樓市下半場怎麽走？孫巨集斌說透了

來源：房屋屋(ID:its-home) 作者：凱風

“安全第一”。

在2018中期業績會上，孫巨集斌毫不猶豫地說。在孫巨集斌看來，巨集觀調控政策在短期內不會放鬆，購買預期也會發生變化，融創要做到安全第一。

市場驚呼，孫巨集斌變了。

在人們的印象裡，無論是與聯想長達二十多年的是非恩怨，還是“揮淚斬樂視”的悲情，抑或對壘王石宣言挑戰萬科霸主地位，還是在“摔杯子聲中”快意接盤萬達文旅，孫巨集斌和融創一直都被認為“狼性房企”的代表。

2017年，融創更是坐上中國房企第四把交椅，2018年中期的淨利更是暴增288%。

為何突然之間，孫巨集斌變得“保守”了？

1兩個判斷：調控不會放鬆，預期發生變化

孫巨集斌的變化，不是突然發生的。

2015年和2016年，融創成為中國房地產市場最耀眼的明星。就在這兩年，融創在一二線城市大舉並購，堪稱“並購之王”；融創出沒之處，更是地王頻出，轉而收獲“地王收割機”的名號。

然而，2016年之後，融創拿地步伐全面放緩。原因是，孫巨集斌預測樓市即將發生變化：

第一，這次巨集觀調控的嚴峻程度是超乎想象的，政策沒有放鬆的跡象，有些地方還在加緊。

第二，隨著政策的持續，消費預期、購買預期也會發生變化。

這是2016年的判斷，如今這些預測正在一一應驗。

自從2016年史上最嚴樓市調控開啟以來，調控的態勢一直都在收緊，從未放鬆。樓市調控之嚴，前所未有；官方態度之堅決，也是前所未有。正是在這種強勢調控預期之下，消費預期也正在發生變化，多地市場已經開始橫盤調整。

面對這種形勢，融創早已停止在公開市場拿地。事實上，今年以來，全國土地流拍已經超過800宗，其中不乏上海廣州杭州南京等熱點城市，對前景謹慎的顯然不只融創一家。

當然，前兩年的瘋狂並購，讓融創收益頗豐。目前，融創的土地儲備規模達到2.31億平米，總貨值3.29兆，足夠未來兩三年的開發，這也是孫巨集斌不用冒險的底氣所在。

2未來五年：不會大漲也不會大跌

樓市已經進入冰封期，這是所有人的共識。

在今年3月的亞布力論壇上，孫巨集斌就對此有了更加通俗的解釋：

這個行業不存在大幅度上漲的可能性，也不存在大幅度下降的可能性，今後五年都是波動的。

政府的乾預只能讓波動顯得窄，如果政府不管話，前年、去年一直漲，然後下到很低。現在政府在管，是讓波動變窄，今後五年甚至十年裡面都是在波動區間，在波動向上。

所謂政府乾預讓波動顯得窄，其實就是政府以限購限售冰封樓市，既要遏製房價上漲，又要防止房價下跌。

近可，以時間換太空，防止金融風險疊加；遠可，為房地產稅的頒布騰挪太空。

3一二線VS三四線：三四線不會碰

對於一二線與三四線的選擇，不同房企的態度截然不同。

恆大碧桂園是三四線戰略的最大受益者，借助這一波棚改貨幣化的狂飆突進，三四線樓市絕地翻身，恆大碧桂園借此雙雙超越萬科，先後登上中國房地產一哥的寶座。

不久前，恆大表示，未來只會覆蓋一二線、發達三線城市，四線不打算去。

身處第四把交椅的融創更徹底。早在2015年，孫巨集斌就明確表示：

不會進入三四線城市，即便二線城市，也需要優選進入。

在這次中期業績會上，孫巨集斌更是直言不諱：

市場變化後，三四線涼的最快。很多開發商之所以感到焦慮，是因為他們布局有問題。

的確，棚改貨幣化一旦退潮，三四線的房價上漲就難以持續。以三四線作為主要布局的房企，顯然要開始面臨大幅調整的壓力。

4買房子VS買股票：買房不如買股

買房還是炒股，對於許多投資者一直都是兩難選擇。

在過去長達二十年的房地產大牛市裡，買房的收益遠遠超過炒股。然而，隨著樓市冰封、行情逆轉，買房的優勢變得不那麽明顯。

孫巨集斌的建議是：

有購房需求的，比如結婚，可以買。如果投資，還是買股票好，比買房子好很多。

的確，從估值上看，樓市正處於二十年的大頂，而股市正處於這一輪的底部。

但是，到底買房還是炒股，其實沒有固定答案。有必要指出的是，買房是專業活，炒股也是個專業活。有太多的人跟著行情跑，追漲殺跌，到頭來成為滋養別人的韭菜。

顯然，無論買房還是炒股，都要有自己的判斷。沒有永遠隻漲不跌的市場，要守好自己手中的錢。

5房企大分化：兩年後見真章

2018年中報，無論是內股房企，還是港股房企，業績都一片爆紅。然而，與此對比，房地產股價卻在一路下行，甚至跑輸大盤。

這背後的道理在於，由於銷售回款的原因，房企的業績都有滯後性。這方面，孫巨集斌說的很清楚：

今年你看大家的業績都不錯，是因為今年反映的都是2015年、2016年或者一部分2017年的業績反映在今年，所以大家今年的業績都不錯。

在孫巨集斌看來，兩年以後，業績分化會比較嚴重，是因為兩年後會反映出今年的業績和明年的業績。

今年的業績、明年的業績分化就比較大了，因為在前年買的地如果按限價賣，一定是虧錢的。

製約房企未來的因素有二，一是限價，限價是強製讓房企讓利於剛需，房企不得不通過雙合約、茶水費來彌補這一差價，但隨著搖號的普及，房企已無多少投機太空。

另一方面，麵粉貴過麵包，在2017年高位拿地的房企，必然要面臨業績走低的未來。

6孫巨集斌的忠告

孫巨集斌半生戎馬，90年代在聯想一度被定為接班人，後來卻被柳傳志親手送進監獄。出獄後，孫巨集斌創立順馳，進軍房地產，大舉拿地，令行業側目，2006年，順馳因資金鏈斷裂，無奈割肉。

出師未捷，孫巨集斌並不氣餒。2010年，孫巨集斌攜融創歸來，以並購玩法到處抄底，一舉將融創送往中國房企第四把交椅。

這樣一位地產大佬，如果說靠著賭性一次次絕地重生，顯然並不客觀。在激進背後，還有著對於政策、市場極其敏銳的判斷。

所以，不妨把孫巨集斌的忠告，作為樓市冰封期的買房參考。

本文僅代表作者觀點。

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