人才引進效應減弱 下半年二手房市場下行壓力大

回顧今年上半年的房地產市場，讓多數人印象深刻的可能會是萬人排隊搖號的壯觀景象，以及頻繁的調控政策，這讓今年上半年的樓市帶上了一層喧囂的色彩。

不同於政策重點調控的一手房市場，二手房市場受限價、限購政策的影響相對較小，這是個相對更市場化的市場。在喧囂熱鬧的背後，重點城市的二手房市場實際上處於緩慢復甦階段，市場活躍程度沒有新房那麽明顯。

貝殼研究院近日公布了2018年上半年的市場監測報告，從鏈家覆蓋重點城市的二手房成交量來看，2018 年前5月成交量環比2017年後5月增加21.8%，月均水準是2017年3月的一半。2017年3月密集調控以來，市場經歷了大幅降溫—低位企穩—向上修複三個階段，整體來看市場熱度和調控前比並不高，處在平穩復甦狀態。

在過去的5月份，北京、天津成交量上漲幅度較大，分別上漲17.9%和255%。天津成交量的猛漲主要歸因於人才落戶政策對購房需求的激化。在北京，購房者實際感受到了熱度的回升。近期在北京打算買房的購房者李忠梅向界面新聞記者表示，她自己預感房價將要上漲，看房過程中可謂一天一個價。

5月份是北京的小學開啟入學資訊采集工作的時間，這段時間也是學區房交易活躍時間，多校劃片政策直接促成了近期北京二手房成交量和價格的上漲。

貝殼研究院首席分析師許小樂認為，5月份北京房價環比上漲了4.4%，但同比下降4個百分點。“北京5月份的上漲有它特殊原因的。“

許小樂表示，上半年北京二手房市場經過了剛需入場、改善性需求進入，市場處於緩慢復甦階段，但4月份學區房政策調整，東城、海澱將分別在2018年6月30日和2019年1月1日開始實行多校劃片，這使得換房需求集中釋放。

其他城市中，大連、青島、南京、杭州、上海的二手房成交量也在下滑，其中上海的降幅為15.4%。

這樣的數據表明，自2016年末“認房認貸”以來，再疊加人口疏解政策，前期調控徹底或經歷多輪政策加碼的城市市場正在降溫，代表城市上海市場仍處在下行通道中。

成都在5月份出現了萬人搶房的熱鬧景象，但與新房市場給人造成的印象不同，成都自2016年10月以來已經經歷4輪調控，2018年上半年均價處於橫盤狀態，近期成交量持續下降 。

從成交量看，上半年二手房市場比較活躍的城市有西安、重慶、沈陽等，市場比較平穩的城市有北京、武漢、南京、濟南、廣州等，市場趨於降溫的城市有上海、成都等。

但在哪些政策環境相對寬鬆的弱二線城市，成二手房交量和房價則出現上漲。2018年前5月，沈陽、長沙、重慶3城的鏈家二手房成交量環比大幅增長67.3%，其中重慶環比大幅增長80.5%，同比增長33.2%。5月重慶二手房成交均價環比上漲7%，同比上漲34. 6% 。

這些城市的共同特點是，陸續頒布了各自的人才吸引政策，落戶的人才取得了在這些城市購房的資格，這一定程度上助推了房地產市場。同時，這些城市也在執行新房限價政策，一手房和二手房價格倒掛是普遍現象，這會增強市場預期，進而導致未來需求前置引起市場升溫。

在前期調控力度比較大的城市，比如濟南、武漢、南京等，二手房市場相對平穩，房價基本上處於橫盤的狀態。

三四線城市樓市的火爆是2018年上半年的突出表現，重點布局三四線城市的恆大、碧桂園等房企業績表現搶眼，新城控股、旭輝等開發商的城市布局也在積極下沉。

貝殼研究院的報告顯示，從資金流的角度看，支撐短期市場的因素都在走弱。

4月全國首套房貸款平均利率上升至 5.56%，相當於1年期基準利率1.28倍；同比上升了23%。二套房平均貸款利率也持續上浮，本月躍升至 5.91%。 無疑，房貸利率的上行將增加購房者的成本。

而在去杠杆的情況下，企業端的融資管道正在繼續承壓。 房地產到位資金增速已經持續下滑，1-4月累計增速為2.1%，國內貸款增速下降 1.6%，銀行貸款下降 6.1%，非銀機構貸款增速下降到25%左右。由於市場銷售的總體減弱，1-4月個人抵押貸款也同比下降6.7%。

從棚改的角度看，即使是開發商也明白，三四線城市的問題在於可持續性不強。棚改貨幣化放緩的聲音在近期此起彼伏，如果三四線城市失去棚改貨幣化的支撐，有可能會對未來的三四線城市的房價、成交量以及二手房的流通造成負面的影響。

同時，貝殼研究院的報告認為，人才引進政策和學區房政策的刺激效用正在衰減。在“海河英才計劃”發布當周，天津鏈家二手房成交量環比大幅增加283%，此後則逐周下滑，且已回復到人才政策發布前水準。

北京學區房的政策效用也在減弱，西城區成交量在5月初衝高後開始下降，後期降幅大於全市平均水準。

許小樂認為，只有當市場已經基本穩定 、居民購房杠杆得到有效控制、長效機制能夠有效銜接時，調控政策才有可能退出。但目前雖然少數城市房價趨穩，多數城市的房價仍在上漲，局部的居民杠杆也偏高。因此，市場調控將在今年下半年繼續維持，在市場走向上，下半年二手房市場下行壓力將略大於上行動力，總體二手房市場趨穩或略向下。