一季度業績完成率不足全年20% 中小房企陷生存困境？

　　多房企一季度業績完成率不足全年20%  中小房企陷生存困境？

　　本報記者 張玉 石英婧 上海報導

　　2018年以來，隨著房企“叢林法則”凸顯，中小房企生存境遇越發艱難。日前，據wind數據統計，已發布2018年一季報預告的47家房企中，超半數房企的淨利潤出現續虧、首虧及預減，且均為中小型房企。

　　此外，房企日益重視回款率指標。克而瑞數據顯示，從房企的財務狀況考慮，目前在已經公告2017年業績的房企中有近七成房企現金短債比和長短期負債比呈下降趨勢，短期償債壓力加大。2018年一季度報告顯示，合肥城建發展有限公司（002208.SZ，以下簡稱“合肥城建”）經營活動產生的現金流量淨額為虧損12.05億元。榮安地產股份有限公司（000517.SZ，以下簡稱“榮安地產”）2017年流動負債62.28億元，比期初增加5.57億元。三湘印象股份有限公司（000863.SZ，以下簡稱“三湘印象”）2017年一年到期的非流動負債也由期初的3.53億元激增至期末的9.9億元。

　　對於業績及融資方面的相關問題，日前合肥城建相關負責人在接受《中國經營報》記者採訪時表示，當前環境下整個房地產行業市場集中度在不斷地提高，但受限於各方面因素，目前公司仍只是扎根於安徽市場，後續最重要的是研究好企業發展的戰略，在合適的時間和地方開拓市場。

　　三湘印象相關負責人回應本報記者採訪時稱，隨著2018年以來全國兩會工作報告中對未來房地產調控政策做出了房住不炒的明確表態，房地產行業趨勢性機會減弱，但結構性機會依然大量存在。

　　對於公司業績及企業發展相關問題，榮安地產回應本報記者時稱，一切以公告為準。

　　業績現短板

　　克而瑞數據顯示，從實際完成情況來看，截至一季度末大部分房企的目標完成率普遍低於20%。“我們認為，這與去年底衝業績消耗太大、年初短期內貨源難以補充有關；此外，由於政策持續收緊，房企普遍出現預售證獲取延後的情況。”

　　數據顯示，從2018年第一季度房企業績目標完成率來看，旭輝集團為19.4%，寶龍地產為19%，建業地產為17.3%，禹州集團為16.1%，濱江集團為15.5%，綠地控股僅為12.6%。

　　據合肥城建2018年一季度報告披露，公司一季度營業收入約2.54億元，同期減少70.52%，歸屬於上市股東的淨利潤為276.75萬元，同期減少93.54%。對此，合肥城建方面解釋稱，上述財務數據發生變動的原因主要是一季度交付面積較上年同期減少。

　　在一季度報告中，合肥城建對上半年經營業績做出預計，預計2018年1~6月份歸屬於上市公司股東的淨利潤變動區間為4623.63萬元至6164.84萬元，相比於2017年同期淨利潤3082.42萬元，其預計變動幅度在50%至100%之間。合肥城建方面表示，2018年1~6月公司結算項目數量和結構較上年同期相比有一定變化，項目毛利率較高，結算利潤較上年同期增加較多。不過，從目前一季度淨利潤來看，合肥城建距離目標實現還有很大距離。

　　“有機會我們是不會放棄全國化拓展的，但就目前的實力來看，做好省內的市場可能更加符合我們的實際。因為現在合肥也是比較熱點的一個城市，我們覺得合肥現在還是有很大的發展太空。”合肥城建方面表示。

　　在同策谘詢研究部總監張巨集偉看來，尋找城市進行戰略突圍也不失為一種方法，但很多中小房企不一定具有這種探究市場機會和風險判斷的能力。“比如今年三四線城市調控還不是特別嚴格，市場還有拓展機會，但中小房企不一定會跑到那麽遠的地方去，因為不熟悉，去了也可能存在一定的風險。”

　　除了合肥城建，據榮安地產日前發布的2018年第一季度報告，公司2018年1~3月實現營業收入9404.88萬元，同比下降96.76%；歸屬於上市公司股東的淨利潤為虧損4103.51萬元，同比下降111.76%。

　　榮安地產方面表示，由於報告期無新建案交付，余房交付量少，結轉收入、成本、稅金及附加與上年同期相比減少。對於2018年1~6月經營業績的預計，榮安地產方面坦陳，預計年初至下一報告期期末的累計淨利潤可能為虧損，或與上年同期相比發生大幅變動。

　　雅戈爾集團股份有限公司（600177.SH，以下簡稱“雅戈爾”）2018年一季度營業收入為16.81億元，比上年同期減少了50.46%；歸屬於上市公司股東的淨利潤為5.09億元，比上年同期減少了59.64%。對於營收下滑，雅戈爾方面解釋稱，報告期內地產板塊由於無集中交付項目，實現營業收入3.19億元，較上年同期下降85.21%。

　　另據寧波富達股份有限公司2017年年報顯示，公司2017年實現營業收入41.57億元，同比減少25.22%；扣非後歸屬於上市公司股東的淨利潤為-8.91億元，同比減少1390.69%。

