房價漲幅最快的城市加碼調控：西安落戶滿1年才能購房

火熱的西安樓市被當頭澆了一盆冷水。

時隔近兩年，西安樓市調控政策再度全面升級。

6月20日，西安市房管局網站發布的《關於進一步加強住房市場調控管理的通知》（以下簡稱《通知》）稱，自本通知下發之日起，市外遷入戶籍家庭，需要在落戶1年或連續繳納12個月社會保險（或個人所得稅）後才可購房。而非西安市戶籍居民家庭，則需要提供5年以上（含5年）個人所得稅或社會保險證明的，方可購買1套商品住房或二手住房。

過去一段時間，統計局70個大中城市中房價漲幅持續領先的城市就是西安。當地樓市持續火熱，被認為是與放寬落戶帶來的需求擴張有關。

過去幾年時間，各大城市人才競爭日漸激烈，紛紛頒布吸引人才落戶的政策。此次西安針對落戶政策加碼樓市調控，是否會引發其他放寬落戶政策的城市跟進，同樣值得關注。

調控加碼劍指需求過熱

在業內人士看來，房價上漲過快，是西安此次加碼調控的主要原因。

根據國家統計局發布的70個大中城市房價數據，2019年以來，西安的新建商品住宅價格同比漲幅持續領跑全國。5月，西安新房價格漲幅同比上漲24.4%，環比上漲2.0%，兩類漲幅均在70城居首。

如果以2015年房價為基期，西安房價在4年間上浮了58.8%，同樣與合肥並列全國第一。

多位受訪人士均向21世紀經濟報導記者表示，樓市需求旺盛，推動了西安樓市近年來的一路上行。

此前，陝西省房地產研究會會長王聖學告訴21世紀經濟報導記者，西安樓市持續走高，有多方面因素。首先，寬鬆的人才政策刺激了市場需求，導致了短期的供給緊張；其次，西安近年來的經濟基本面發展良好，市場對當地樓市預期比較看好；最後，西安對周邊吸附能力較強，需求旺盛。

而此次西安調控加碼，也主要是針對需求端的“限購”政策為主。

其中，對於非本市戶籍家庭限購5年的規定，有房產機構分析人士告訴記者，限購年限從2年直接升級到5年的城市很少，西安限購升級力度在全國範圍內都屬於最大，類似的只有2016年3月上海3·25新政等極個別案例。

實際上，5年的限購，在全國範圍來看，也只有北京、上海、廣州等少數城市，而武漢、成都等二線城市，當前的限購時間都是2年。

對於通知中的從市外遷入西安市戶籍的居民家庭限購規定，同策谘詢研究中心總監張宏偉向21世紀經濟報導記者表示，這一政策的力度和對市場的影響，可能要比想象中更加溫和。

張宏偉表示，按照《通知》當前的條文可以理解為，從6月20日起，所有新落戶家庭，要求在落戶滿1年後才可購房。由於西安此前已經吸納了大量的有意願落戶的存量群體，未來新增落戶家庭的數量不會太多，則政策對市場的影響會比較有限，更多的是打擊短期落戶投資的行為。

而21世紀經濟報導記者了解到，北京、上海等地都未有對落戶家庭做出落戶時間維度的限購政策，只有杭州此前曾發文，要求戶籍由外地遷入桐廬、建德、臨安、淳安四縣(市)的家庭，必須在戶籍遷入之日起滿2年，方可在杭州市限購區域內購買住房。但同樣沒有對在杭州主城區落戶的家庭作出限制。

其他城市是否會跟進

實際上，這一政策或許不僅對西安當地市場有影響，在一城一策背景下，作為這一輪城市“人才競爭”中的代表城市，西安此次針對落戶新政的調控加碼，是否會帶來其他城市的跟進，同樣引人關注。

21世紀經濟報導記者注意到，西安樓市調控政策與戶籍政策之間的“博弈”維持已久。

2016年底以來，西安市陸續發布了多輪需求側的調控政策。2016年12月，西安市發文規定，本市及非本市戶籍居民家庭，在本市城六區範圍內只能新購1套住房（含新建商品住房和二手住房）。此後，西安市又陸續從預售制度、公積金貸款額度、限購區域範圍等多個角度，加碼調控。

2017年9月13日，西安限購全面升級，當地頒布《關於進一步穩定住房市場發展有關問題的通知》明確，暫停向擁有2套及以上住房的本市戶籍家庭售房，外地戶籍無房家庭在連續繳納兩年社保或個稅的條件下，可購買1套住房。

此外，寬鬆的人才政策，在一定程度上放寬了對樓市的需求管控。

2017年3月1日，被稱為西安市“史上最寬鬆”的戶籍準入新政策落地實施，到2018年4月，西安先後6次升級調整戶籍政策。截至2019年4月30日，西安戶籍人口共1004.9萬人，流動人口317.9萬人，全市共遷入落戶115.1萬人。

同時，上述2017年9月的調控政策還專門指出，“經批準引進的各類人才購買自用住房的，不受限購政策限制。”

對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴記者，人才政策本身出發點很好，但確實不能排除有部分群體通過人才政策炒房。此次西安的限購升級，有助於防範“落戶就炒房”現象，後續各地人才購房政策方面也可能會跟進此類政策內容。

張宏偉則指出，還是要與當地樓市狀況掛鉤。對於類似西安這樣短期內需求大量增加、最終引動整個區域市場短期熱度驟升的城市，有必要采取此類政策。但對於一些人才政策效果不佳的城市，需求變動對樓市影響不大，出於樓市穩定的考慮，沒有必要頒布過多的政策乾預，保持政策穩定性比較重要。