前丹東房價的上漲更多還是體現在新區，老城區房價相對較為平穩。
“更為誇張的是，已經有個別新區的建案封盤不再出售，他們希望等丹東新區的房價繼續上漲之後賣個更好的價格。”這位銷售顧問介紹說。
本地人怎麽想？
家住丹東市的鄭光（化名）是一名“90後”，為人比較熱情，喜歡主動攀談。接連兩天在同一家建案相遇後，鄭光與記者也熟絡起來。
據了解，在小長假前的幾天裡，鄭光就不時前往丹東新區的幾個建案看房。雖然現在還沒有女朋友，但是鄭光也想提前購置一套住房，用鄭光的話說“能給自己找對象時加分”。
鄭光之所以選擇在丹東新區購房，主要是丹東新區的房價要低於丹東老城區的房價。雖然新區的公共交通不如老城區發達，但如果在新區買一套房，還是可以省出購置私家車的錢。鄭光在新區買房就是為了以後結婚用，根本沒有考慮等待升值後再出售的問題。
但現在新區的房價短期內出現快速上漲，很多建案的價格並不比老城區便宜，這令鄭光猶豫起來。在鄭光看來，新中朝鴨綠江大橋何時能夠通車仍然未知，目前丹東新區的房價之所以出現上漲，一方面肯定是開發商借著朝鮮半島局勢發生變化進行炒作造成的，另一方面的確是外地人前來購房推動的。
幾天前，在新區的一個建案裡，鄭光親眼見證了一位外地人一次性購買三套房產，其中一套全款購買，兩套貸款購買。“外地人在丹東新區買房，幾乎都是以投資為目的，極少會用於自住。推漲了新區房價的同時，也提高了丹東本地人在新區購房的成本。”鄭光說，“就我個人而言，真不希望有大量的外地人來丹東新區買房，雖然這不是我能決定的。”
薑先生是丹東本地的一位計程車司機，這幾天經常會遇到前往丹東新區看房的乘客，他也會時不時向乘客介紹一下新區的建案情況。據薑先生介紹，因為新區的建案在最近一段時間不斷上漲，也刺激了一些原本處於停工狀態的建案恢復施工。
“現在民間有傳言說，因為朝鮮半島局勢發生變化，所以丹東的房價接下來要使勁漲。這對於那些名下有多處房產的人來說肯定是好消息，因為這意味著他們的資產又要升值。”薑先生一邊開車一邊和記者聊天說，但對於絕大多數丹東本地人而言，只是將當前丹東新區房價上漲作為一個談資。因為丹東人每月平均收入只有2000多元，所以大多數家庭也沒有閑錢去炒新區的房子。自己有一套房子住就可以了，即便丹東老區的房價被帶動起來，也不可能將自己現在住的房子賣掉。
在丹東老城區，老楊一家三代5口人住在一套兩房一廳的老房子裡。老楊的兒子從事家裝、工裝設計工作，每月收入5500多元，這在丹東當地年輕人裡算是不錯的收入水準。去年下半年，老楊的兒子在臨近丹東新區的佳兆業買了一套房，當時購房價格是4000元/平米左右。
前幾天，兒子告訴老楊說，如果現在將佳兆業的房子出手，至少能賺10萬元。不到1年時間就賺10萬元，對於老楊這樣普通的丹東家庭來說的確不少，但是即便如此，老楊一家也沒有打算將房子賣掉。老楊孫子今年已經4歲，2年後就將進入小學。在老楊一家看來，買房子很大程度上是為了給孩子提供一個更好的生活和學習環境。
“普通百姓買一套房子不容易，買房的初衷也不是為了升值後賣掉，所以房價的上漲和我們這些普遍百姓關係不大。”老楊說。
引發限購猜想
記者了解到，丹東市建案銷售面積和銷售額在2014年和2015年連續兩年出現負增長，其中建案銷售面積降幅分別同比下降47.7%和25.7%，建案銷售額分別同比下降43.3%和23.6%。
丹東市在2016年和2017年曾分別頒布《丹東市人民政府辦公室關於做好房地產去庫存工作的實施意見》和《丹東市加快房地產去庫存工作實施方案》。去庫存方案中提出，用3至5年時間，基本完成房地產去庫存任務。到2020年末，住宅類建案去化周期控制在12-18個月以內；到2023年末，非住宅類建案去化周期達到合理水理，實現供需基本平衡，房價總體穩定，有效控制潛在風險。
考慮到目前購房者主要瞄準丹東新區，並未涉及丹東其他地區，所以應該對丹東房地產去庫存的影響相對有限。
“因為缺少題材，丹東的房地產市場最近幾年一直都不太好，特別是丹東新區距離老城區較遠，當地很多百姓都不願在新區選擇購房。如今朝鮮半島局勢出現了轉機，所以開發商就抓住這個話題大做文章。”遼寧省社科院副院長梁啟東告訴記者，有觀點認為，一旦朝鮮對外開放，首先會向中國開放，丹東會面臨得天獨厚的機遇，成為東北的“深圳特區”。於是在朝鮮宣布全力建設經濟、朝韓長官人進行會談、美朝峰會在即的大背景下，部分丹東開發商囤積居奇、自己進行炒作，外地投資客進場推動，導致丹東新區房價在短期內出現大幅上漲。
但也應該清楚地看到，朝鮮半島局勢的確在向好的方向轉向，但現在還不能說已發生根本性逆轉，雖然朝鮮提出全力建設經濟，但這並不意味著朝鮮馬上就會國門大開，肯定是需要一個過程。
另外，政府部門明確要堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，堅持分類調控，因城因地施策。面對丹東新區房價繼續非理性上漲，丹東當地政府應該會有所警覺，在必要時采取一定的控制措施。
“在經過短期的狂熱之後，估計過一段時間後，大家應該會更加理性、更加冷靜地看待半島局勢對於丹東新區、丹東新區房地產市場的影響。”梁啟東說。
還有接受記者採訪的人士認為，參考國內其他城市在房價大漲之後政府部門采取的措施，如果丹東新區房價在短期內繼續大漲，並發現明顯人為炒作跡象，那麽不排除丹東地方政府也會采取限購措施。
責任編輯：李鋒
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