文/新浪財經意見領袖（微信公眾號kopleader）專欄作家 朱振鑫
中國的房地產空置率明顯偏高，這既有房地產周期等客觀的經濟原因，也有房地產稅等主觀的政策原因。
中國的房地產可能是全世界最具爭議的問題之一。房價一波又一波的上漲，很多人為買不起房而苦惱，但與此同時，數據顯示中國的戶均住房已經超過1套。理論上講，每家都應該有一套房子，足夠用了。但為什麽還有那麽多人買不起房、買不到房？問題就出在房子分布的結構上。儘管總體上看房子是夠用的，但由於結構上分布不均，有的家庭一套都沒有，而有的家庭有很多套房，大量空置，這是擾亂中國房地產市場的一個核心痛點。今天我們就來系統的聊聊空置率問題。包括四個部分：一是空置的現狀，看看有多少房子空置；二是空置的成因，看看為何空置率居高不下；三是空置給經濟和社會帶來的影響；四是如何去解決空置問題。
一、空置的現狀：擁擠的城市，並不擁擠的房子
中國住房空置問題一直是社會關注的熱點。一人擁有超多套房的新聞屢見不鮮，如2013原鐵道部部長劉志軍被查處房產高達374套，2018年雲南省第一人民醫院原院長王天朝名下擁有100多套房產等，無數身邊的案例告訴我們，中國的住房空置率真的不低。但由於統計困難、話題敏感，大家對空置率數據一直眾說紛紜。目前比較權威的有四大類統計口徑，包括國際組織、政府部門、學術研究、社會調查。
一是國際貨幣基金組織（IMF）的數據：空置面積高達10億平方米。IMF副總裁朱民在IMF2015春季年會期間指出，中國樓市的首要問題是空置率太高，空置面積高達10億平方米。中國住房供應過剩遍及全國，在較小城市和中國東北部尤其明顯。但具體的樣本選擇、數據采集、調查方式等並未對外公布，真實性無法保證。
二是國家電網等政府機構調查數據：空置率超過10%。國家電網將一年一戶用電量不超過20度的住房視為“空置”， 原中央農村工作長官小組副組長兼辦公室主任陳錫文披露據此測算的2017年大中城市房屋空置率為11.9%，小城市房屋空置率為13.9%。查電表的調查方式能夠相對真實反映已出售房屋的存量空置情況，但會忽略已建成的待售房屋，即未考慮新增空置，導致真實的空置率被低估。
也有不少地方政府機構對空置率進行摸底調查，如2012年北京市警察局人口管理總隊調查顯示北京全市房屋1320.5萬套，如果按照辦理入住手續後一直無人居住，或者最近連續半年無人居住的標準，初步核對空置房屋381.2萬戶，住房空置率高達29%。除了未考慮新增空置外，這種算法基本合理，但還有一個不足，那就是年代相隔較遠，目前的情況不得而知。
三是學術研究抽樣調查數據：空置率超過20%。西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心歷時5年通過對29個省市262個縣1048個社區進行分層隨機抽樣調查顯示2013年我國城鎮住宅整體空置率達到22.4%，一、二、三線城市分別為21.2%、21.8%和23.2%。該研究樣本覆蓋面廣、調查歷時長、調查方式較為科學，調查結果可信度較高。但需要注意的是，抽樣調查的空置房標準包括兩類：一類是一套房家庭因外出務工等原因而無人居住的住房；另一類是多套房家庭既未自住也無他人居住的住房。將外出務工者的結構空置住房納入空置範疇會誇大我國的住房空置水準。
除此之外，中央黨校周天勇副所長估算的中國城鎮空置率約在20%-25%之間，此處的空置是包括已經被購買和竣工住宅的空置率，可綜合反映了住宅一級市場和二級市場的整體空置情況，但具體的測算過程未對外公布。
