三四線城市房價，南北誰先跌？北方城市人口流出情況更嚴重

自2017年起，三四線城市房價不斷上漲，但近期公布的一些數據暴露出了三四線城市房地產市場的疲軟。在人口流出趨勢顯現的背景下，三四線城市房市會走向何方？哪類城市房價可能會下跌？

三四線房地產頹勢初現端倪

自從2017年，國家采取了十分嚴厲的房價調控措施，抑製房價大幅上漲，此後兩年，一線城市的房價在一定程度上的抑製，但三四線城市房價卻一路攀升。

從70城房價指數來看，2016年開始，一線城市指數開始下降，而二三線城市初期雖然也有所下降，但從2018年開始，又開始回升。

個別城市房價在2018年一年上漲幅度甚至達到30%以上，例如貴陽2018年6月的數據顯示，當月貴陽二手房均價為9499元/m²，同比上漲45.94%。

一方面由於一二線城市嚴厲調控所帶來的擠出效應，另一方面由於三四線城市的利好刺激政策的吸附效應，共同推動了三四線城市房價的上漲（圖1-3）。

然而，近期公布的一些數據暴露出了三四線城市的房地產市場的疲軟。

從房開商拿地情況來看，2019年伊始，房地產企業更多地在一二線城市拿地，而在三四線城市的拿地熱情下降。

從上市公司經營數據來看，碧桂園5月銷售數據與去年同期相比，權益銷售金額和面積同比分別下降4.88%和4.14%，而碧桂園一直深耕三四線城市，銷售數據一定程度反應三四線房市的繁榮情況。

從個別城市情況來看，黑龍江鶴崗一套房部分房價已經降至1萬餘元一套。

從這些數據來看，未來三四線房價似乎存在下降的空間？但要了解具體哪些城市房價企穩甚至下降的可能性更大，首先需要明白過去幾年中，影響三四線城市房價的因素是什麽。

事實上，導致三四線城市在過去幾年中房價大幅上漲的原因主要有兩個，一是在城鎮化進程中人口大量流入城市，二是近年來棚改貨幣化安置的興起。

第一，持續的人口流入。人口流入是導致城市房價上漲的一個重要因素。在過去20年，中國進入了一個前所未有的城鎮化高峰時期。

隨著城鎮化進程的深入，農村人口大量流入城市，而人口的增長，推動了對住房的剛性需求的增加，從而也導致了房價的上漲。農村人口流入城鎮，而小城鎮人口流向大城市，這是過去20年最為普遍的現象。

根據國家統計局的數據顯示，2000年至2018年，北京、上海新房房價上漲了%，而由於新房限價等原因，新房並不能真正體成屋地產價格，現實的房價上漲幅度更大。

而隨著大量的人口流入，改變了人們對未來房價的預期也改變了，從而導致部分人以投資為目的購買房地產，進一步推高了住房的價格。

第二，棚改貨幣化。除人口因素外，棚改貨幣化安置也是推動三四線房價快速上漲的重要因素。

棚改貨幣化安置怎麽理解？在房屋拆遷的大潮中，產生了大量的拆遷戶，政府需要對這些拆遷戶進行補償安置，過去的補償模式是拆房還房，但從2015年起，一些城市為了解決建案庫存大的問題，采取了棚改貨幣化安置，也就是拆一套房子，政府直接經濟補貼給拆遷戶，讓拆遷戶自己去買房。

在原來拆房還房的模式下，拆遷戶往往會選擇先租住房屋，等到新房修好後再搬回去，不會產生太多新的住房購買需求，但在棚改貨幣化的新政策下，拆遷戶需要購買新房，大量的住房需求推高了房地產加個的上漲。

同時，伴隨著一二線城市政策趨緊，投資者湧入三四線城市。因此，在過去幾年中，三四線城市房價飛漲。

一方面，三四線城市將長期處於人口淨流出的狀態，而隨著前兩年三四線城市住房短期需求的嚴重透支，未來三四線房地產市場缺乏持續向上的動力。

另一方面，棚改貨幣化安置政策逐漸淡出，市場預期逐漸轉變，這些都將阻斷三四線城市在未來繼續瘋漲的趨勢。

但由於南北方城市人口流動情況存在差異，南北方三四線城市房市衰落的速度應該也有所不同。

本文研究了中國大陸除北京、上海外的29個省市常住人口數據。

整體而言，南方城市常住人口增長較快，而北方城市常住人口增長較慢，甚至有些北方省份已經開始出現負增長。

通過對各省市在過去五年中常住人口平均增長速度進行排名（圖4），我們可以發現：

在增速排名1-10的省份中，有7個是南方省份；在排名11-20中，有5個是南方省份；而排名21-29中，則只有2個南方省份。南方省份常住人口增長較北方省份快是不爭的事實。

在地域差異基礎上，本文通過數據驗證了行政區域等級對常住人口變化情況的影響。

本文從人口增長排名1-10、11-20、21-29三個序列的省份中挑選出4個樣本，分別是廣東（第3）、陝西（第14）、河北（第17）以及遼寧（第27），並對這4個省份的省會城市及地級市的常住人口增長情況進行觀察。

數據顯示，遼寧在過去五年平均常住人口增速為負，也即是說過去五年遼寧省常住人口處於淨流出狀態，但觀察遼寧省不同的市，作為省會的沈陽常住人口增速大於0，而其他地級市的常住人口增速幾乎全小於0。

而廣東，在29個省市中，近五年的常住人口增長速度為第3名，但分不同市來看，人口也主要流向了廣州、深圳和珠海。

此外，河北、陝西等省的常住人口增幅最快的也基本是省會城市。

因此，長期來看，未來三四線城市的房地產市場將隨著人口向一二線城市流動而逐漸走弱，但是從地域來看，短期內，由於北方省份的三四線城市常住人口流出情況更為嚴重，房地產市場將較南方城市更快進入下行區間，而鶴崗便是很好的例證。

撰文：元昭|責編:李俊虎

視覺:李盼|監製:卜海森李俊虎

本文來源：新金融評論