沒錯，今天說「守」。
因為最近很多人很焦慮。
焦慮的理由有很多，比如
豬肉30多了，女朋友天天要吃魚香肉絲怎麽辦？
房價怎麽不漲了？隔壁老王還說四季度房價要跌！
股票漲的歡，可惜自己一買就被套。
上次看到前兩年一直叫我們梭哈去會所嫩模的老頭，最近過的好像也不太好。
於是，假設我們遇到了超級橫盤期，普通人，該怎麽辦？
普通人，要學會經營。
比如租金。
阿莎整理了重慶部分區域的「租金」，並進行分析，希望對你的買房有參考意義。
租金這玩意，說得專業一點，他和房價的關係，被稱為“租售比”，投資角度看，叫“租金回報率”，是指一套房子的年租金與房屋總價的比值。
一般情況下，指標主要是用來衡量投資房產的收益。
但為什麽他之前沒有存在感？
這是2019年50座主要城市的租金回報率排行榜。
按照統計的數據看，大多數城市，租金回報率，完全可以用“忽略不計”來形容。
單看“租金-房價”，他的年收益甚至低於銀行任意一款理財產品，即便靜態來看
北京租金回報率1.8%，意味著買一套房，大約56年才能回本
重慶租金回報率2.6%，大約需要38年的時間
更別說是還有房貸了。
這麽看，房產的投資回報率似乎很小很小。
所以很多時候，網上的部分磚家，會拿國內低租售比的現實，抨擊樓市吃棗藥丸。
但從結果來看，堅持看多的，卻從來都是贏家。
因為，在房價長周期上漲幅度面前，沒人守著“租售比”賺錢。然而，問題來了，假設橫盤呢？
地產的黃金十年，大雨灌溉，七八線城市都在漲。
從數值比的關係看，房價漲越快，租金回報率反而就越小。當房價能夠在一年內翻倍的時候，誰還去在意租金回報率的高低呢？
甚至房子買來後，寧可空關都不出租，就是這個道理。
但現在呢？
很明顯節奏變了。如今三番五次明確長期調控的決心，降低房價快速增長預期，對於普通人而言，假如是投資型購房，如何提升租售比，熬過橫盤期，恐怕更關鍵。
畢竟，買房致富的口號，已經漸漸被“回老家養豬”蓋過...
如果房價上漲周期變長，比如變到5年，甚至10年，短期高漲的情緒退去，一切都按照規劃中的路線運行，那麽關於“租金收益率”這回事，會變得有參考價值。
1）相對於飄忽不定的房價，租金不存在泡沫。因為他是消費品，沒有租客會去花錢炒高房租，這是一套住宅使用價值的真實體現，而非交換價值
2）租金的變化趨勢更能體現出房產價值的變化，可以明顯提示買入和賣出信號
3）投資，追求的是“安全性＞風險性”，是穩。租金收益的作用，是在持有時間內可以起到合理的風險對衝，這在需要耐心的樓市追逐下，很關鍵
明白嗎？
我想說的是，未來配置房產的趨勢，主旋律會變成中長期持有，所以“租金”會變成愈發重要的一環！
兩個總價相同的房產或者板塊，回報率佔優的一方在淡市之下會更有配置價值。
下面，我根據各區租售房源信息，給重慶主城九區做了幾張圖，借此簡單說說。（主要參照鏈家和安居客）
北區（江北、渝北、北碚）
（江北）
（渝北）
（北碚）
圖中所示的房源，均是板塊內掛牌率、成交率較高的，比較有代表意義。
我們都知道，容易出租的房子、租金高的房子，一般都分布在有學區、有地鐵、有醫院、有人氣的、交通便利區域，在各方面資源配套都不錯的區域。
分析得出
租金的第一梯隊，是有著資源、配套、住房品質三重優勢的住宅，比如北濱路、江北嘴的某些品質建案，租客願意為絕佳的城市景觀和有Biger的配套買單，三室的平均租金已經普遍達到了4000+/月，豪宅會上到7000+/月；
第二梯隊，是交通優勢明顯、又位於板塊內部中心的位置，比如商圈。
從中介的反饋和熱度看，這部分房源往往最好出租。因為他的定位恰好符合人數最多的剛需。
另一個特點是：這一梯隊的房產，以20年以內的建案為主，精裝修和普通裝修之間的租金有一定差價，比如觀音橋、五裡店、新牌坊、冉家壩等等；
第三梯隊，位置和配套絕佳的老破舊，比如觀音橋周邊房齡20年以上的住房，在市場中生存的訣竅是“低價”；
最後，目前各個方面還屬於“建設期”的片區，較多集中在新區。雖然有概念，但他沒辦法直接體現在房租之上。
房子更多只能租給周邊的工作人員，租金有限。
北區租房，三個要素：1）地鐵站、商圈附近、學區或醫院附近；2）次新；3）帶點品質，裝修清爽美觀。
這三類，實現了租金最大化。
渝中
（渝中）
渝中的老房子，是出了名的多。尤其是上了年紀的老破小，更多。
所以渝中的租賃市場，很複雜。
從此趨勢看可以發現：
1）老破小無論是房價和房租，長期變化不大，幾百塊租渝中，是一件很輕鬆的事，這說明此類住宅的使用價值沒有明顯增加；
2）同時，渝中的品質次新，因為稀缺，所以租金價位較高，有代表性的一些建案，諸如重慶天地、財信渝中城、日月光，租金都比較可觀，較多的區別於普通建案；
3）解放碑、洪崖洞一帶，民宿成氣候，一些“景區房”，即便房齡在10年以上，三房的租金，最高能去到10000元/月，比如南國麗景，解放碑景觀房屬於重慶租賃市場的「上限品種」。
因此，渝中買房，兩個要素，一個是可以運營民宿的景區房，二是品質較高的小區建案。
南區（南岸、巴南）
（南岸）
（巴南）
南區（除南濱路）的整體租金不高，存在著長期的根本性原因。
1）新房供應量大，且價格較低，影響租賃市場
2）產業人口、流動人口一般
3）品質社區較少
所以，相對而言，非南濱路的南區，即便是南坪商圈，相對於其他商圈，租金優勢都比較大。
南區，走的性價比路線，為年輕人提供了機會。
那麽假如我們是穩健型投資，在南區一些軌道站點附近，商圈附近，以合適價格買入，可以快速出租，且租金回報率算下來，反而是高的。
這是另一種方式的穩妥型投資。
西區（九龍坡、大渡口、沙坪壩）
（九龍坡）
（大渡口）
（沙坪壩）
西區的熱點租賃板塊，集中在三峽廣場、謝家灣、楊家坪一帶。
而且版塊之間分化嚴重。
越是“靠近商圈+軌道”的物業，租金越可觀。
另外，租金可觀的住房，集中在有特殊配套的區域，比如西南醫院、新橋醫院這些頂尖級的醫院附近。
或者，有明顯學區優勢的周邊。諸如大學城的龍湖U城，2房的租金能在2000左右，比肩老城區的很多建案了。
最後再說一句，並非是高房租的房子就值得買，高租金≠高潛力，因為租房需求不會轉化為買房需求。
對待租金，最合理的態度，是把他看成是投資品的安全邊際。
把握好投資的安全邊際+成長性，是技術。
因此，買房前或者在持有投資型房產的過程中，不妨多學習一下如何控制成本卻又高顏值的把房子裝修好，如何找到更高階的租客，如何通過完美的運營，實現穩定性回報，在投資的長河中，有等待，有堅守，讓穩健與暴擊共存！
成為投資贏家！
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