連續推地15宗 開發商漸理性

房地產市場變臉，土地拍賣大潮與樓市促銷大潮同步啟動。近期，中山加快推地腳步，在短短不足兩個月時間內推出15宗地塊，總面積達564 .3畝。不過從日前的成交情況來看，此前高溢價的情況不複存在，南頭鎮出現一流拍一近底價拍賣的情況。開發商也逐漸回歸理性，不再盲目跟風拍地。

樓市方面則進入促銷優惠階段。南都記者了解到，9月中秋後至國慶期間，中山多個建案先後啟動各種優惠手段，包括一口價部門促銷、降低開盤預期價格、內部低價認購、低首付等做法。有建案因此獲得不俗的成績，同時直接影響了9月份的網簽情況。

推地步伐加快

四季度迎來拍地潮

繼第二、第三季度的沉寂後，中山終於迎來第四季度的拍地潮。自今年9月初開始，先後推出南頭鎮、石岐區、西區、東區、古鎮等區域商住地塊，主要以住宅用地為主。截至發稿日為止，在1個月多點的時間內中山共推出15宗土地，合計佔地376850 .3平方米(折合564.3畝)，起始總價約66.39億，是今年推地數量最多的時間段。若全部用地順利成交，將會為中山未來2-3年提供超過124萬平方米的建案，按照均值100平方米每套計算，即12400套。

這或許與中山今年推地節奏相關。今年第一季度依舊承繼去年的拍地熱度，共6宗商住及商業地塊，成交面積約185226 .7平方米(折合277.84畝)，然而第二季度僅錄得1宗住宅地塊成交，成交面積約77973 .3平方米(折合116.96畝)，第三季度更是零成交。而在今年初中山市國土局公布的2018年住宅用地供應計劃中，含增量及存量後中山計劃供應建案用地為2100629平方米(折合3151畝)，即使在上述15宗土地都成交的情況下，才勉強完成1504540平方米(折合2257畝)。

但是，從第一宗南頭鎮北帝村W02-18-0007商住地的拍賣情況來看，情況不算樂觀。日前該土地直到截止日依舊無人報價，直接流拍。該地塊是“蚊型”地塊，僅3871 .7平方米(折合5.8畝)，土地形狀也不規則，而且位置也只能說不過不失，欠缺亮點，因此流拍也在不少業內人士的預料之內。

同時，10月9日南頭鎮北帝村W 02-18-0037商住地塊開拍，直到最後才有一家開發商報價，即深圳頤安集團以4140元/平方米樓面價，總價1.3億元拿下該15.9畝的商住地。該地塊僅溢價40元/平方米樓面地價。而在今年3月南頭鎮此前土拍最高樓面地價為5650元/平方米，是由遠洋、卓越、旭輝聯合拿下的南頭鎮穗西村地塊，佔地10790 .4平方米，項目已經於10月7日開放銷售中心。而這一價格相當於低了1510元/平方米的樓面地價，下行幅度達26.7%。

不少土地位置上乘

開發商觀望心態加強

一邊是政府大規模推出優質地塊，但另一邊則是開發商陸續觀望。本輪推出的商住及商業地塊中，不少位置上乘、規模偏大，也是位於建案銷售旺區，尤其是主城區優質地塊備受矚目。例如編號為W23-18-0041的石岐康華中片區商住用地是該區鮮見推地的地塊，雖然規模不大但毗鄰石岐一小和石岐中學；編號為W21- 18-0089、W 21-18-0068和W 21-18-0090三宗東區博愛七路地塊也是東區鮮見的大規模推地，其中W 21-18-0089為商住地塊，地塊可建築規模達20 .44萬平方米，W 21-18-0090為商業用地，可建築規模達22.51萬平方米，還有地標建築物的指標要求；編號為W20-18-0066的西區彩虹規劃區商住地佔地面積近6萬平方米，可建築面積為17.82萬平方米，也是西區近年來無論位置還是規模都優越的地塊之一。

對於這些地塊前景，業內評價不一。有悲觀派認為，樓市進入橫盤期，甚至出現降價的趨勢，開發商拿地積極性不及過往，部分郊區和鎮區地塊受此影響或拍賣難現此前的“輝煌”。不過，大部分業內人士認為，雖然受萬科“活下去”言論的衝擊影響，部分開發商手裡依舊有足夠的資金去買地，只要價格適合位置優越依舊會有出手的可能。例如，東區三宗地塊中樓面地價最高為7820元/平方米，無論是距離目前中山最貴地塊的樓面地價，還是距離中山東區的現售樓價水準(2萬元/平方米以上)，都有著明顯的差距，在這樣的條件下這類地塊有可能出現較明顯的漲幅。

另外，影響開發商的一個拿地因素，是中山私人地塊和項目可選擇性較多。有外來開發商投資部負責人告訴南都記者，中山的土地拍賣容易出現高溢價情況，因此他們選擇在土地二級市場尋找合適的土地，但前提是土地是“淨地”。“我們也考慮收購現有的整個項目，通過股權收購、融資等方式進行”，他表示，現有項目的部分價格比中山部分已拍賣的項目價格要更劃算，也容易重新包裝出售。實際上，這一做法已經出現不少例子。例如福晟地產等開發商就選擇通過收購新光天地等項目的方式來增加可售項目。不過，這一做法雖然被開發商們實踐，但由於部分項目涉及爛尾、債權複雜等因素，中山至今部分爛尾項目依舊無動靜。

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國慶樓市：

促銷成主流，不少建案“以價換量”

今年金九銀十與去年相比，促銷優惠力度更大，不少建案甚至把價格回調到年初水準。據不完全統計，國慶期間全市共約12個項目開盤/加推，且主要集中在城區以及泛城區。當中，除了“1成首付”、“不拆分”、“一口價任選”等之前已經較常見的促銷外，部分項目甚至推出“8字頭”“9字頭”部門，建案逐漸進入“以價換量”的階段。雖然限購政策使得國慶樓市不複往年同期“火熱”，但較大幅度的“以價換量”再加上“美食節”、“音樂節”、“嘉年華”等各種暖場活動，也成功讓前幾個月稍顯平淡的中山樓市有所升溫。

另外，根據中山合富市場部踩盤了解，金九不少項目新推入市。如東區敏捷紫嶺國際加推97-127平方米三房和四房，帶裝修均價18000-19000元/平方米；西區雅居樂劍橋郡加推9棟104-139平方米三房和四房，均價16600-17600元/平方米；南區碧桂園鳳凰城推出407套94-185平方米三房和四房，均價12500-13900元/平方米，等等。

從數據來看，9月創下了20多個月以來的網簽新高。合富研究院(中山)統計中山國土局數據顯示，全市住宅網簽共6311套，環比上漲18%，同比大漲407%。但由於中山網簽的滯後性，這並非為9月中山的實時交易數據。

當月以敏捷地產、雅居樂地產及保利地產的項目網簽最多，全市位於市區的項目網簽數為1193套，佔比約19%。除了網簽創新高，9月的住宅新增也創下了今年以來的新高度，預計在第四季度有不少項目將會入市。根據合富研究院(中山)監測，9月中山共有22個鎮區新增，住宅新增8216套，新推貨量為88萬平方米。同時，由於大量的新增，庫存方面也有所上漲。截至9月30日，中山市住宅庫存91189套，環比上漲1%。其中三鄉鎮11967套居全市鎮區住宅庫存榜首、火炬開發區10967套排名第二、南朗鎮9096套排名第三。

采寫：南都記者 蕭倩苑