四是社會調查數據：主要城市空置率超過22%。2015年5月11日至5月20日，騰訊網等機構通過對全國196個城市超過50萬網友抽樣調查結果顯示中國主要城市的住房空置率整體水準在22%至26%之間，其中一線城市空置率22%，二線城市24%，三線城市26%。該調查覆蓋面廣、涉及對象廣泛，但調查時間較短，且集中於20-39歲人群，受訪人群年齡分布不太合理，會使得結果有失偏頗。
從結構上來看，我國三四線城市住房空置率高於一二線城市。雖然我國城鎮住宅空置率尚無全口徑的準確數據，但是從上面四大類數據口徑可以看出我國空置率超過10%，已處於危險區間，且存在結構性差異，大城市不少，小城鎮更多，三四線城市空置率水準要明顯高於一二線城市。
與國際水準相比，我國住房空置率也明顯處於相對高位。美國普查局數據顯示美國2018年第一季度的房屋空置率僅為1.5%；2016年加拿大的空置率約為3.7%。2013年日本空置房屋約820萬套，空置率約為13.5%；歐洲國家空置率普遍也不高：2017年英國空置率最高的地區為1.4%，德國為7.9%，法國為8.1%；香港2017年的空置率為3.7%，並在長時間內保持了較低的水準。不難看出，我國的空置率處於相對高位。
圖1 與國際水準相比，我國住房空置率處於相對高位
數據來源：美國FRED、歐洲央行、Statista、香港物業署、日本統計局、如是金融研究院
二、空置的成因：為何空置率如此之高？
住房空置是指處於閑置狀態，既不出租也不出售，從上面的統計口徑可以看出，中國住房空置可分為兩大類：一是新增空置，房屋建成後還未銷售，即統計局公布的住房待售面積，目前大概有5億平方米，得益於樓市去庫存，房地產市場整體庫存並不高，去化周期為4-6個月，這部分問題不大；二是存量空置，簡單來說就是已經建成出售的房子依然沒有人住，這可能是因人口流動導致的空置，也可能是投資需求催生的空置。人口向大城市聚集已成常態，會出現資源錯配而形成的中小城市空置，但這是城鎮化進程中的必然趨勢，隨著城鎮化的推進，會逐步被消化。所以，問題的核心其實是在後一部分，也就是因投資或者投機而產生的空置。簡單來說，就是有一些人買了房空著，坐等漲價。從全球來看，中國這種現象肯定是不正常的，主要是由以下四個中國特色的原因造成：
第一， 房產稅和空置稅缺位，幾乎沒有持有成本。國內現行的房地產稅費主要體現在交易環節，多為一次性成本，只有房產稅和城鎮土地使用稅是針對房產持有環節的，但房產稅目前只有在上海和重慶進行試點，還未全面推出。也就是說如果不交易，中國房屋持有幾乎無成本。我國的房產稅和空置稅遲遲未頒布助長了住房市場的投機情緒，加強了住房的投資屬性。國際對比來看，空置率最低的幾個國家大多都頒布了房產稅和空置稅政策，如美國每個州每年都會徵收房產稅，稅率分布在0.5%-2.5%，對住房所有者是一筆不小的支出；法國政府於1999年便對房屋閑置業主頒布了嚴厲的處罰措施，閑置房屋的罰金高達房屋價款的10%-15%。而我國的房產稅和空置稅政策卻一直缺位，跟國際對比空置住房持有成本幾乎可以忽略不計，是住房空置的主要動因。
第二， 不僅沒有持有成本，而且租金收益也明顯偏低。空置房既不出售也不出租，從經濟學的角度來看，房屋空置損失了一定的機會成本，即房屋出租的租金收入。但是由於我國的租金收益率偏低，在2018年全球城市租金回報率調查數據中，深圳、上海、北京、廣州、杭州的租金回報率分別為1.42%、1.49%、1.58%、1.72%、1.91%，遠低於全球範圍內所有樣本城市的平均水準4.46%。而且房屋出租後，房主很難擇機轉手變現。所以不少房主寧願空著，捨棄租金收益，以便增值後伺機轉手賣出。