　　以“文化+地產”雙主業定位的三湘印象2017年在主營業務收入構成中，房地產銷售收入僅為19.46億元，同比下降16.79%。

　　“三湘印象對綠色科技建築的發展前景充滿信心，確立了‘綠色科技建築技術集成商’的發展方向，讓綠色科技建築走入千家萬戶。未來三湘印象將繼續秉持穩健的地產發展策略，以長三角和京津冀兩大區域為主，打造綠色科技住宅。”上述三湘印象負責人同時表示，公司注入“觀印象”文化品牌後，注重在地產開發中植入文化元素，用文化符號和精神內涵詮釋品牌理念。

　　此外，仁恆置地集團有限公司執行總裁王晞在日前舉行的2018中國房地產百強企業研究成果（華東）發布會上表示，房地產企業需要從單一追求規模量變，到品質追求規模質變。應該追求品質、效益、規模的均衡發展。

　　中國房地產TOP10研究組辦公室主任、中國指數研究院常務副院長黃瑜坦言仍然比較看好整個房企群體，“大型房企可以做綜合開發，中型企業可以轉型做運營商，小企業也可以轉型，或是基於現有資源做服務”。

　　融資臨難題

　　在目前融資環境持續收緊的背景下，房企獲取長期借貸的難度增加。從企業運營來看，原本僅規模房企關注的銷售回款率，現在也被越來越多的房企重視。據克而瑞相關統計數據，龍光、首創、中駿等房企2018年力爭保證90%的回款率；恆大、世茂、奧園、越秀等房企的回款率目標也在80%以上。寶龍地產預計銷售回款270億元，禹州地產預計銷售回款及其他收入426億元。

　　根據同策研究院監測的40家典型上市房企完成融資情況，2018年4月，融資總額折合人民幣共計769.12億元，環比2018年3月的627.09億元大幅增加22.65%。第一太平戴維斯相關研究指出，面臨貸款不斷收緊、成本持續上漲的局面，現金流有限、資產相對單一的中小型開發商可能會被拒在投資大門之外。

　　另據《中國房地產報》根據房企一季報數據統計，A股125家上市房企中，一季度淨現金流為負的房企有72家。

　　綠地控股集團股份有限公司（600606.SH，以下簡稱“綠地控股”）2018年一季度報顯示，報告期內公司經營活動產生的現金流量淨額為45.9億元。投資活動產生的現金流量淨額為虧損57.67億元，較期初下滑124.26%。籌資活動產生的現金流量淨額為虧損116.9億元，較期初下滑108.73%。綠地控股方面解釋稱，主要為控制融資規模，歸還借款同比增加。對於後續如何更好地調節融資結構、緩解資金壓力，記者致電綠地控股相關媒介負責人，截至發稿，未獲回復。

　　據2018年一季度報告，合肥城建經營活動產生的現金流量淨額為虧損12.05億元，上年同期則為虧損14.45億元。報告期內公司新增6億元短期借款。

　　對於現金流方面的虧損，合肥城建相關負責人告訴記者，這其實是公司方面選擇的一種戰略虧損。“當前情況下，大部分房地產公司擴大再生產都是通過負債進行驅動，經營性現金流一直為正同樣不利於企業發展。適當的負債同時利用財務杠杆實際上是可以推動企業擴大再生產的。”

　　數據顯示，榮安地產2017年流動負債62.28億元，比期初增加5.57億元。4月16日，榮安地產發布債券發行預案稱，擬面向合格投資者非公開發行公司債券，發行規模不超過5億元，債券期限不超過7年，票面利率暫時未定。

　　此外，記者注意到，2017年三湘印象貨幣資金由期初的9.99億元下降至期末的4.37億元；公司一年到期的非流動負債也由期初的3.53億元激增至期末的9.9億元。

　　三湘印象相關負責人向記者表示，公司目前運營良好，沒有資金償付壓力。相關在售地產項目銷售情況良好，資金回籠正常。

　　面臨中小房企隨之而來的資金難題，張巨集偉建議：“首先，要尋找外部合作，盡可能跟品牌開發商合作，通過這個管道獲得其資金或品牌能力的支持，實現回款解決資金壓力。其次，如果到一定階段實在周轉不開，只能斷臂求生。今年或明年有不少房企的項目或者股權可能會被大牌開發企業收購，今年可能會更加明顯。”

　　一語成讖。據寧波富達股份有限公司日前公告，公司正在籌劃出售公司擁有的寧波城投置業有限責任公司、寧波房地產股份有限公司等全部住宅房產業務公司的股權，目前交易對方尚在確定中。

　　“今年資金環境確實比較緊。”黃瑜建議，“有什麽樣的政策機遇，大家就順著政策機遇做一些融資管道，包括最近企業裡面大力發行海外債，用各種方式將存量資產進行盤活，做資產證券化，包括供應鏈金融都獲得好的支持。”

　　廣發證券房地產行業首席分析師樂加棟分析：“房企融資管道現在主要是表外融資被卡住。2016年下半年以來，整個融資房地產樣本企業融資都是下降。融資成本增長100bp，創新型和海外融資提升。”

　　（特約撰稿李靜對本文亦有貢獻）

　　（編輯：石英婧  校對：顏京寧）

責任編輯：關海豐