長租公寓專項債券發行屢受阻 行業洗牌加劇或遇資本寒冬

經歷了波瀾起伏的2018年，新的一年，長租公寓的日子也並沒有好過一些。有專家指出，今年機構的融資情況不容樂觀，在激烈的市場競爭下，長租公寓的洗牌還將持續。

今年或遭遇資本寒冬

近年來，由於國家的支持，長租公寓的規模越來越大，房企紛紛開始布局住房租賃領域。克而瑞研究中心提供的數據顯示，據不完全統計，截至2018年年底，TOP30房企中，已進軍或表示將布局長租公寓的房企已達到了近20家，萬科、龍湖、旭輝、碧桂園都已形成了一定的規模。

由於政策支持，住房租賃專項債券開始步入房企融資的舞台。2017年12月28日，龍湖獲批發行50億元租賃住房公司債，為國內首單住房租賃專項債券，實現了國內住房租賃融資方面的新突破。截至2018年年底，據不完全統計，共有7家房企發行了住房租賃專項債券，金額共計135.28億元。

2018年，在政策的推動下，房企專項債券的申請迎來窗口期，多家企業專項債券的發行也為企業補充了運營資金，然而進入下半年，情況急轉直下，房企和地產基金主導的住房租賃專項債屢屢遭監管層中止或終止，如花樣年50億元的住房租賃專項公司債券宣告終止，中城聯盟住房租賃專項公司債券在12月份中止，新歐鵬擬發行的20億元專項債券，其融資標項目的土地用途為城鎮住宅用地和商務金融用地，租賃住房性質沒有清晰明確，也遭到中止。

克而瑞研究中心分析，這其中原因包括了2018年以來，杭州鼎家公寓、上海寓見公寓、北京昊園恆業、北京愛佳心儀等在內的多家長租公寓出現爆雷或跑路現象，引發監管關注。另外，在房企整體融資困難的背景下，有部分房企意圖發行此類債券，挪用資金開發業務輸血，也引起監管層的警惕。

對於規模較大的長租公寓品牌而言，長租公寓的融資渠道更廣，方式包括有資產證券化、專項債券、中期票據等等。但對於規模較小，甚至是初創的長租品牌而言，由於缺乏有效的擔保品和作為新興企業資信評級較差，則只能通過股權融資、眾籌、P2P、租金貸等方式進行，並且融資成本較高。

房東東創始人全靂告訴《華夏時報》記者，大部分長租公寓機構現在存活是靠融資，中小長租公寓機構的融資成本很高，平均在15%左右，但其本身的利潤有限，大部分還在虧損，融資無異於飲鴆止渴。

全靂進一步指出，今年長租公寓將度過一個很明顯的資金寒冬，今年資本都很謹慎，對長租公寓的熱度在降低，機構年年虧損，虧到哪一年都不知道，哪怕報表做得再好看，今年也很難融到錢。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也表示，今年長租公寓融資艱難是必然的，因為本身資本自己的日子就不太好過，投資長住公寓的興趣、能力就會大大地削弱，而且現在長租公寓出現多例爆倉，資本會更加謹慎。本身長租公寓的資金鏈就比較緊張，融資艱難的話很容易造成資金鏈斷裂，出現經營危機。

行業洗牌加劇

融資成為企業生存的關鍵，資金鏈緊張的機構，爆倉、被收購似乎成為了命定的結局。

有報導顯示，2016年和2017年，愛上租完成了A輪和B輪融資，融資金額高達4億多人民幣。在市場混戰期，愛上租像其他長租公寓一樣，通過燒錢爭奪房源，擴張規模。但其在融資4億元後再無資本注入的消息，愛上租隨即出現了資金危機，最終以2億美元的價格賣給蛋殼公寓。

資金鏈斷裂是2018年長租公寓機構最常見的“死法”。據不完全統計，2018年長租公寓爆倉的數量達11家，包括好租好住、長沙優租客、愷信亞洲、杭州鼎佳、石家莊眾客驛家、北京昊園恆業、上海寓見公寓等，均由於資金鏈危機而最終失敗。

這其中，上海寓見公寓，是雷軍旗下順為資本投資的長租公寓品牌，行業知名度較高，愷信亞洲也是一家2012年就進入長租公寓行業的老牌企業，但都折戟於資金短缺。

提到許多長租公寓爆倉的原因，全靂分析，“去年爆倉的機構很多都是急於擴張，拿了太多的房子又消化不了，造成了運營成本過高，行業的毛利又太低。這麽大量地擴張房屋，但房子又租不出去，導致空置率過高，資金池自然就成了負的。大家都想做大，但是還需要考慮，長租公寓其實是一個服務性行業，步伐要慢一些，基礎都沒有做好，出問題是必然的。”

除了資金問題外，長租公寓的最大問題仍是自身難以盈利，僅靠融資存活。而為了市場份額，燒錢擴大規模成了機構不得已而為之的選擇。

樂乎城市青年社區CEO羅意此前在接受《華夏時報》記者採訪時表示，“目前樂乎還沒實現盈利，規模尚未達到盈虧平衡點。長租公寓的盈利模式很簡單，就是以租金為主，輕資產模式要靠量去撐。就目前的市場情況來看，每一個項目本身都是盈利的，但是機構、品牌商不掙錢，是因為長租公寓的中後台成本很高，包括高管團隊、IT體系、行銷成本、辦公成本等。樂乎現在也沒想盈利的事情，而是追求做大的可能性，把量跑起來的可能性。”

全靂也提到，這個行業還處於發展的初期，本身商業模式還不成熟，現在無論是重資產模式，還是輕資產模式，都還沒有盈利，因為麵粉也就是拿房成本已經很貴了，做出來的麵包就很難賣掉。

在自身尚未盈利，還需要大把燒錢的長租公寓機構來說，資金鏈成為一個隨時可能引爆的危險因子。在全靂看來，目前長租公寓很多是靠P2P理財的社會融資在做，但自身並沒有盈利，行業本身並不健康，而且這些民營企業承受風險能力太弱，有些從業者認為做下去意義不大，機構間合並可能會產生1+1>3的效果，預計未來收並購會越來越多，頭部企業也會更加的集中。

嚴躍進也表示，未來行業內的收並購增加是一個大概率事件，中小企業活不下去勢必會被大型機構所收購，尤其是北上廣深這些一線城市，行業寡頭也會隨之出現。

責任編輯：袁曉瀾