第三， 短期貨易成本偏高，住房持有時間越長，交易成本會越低。我國二手房轉手成本包括契稅、個人所得稅、增值稅、交易服務費和中介費等，稅費和交易費用加起來通常會達到房屋價值的10%以上。雖說這些費用一般都轉嫁給買方承擔，但也會減少房主的收益。如果住宅在短時間內轉手，房屋增值還沒有達到一定的幅度，投資者獲利太空是非常小的，不太劃算。而且購房者持有住宅時間越長，轉手成本越低，一些稅費可在房產證達到一定年限後得到免除。如增值稅在房產持有年限超過2年之後可以得到免除，如個人所得稅在房產持有年限超過5年之後可以得到免除。也就是說，空置時間越長，轉手成本越低，房屋增值幅度越大，越有利於投資者增厚收益。
第四， 過去房價漲多跌少，而且每一次下跌之後都是更強勁的上漲，形成了房價永遠漲的慣性預期，導致有些人即便空著也不捨得賣。過去十幾年，房地產是中國最堅挺的資產，沒有之一。從上漲的時間來看，在過去154個月中，有127個月房價漲幅為正，僅有27個月房價漲幅為負。從波動的幅度來看，每一次房價的漲幅也遠遠大於跌幅，過去十幾年，70個大中城市新房和二手房的價格平均每月上漲0.58%、0.67%，下跌平均每月下跌僅0.32%、0.56%。以北京二手房成交價格為例，上漲時平均每月漲幅為3%，而下跌時平均每月跌幅僅為1.4%，10年間北京二手房市場均價就上漲了近8倍。即使由於調控過緊房價出現負增長，一旦政策有所放鬆，房價又重回上行趨勢甚至報復性上漲。而事實上，考慮到房地產在巨集觀經濟中的重要性和地方對土地財政的依賴性，人們對於房價長期上漲的預期會越來越強烈。本來持有成本和機會成本低，長期收益看上去又很可觀，自然就出現了大量房屋空置、靜候升值的問題。
圖2 過去154個月中，有127個月房價漲幅為正
三、空置的影響：房價上漲的助推器，改革的絆腳石
房屋空置上去是個人問題，但當其成為普遍現象的時候，就不僅是房東損失租金收益那麽簡單了，這可能會給整個經濟轉型、社會發展及改革的推進造成巨大的扭曲。
第一， 減少了住房供給，間接推高房價和租金。空置是中國房價和租金上漲的重要推手。持有成本和機會成本低的結果是住房存量供給能夠像股票一樣幾乎無成本的“停牌”退出交易。結果就是當需求旺盛的時候，供給根本跟不上需求，市場恐慌，價格瘋狂的上漲，而當需求萎縮的時候，大量的房子“停牌”，沒人買也沒人賣，價格依然堅挺，等到需求再度回暖的時候，房價又開始新一輪上漲，周而複始。前一段時間，北京租金出現跳漲，除了資本的助推外，背後的根本原因是出租房供不應求，我愛我家前副總裁胡景暉指出北京六環內至少有100萬套處於空置狀態，既不出租又不出售，也印證了這一點，高空置是推高房租上漲的原因之一。
第二， 浪費了大量資源，不利於發揮經濟增長的潛力。房產投資是我國家庭資產配置的首選，佔比高達71.5%，遠高於美國的15.5%，由於不少房屋處於閑置狀態，導致大部分居民資產因此被沉澱下來，唯一發揮的作用就是讓房主覺得有錢有資產，但實際上不變現都是虛幻的“估值”，反而會造成資源浪費。從購房者自身出發，居民瘋狂加杠杆購房，會對日常消費能力形成產生一定的擠出效應；從社會層面出發，大量的住房集中在少數人手中，剛需人群住房短缺，而無真實需求的炒房族持有多套房產，會扭曲資源配置，造成資源浪費，並且在一定程度上拉大了階層之間貧富差距。
第三， 扭曲了產業信號，導致房地產行業非理性繁榮，不利於經濟轉型。房地產企業通常以銷售為重要依據來決定投資。因此如果銷售額中包含了很多非剛需的成分則
