管清友：房地產可能還有白銀二十年

2019年1月6日，如是金融研究院院長管清友博士受邀出席“大國廣廈 美好生活——致敬改革開放40周年CIHAF中國住交會20年紀念活動”為主題的中國房地產行業領袖年會。

此次論壇由中國房地產報、中國房地產網、中房智庫、中國住交會組委會聯合舉辦，鳳凰網房產戰略合作，旨在紀念改革開放40周年偉大發展征程，以及伴隨改革開放而起步的中國房地產行業的壯闊進程。管博士也就他的親身體會向現場嘉賓分享了精彩觀點。

在此次論壇上，如是金融研究院院長、首席經濟學家管清友認為，房地產行業要想獲得高速發展，本質上需要解放思想、強化市場、放鬆管制、改善供給。

“在改革開放40年裡，不斷有政策頒布，總體是朝著市場化的方向邁進。在過去的40年裡，中國很多行業都出現了從短缺到平衡到過剩的發展脈絡。40年以後，所有行業都出現了嚴重過剩，但唯有房地產沒有出現過剩，處於總量平衡。”管清友說。

中國房地產“牛市”的根本原因是供需失衡，尤其是供給層面的結構性失衡是房地產經歷20年－30年大牛市的重要基礎，這跟我們的土地制度有關。管清友認為，預期的房價決定了當期的地價，當期的地價決定了未來的房價。從地價的走勢上來看，是一個振蕩上行的趨勢，和房價總體趨勢一致。我們不得不承認，土地財政是中國20年經濟增長的發動機。

長期看中國房地產行業還有巨大的潛力和機會，但也不能否認在短期內面臨巨大的壓力，未來房地產行業會進入一個集中度提高、杠杆率下降、房地產企業向綜合化運營轉型的態勢。

“有人講現在是白銀十年，我覺得可能有白銀二十年。”管清友說。

首先是房地產行業經過高速發展的40年後，供需總體進入平衡的狀態。

其次是人均住房改善空間還非常大。從人均住房水準來看，如果按照建築面積折算後的水準，中國人均住房面積只有不到26平方米，跟發達經濟體的水準差距很大。我們的住房平均壽命是30年，英國、美國這些發達經濟體平均的住房壽命在80-100年，也就是說再過10年我們過去蓋很多房子都要被推倒重來。考慮到人均居住面積，考慮到住房結構上的巨大差異，房地產行業發展空間非常大。

最後是需求進入一個高位的平台期，人口轉捩點對於這個市場影響是最大的。我們的城鎮化還沒有完成，真實的城鎮化率只有42%，名義城鎮化率只有58%。

管清友指出，未來還有機會，但房地產行業會被“重構”，會出現從總量擴張到存量優化的結構分化，從同漲同跌到有漲有跌的區域分化，從規模擴張到品質為王的房企分化。

“儘管我們看到房地產企業經常在短期遇到現金流的壓力、調控的壓力，但是過去的經驗證明，做金融是趕不上蓋房子的，拍電影也趕不上蓋房子的。作為十幾兆級別的生意，我們應該給自己鼓鼓勁，沒有一門生意像中國房地產行業這樣，能夠持續時間這麽長，並且還將持續更長的時間。”管清友說。

本文來源中房網，內容略有改動。