公募REITs試點今年有望落地 住房租賃或成突破口

多年以來，公募REITs在我國遲遲難以取得實質性進展，隨著國家推動建立租購並舉的住房制度，公募REITS在住房租賃領域取得突破，繼去年在政府層面首次頒布具體和專項的檔案支持資產證券化發展後，2019年，公募REITS試點在落地速度上或將進一步加快。

新年伊始，上交所對外披露了2019年的工作部署，其中一項重要的內容是進一步發揮債券市場直接融資功能，深化債券產品創新，推動公募REITS試點，加快發展住房租賃REITS。

在業內人士看來，國內目前由於尚未推出嚴格意義上REITs的相關法律法規，目前在市場上發行的產品均是部分符合了國外成熟市場REITs的標準，因此稱其為類REITs產品。去年，多家房地產主體嘗試發行類REITs產品，取得重大突破，但是真正的REITs仍未落地，今年，隨著租售並舉政策的繼續推進，公募REITs試點將大概率落地。

房企頻發住房租賃類REITs產品

對於上交所新一年關於REITS工作的部署，中國REITs聯盟秘書長王剛表示，2019年，公募REITs試點有可能會落地。“近日，雄安新區規劃中也提到，建立多主體供給、多管道保障、租購並舉的住房制度，從各個維度來說，關於REITs的推動都是趨於利好的。”

在王剛看來，“權益類REITs以及公募類REITs對於落實租購並舉，有很大幫助。推動公募REITs落地，無論是從政府層面，還是豐富中國資本市場投資品種，加大股權融資力度，給投資者提供更多投資品種等方面來說，都具有正向意義。”

隨著租購並舉政策的繼續推進，公募REITs的落地可能最先會在住房租賃領域取得突破，王剛認為，住房租賃或基礎設施都是一個很好的突破口。

從全球經濟發展來看，REITs被證明是解決住房租賃融資來源的重要管道。事實上，自從2017年底開始，開發商以及金融機構關於住房租賃領域REITs的探索與嘗試已經層出不窮，頻頻發行類REITs創新產品。諸如2017年10月11日，“新派公寓權益型房托資產支持專項計劃”正式獲批發行，這是中國首單權益性長租公寓資產類REITs，也是中國首單公寓類REITs項目。

此後，關於住房租賃領域的類REITs創新產品一發不可收。2017年10月23日，保利租賃住房REITs獲得上交所審議通過，這是國內首單央企發行的租賃住房REITs，也是首單儲架發行REITs。2018年2月2日，碧桂園“中聯前海開源-碧桂園租賃住房一號資產支持專項計劃”成功在深交所獲批，產品規模100億元，采取儲架、分期發行機制，這是國內首單百億規模租賃住房REITs。2018年5月11日，全國首單公共人才租賃住房類REITs獲深交所評審通過。

過去一年，包括旭輝、世茂、朗詩、恆大、上海地產等在內的多家房企都成功發行了住房租賃資產支持專項計劃，總規模在300億元左右。

而在政策層面，去年也首次頒布具體和專項檔案支持資產證券化發展。2018年5月份，中國證監會、住房和城鄉建設部聯合發布了《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》（下稱《通知》），積極推動多類型具有債權性質的資產證券化產品，試點發行房地產投資信託基金（REITs）。

公募REITs亟待制度掃除障礙

REITs是舶來品，如今在國外發達國家已經發展非常成熟，但是在我國還處於初級階段，雖然2005年被提出來，但是，由於優質基礎資產稀缺、法律制度不完善、稅收障礙等原因，十多年來一直進展緩慢。

直到2016年，REITs試點工作被納入“十三五”規劃綱要，此後，住房租賃市場的培育和發展政策得到國務院的支持和認同，並將REITs首次視作鼓勵轉型“輕資產運營”模式的重要管道，我國REITs發展進入快車道。

戴德梁行發布2018《亞洲房地產投資信託基金（REITs）研究報告》顯示，2018 年國內房地產資產證券化市場規模繼續保持快速上升勢頭，僅前10 個月成功發行的產品在數量上就已超過2017 年總和，發行規模接近2017 年全年總和。截至2018年10月31日，國內已成功發行的房地產資產證券化產品共計93單，發行規模2197.4億元。

但是，由於國內缺乏相應公募基金和稅收方面的配套政策，國內目前的實踐只能被稱之為“類REITs”。中國REITs聯盟曾指出，我國在REITs政策探索研究方面進行了多個部門的推進和多種模式版本的摸索，但是一直缺乏解決REITs核心問題的配套體系。

眾所周知，在歐美等REITs較為發達的國家，都有專業的法律法規作為制度支持。更重要的是，REITs由於收益率較高且較為穩定成為投資者青睞的投資產品，其重要原因之一就是REITs在滿足特定要求下是可以免稅的，美國、新加波、澳大利亞等對於REITs都有諸多免稅政策。

在業內人士看來，我國要想加快公募REITS的落地，需要完善法律法規，頒布專門的法律法規；制定完善的稅收優惠政策等等。在王剛看來，公募REITs試點，在政策層面，監管機構需先頒布相關法規，財政部門需配合頒布稅收支持政策。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，上交所的相關表述，也說明正在積極執行住建部和證監會的相關政策，屬於REITS進入實質性試點的特點，有助於後續此類金融創新配套政策的落地，對於租賃市場的發展有積極作用。

新京報記者 段文平 編輯 武新 校對 李立軍