會導致房企過度投資。如2013年房地產銷售十分火爆，2013年2月全國建案銷售面積累計同比接近50%，中央對房地產的預判是供給不足，要求千方百計增加房地產供應，在這樣的背景下，房企在三四線城市並無實際需求支撐的情況下，出現了非理性的過度開發現象，這場過熱的房產投資最終導致三四線建案庫存的大量積壓。2014年三四線建案可售面積曾攀升至17.5億平方米，需要3年多的時間來消化。2015年末中央對房地產的表態轉為“化解房地產庫存”，房地產庫存高企成為經濟增長乏力的重要原因。
自2003年房地產業被確認為拉動中國經濟發展的支柱產業後，成為經濟增長的重要推動力。但也需要注意到，房地產是典型的資金密集型產業，資金投入大，本身並沒有多少科技含量，若建成後被空置，房地產則會淪為資金的蓄水池，大量資金被沉澱，而這些稀缺資金本可以在實體領域、在新興製造業發揮更大的效用，結果導致資金脫實向虛，製約經濟轉型。
第四，形成投機性既得利益群體，不利於房產稅等房地產長效機制改革，不利於社會公平和社會福利的進步。空置房的房主大部分是擁有多套房的高收入的富裕階層，當空置間接推高房價的時候，他們會因此受益，但從整個社會來看，這嚴重損害了無房剛需群體以及大部分中低收入階層的利益，他們要麽買不到房，要麽為房子付出更高的代價。既得利益群體更傾向於反對不利於房價和解決空置問題的改革政策，成為改革的絆腳石。
三、空置的對策：給出答案很簡單，承認問題不容易
解決空置問題並不難，大部分國家是通過稅收來進行調節。除了針對所有住房的房產稅之外，專門針對空置房的空置稅或者相關稅種是最常用也是最有效的方法。從全球經驗來看，這能有效的引導部分存量空置變成樓市中的有效供給，很多頒布空置稅或者相關房地產稅的發達國家住房空置率長期保持在較低水準。
國際上常用的空置稅有兩種：一種是徵收真正意義上的空置稅，即對符合空置條件的住房加征空置稅；另一種是對二手房的交易環節徵收印花稅和流轉稅，這種房產稅也是出於降低空置，屬於廣義空置稅的範疇。
狹義空置稅：為提高住宅和土地的利用率，法國、溫哥華和澳大利亞的維多利亞州均直接對區域內的空置住宅徵收空置住宅稅。法國關於空置的定義較為嚴格，對兩年內每次連續居住時間均小於30天的房產開征空置住宅稅，空置稅以住宅所佔用土地租金作為稅基，前三年適用稅率分別為10%、12.5%和15%，空置年份越長，對應稅率越高。溫哥華以空置住宅的評估價值作為稅基，對1年內無人居住達到180天的房屋徵收1%的空置稅，並且政府對居民的空置土地也進行征稅以防止居民拆掉空置的住宅。澳大利亞維多利亞州對轄區內空置率較高的區域徵收空置稅，對超過6個月空置的住房，以房產增值部分作為稅基徵收1%的住宅空置稅。
廣義空置稅：部分國家如英國和韓國雖未專門設定空置稅，但當地政府對居民多套房徵收的印花稅和轉讓稅也可被視為廣義上的空置稅。在英國，居民第二住房需多繳納3%的印花稅，印花稅以房屋價值為基礎，二套房適用稅率最高可達15%，此外，英國也允許地方政府對空置房屋多征50%市政稅以增加空置房屋的持有成本；在韓國，以住宅的增值部分為基礎，政府對居民首套房僅徵收9%的轉讓稅，而對二套房最高將徵收60%的轉讓所得稅。通過提高多套房的轉讓所得稅稅率來抑製居民過度持有房產的投機行為，二手房持有量的逐步減少將有效的控制存量住房的空置規模。
總的來說，中國的房地產空置率明顯偏高，這既有房地產周期等客觀的經濟原因，也有房地產稅等主觀的政策原因。但不管什麽原因，這個問題都已經給社會公平和經濟發展帶來了巨大的扭曲。在中央定調房住不炒的大背景下，未來想解決這個問題並不難，難的是先承認問題、正視問題。
(本文作者介紹：民生證券研究院巨集觀研究員。)
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