每個都是坑。
從1998年房改到2018年，中國樓市走過了20年。
20年間，樓市出現了不少“金句”。在北京師范大學金融研究中心主任鍾偉看來，這些“金句”被業內專家看來是“離奇古怪”，甚至誇大其詞。
以下內容根據鍾偉23日在博鼇·21世紀房地產論壇第18屆年會上的演講整理。
謊言一：曾經有一套房屋擺在我面前，我沒有珍惜，等到失去之後才後悔莫及。
中新社 劉辰瑤/攝
房子不是愛情。愛情是70億地球人中任意選兩位，像塵埃一樣在時間和太空的某一個點耦合，這是很難的。愛情會失之交臂，永遠不會再來。
房子不是。在過去20年任何時點，都可以買入商品住宅，如果有耐心，短則持有2年，長則持有6年即可獲得100%以上的收益。
不排除現在一些人買的房被套住了，但耐心等6年就會獲得翻倍收益，這是一個常識。20年來堅持不買房，這是智商上的重大缺陷。因為即便是愛情，也不能等待。
謊言二：城鎮居民自有住房率已超過了100%，人均住房面積達46.8平方米。
中新社 劉辰瑤/攝
城鎮一共住了多少人？這些人是經常居住，有戶籍居住，還是偶爾居住？我不認為人們弄清楚了這個問題。有多少房子搞不清，有多少人搞不清，有多少戶搞不清，就拿出政績指標說住房夠了，這是很荒誕的。
我傾向認為，隨著人口總量增長、人口遷徙、新生兒出生，未來十年每年需要1000—1500萬套建案。
有人告訴我，未來10年，中國需要172億平方米的住宅。戶均居住已經夠了，而且可以生活得挺好，這是與日常生活的常識不符合的。
謊言三：爺爺奶奶、外公外婆、父母有房，孩子以後會有七套房。
中新社 劉辰瑤/攝
七套房用錯了時間尺度。20年對房地產來說是巨大的時間尺度，改革開放40年也是巨大的時間尺度。
假定爺奶輩為“50後”，父母輩為“80後”，孩子輩為2010年以後出生的。那在2048年和2078年，中國人口將僅存3/7和1/7。七套房的說法站不住腳。倘若沒有持續的財務和人力付出，現有房屋60年後就是一堆瓦礫。
謊言四：過去20年，中國房價瘋漲了10倍。
中新社 劉辰瑤/攝
20年的尺度有多大？假定房價複合增長4%，100年時間房價漲幅將超過50倍。
貨幣供應量和平均收入大幅增長。除了水、電、燃氣這些價格之外，有什麽商品和服務漲價是低於10倍的？譬如大米，1998年開始保護價收購，當時大米的收購價是0.5元/斤。現在五常大米和東北大米是多少錢？2000年左右的理發是1、2元，現在最簡單的理發是什麽價格？ 除了冰箱、洗衣機這些工業品，20年間漲價沒有超過10倍的商品有多少？
謊言五：一套房子月供5000元，月租4000元，這個房子是負資產不能買了。
中新社 劉辰瑤/攝
舉一個例子，價值100萬的房子，首付30萬元，抵押25年，等額本息月供5000元，本金和利息各2500元。4000元房屋租金相當於覆蓋了你不想承擔的2500元利息，還替你額外歸還1500元的本金。
1500X12個月/首付30萬=6%，這套房化解為金融產品相當於你買了一個25年的固定收益率為6%的產品，另外輔助你白住45年的房子。值不值得買，當然值得買。
謊言六：警惕中國重蹈日本地產泡沫的覆轍。
中新社 劉辰瑤/攝
除了日本房地產泡沫之外，世界上沒有第二個大國有同樣的泡沫。日本房地產是一個孤本，不具有普遍性。
第一個原因，日本GDP25年沒有增長，現在還是4.5至4.8兆美元。上世紀90年代日本就是這樣的水準。但同一時間內，美國和歐洲的國家GDP增長了230%至250%。
第二個因素，日本人口沒有增長，還輕微減少了幾十萬。世界大國中也沒有哪個國家像日本那樣，過去15年的人口是輕微負增長的。日本房價泡沫是僅見孤本，勿誇大意義。但同時，日本社會仍發達富足，勿低估日本。
謊言七：從住房收入比看，房價已經見頂了。
中新社 劉辰瑤/攝
從全國來講，還不能武斷地說房價見頂了。根據動態計算的結果，北京、上海、深圳這樣的城市房價至少有50%的漲幅，假定我們收入年均增長8%。
未來3年，中國三四五線城市低於1.4萬元/平方米的房屋都會消失。因為住宅供應每平方米的成本是6800元，如果貨幣比是兩倍的話，開發商不賺錢的，6800乘2，1.4萬元至1.5萬元/平方米會成為主流。
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室