1、房東義務有哪些
根據房屋租賃合約，房東應保證房屋內裝修、附屬設施、設備處於正常的可使用狀態，但有時遇到年邁或定居國外的房東，在維修方面也會有些許不便，那麽維修費用清單房東是否可以報銷，要在簽大約同上注明情況。如果外地房客有辦理租賃備案的需要,也要在簽約時明確提出。
2、短租房注重便利性
短租房的平均日租金較高，做到拎包入住是基本要求，房東要給房客創造盡量便利的居住條件。除了家具和電器，床品、衛浴用品等日常生活所需都可以提供。另外，短租房的房客們通常是直接從網上選房、訂房，有漂亮的房間照片非常重要。為了增強視覺效果，房東可以對房屋作一些風格化的裝飾。
3、長租房注意留太空
長租房的房客要在這裡居住較長時間，攜帶的行李比短房客要多得多，因此房東應該盡量留出太空。很多長租房客對房屋的美化有自己想法，房東與其按照自己的喜好去布置，不如減少一些不必要的裝飾，隻保留必要的物品，讓房客去發揮，房東自己也可以省點事、省點錢。
4、窗明幾淨最重要
如何給看房的房客留下美好的第一印象？記得打開窗戶，做好通風和清潔，裝飾上盡量使用簡單清爽的顏色。每個人對家的想象都不同，有人喜歡酷炫風格，有人喜歡甜美風格，有人喜歡冷淡風格，但是一個窗明幾淨的太空是所有房客內心都無法拒絕的。
5、汙跡遮擋有技巧
每次出租前都對房屋作翻新裝修顯然不現實，然而屋內總會有一些難以清理的汙跡瑕疵，如何用較低的成本讓屋子看起來煥然一新？套子、牆紙、牆貼等小用具可以幫忙。例如，舊沙發的皮面有破損或汙點，一副乾淨的沙發套就能拯救，而且後期的清潔維護也更方便了。牆上如果有孩子的塗鴉痕跡，用牆貼、裝飾畫遮擋即可。
6、單身化改造
單身人群是租房主力軍，配合單身房客的需求來布置更吸引人。單身房客需要的是一個功能齊全的集約型居住太空，而很多房東將自家原先住的房子租出去，布置上往往是適應家庭生活的需要。比如，主臥室沒有配備書桌椅，雙人床佔據過多太空，而次臥室常被用作小孩臥室，裡面的各種兒童家具成了雞肋。房東面向單身人士出租單間應對房屋進行單身化改造，搬走原來的家具，採購幾件輕便實用的單人家具並不用花費很多錢，卻能讓太空顯得更加宜居。
7、強化收納功能
雜亂是破壞房屋觀感的殺手，強大的收納功能可以讓房屋看起來整潔。一個待出租的房屋被清空後，看起來寬敞明亮，此時你也許感受不到收納的意義。但是房客們在看房時，會在腦中預想各種物品該如何安置，有強大的收納功能將會是一個重要的優勢。特別是對於小太空來說，強化收納功能更加關鍵。
8、掛牌選大中介
選擇合作中介時，盡量選擇大型中介公司，有幾個方面原因：一是大型中介服務比較規範，同時內部監控力度也很大，而且也極為注重社會形象，因此極少出現私吞租金、卷款潛逃情形，資金安全有保障；二是大型中介公司門市眾多，房東的出租資訊得以廣為傳播，同時大型中介公司客戶群體數量巨大，從而使得住房能以更快的速度出租，減少空置。
9、租金切莫定得過高
如果租金定得太高，勢必會影響到出租速度，導致空置時間過長，從而影響租金收益。因此房東在掛牌前確定租金時，一定要對周邊的房租市場進行細致了解，尤其是與自己的出租房存在直接競爭關係的其他出租屋的租金報價情況，應該有所掌握，做到知己知彼。
10、中介建議莫全信
在確定掛牌價的時候，多數房東通常的做法是，在聽取房產中介的建議之後確定掛牌價。當然，這種做法有它的合理性，因為畢竟房產中介對市場比較了解，能夠給出相對較為中肯的建議。但如果碰到一個剛入行不久的經紀人，他（她）的建議到底能起到什麽作用，就不得而知了。
11、網上掛牌能省中介費
通過房產中介掛牌出租房屋，需要向中介公司支付一定的服務費用。以上海為例，中介服務費的收取標準為月租金的35%。而如果選擇自行在網上發布房屋出租資訊，則能夠節省這筆費用。當然，自行在網上掛牌出租也存在一些弊端，比如需要親自接待潛在客戶，會顯得相對繁瑣一些。
12、把好房客關
房客將新房變成垃圾場、搬空新裝修房的新聞報導屢見不鮮，因此對房客的把關，也是一項重要工作。高素質的房客能夠讓房東省事不少，比如直接關係到入住後對房屋的愛惜程度，或者不會因鄰居關係而給自己惹上麻煩。通常情況下，有正常工作的、文化素質較高的白領，以及以家庭為部門的房客，都比較讓人放心。所以出租前有必要從各個方面了解房客的資訊，包括身份證、暫住證、工作證明等；同時可通過與房客的溝通與交流，對其人品和素質進行了解。
13、盡量避免短預售屋客
最好不要租給短期租房者，比如對隻租一兩個月的人必須抱謹慎態度，盡量以半年為最短期限。短租對獲取租金收益不利，甚至可能造成空關時間過長的尷尬情形。同時選擇短租的人，多為流動人員，不易管理。
14、養寵物怎麽辦
如果是全裝修房，則需要了解房客是否養寵物，如果飼養貓、狗等寵物，可能因為寵物的抓、咬行為，導致家具包括沙發、桌椅、床等損壞情況發生。在簽訂租房合約之前，一定要向房客了解是否有飼養寵物的想法。如房東反對養寵物，需要向房客明確表明自己的態度，以免為日後留下隱患。
15、適當讓利並不虧
當房客提出議價請求之後，房東其實不必急於拒絕，而可以采取較為巧妙的方式來處理。比如以4000元/月的價格掛牌一套一室戶，當房客還價3900元/月的時候，房東不如索性再讓利50元，當然前提是房客承擔中介費。根據房客的報價，租住一年需要支付房租、中介費用（上海標準為月租金×0.35）共計48165元，而如果按照房東的提議計算為：3850×（12+0.7）=48895元，兩者差距僅730元，在房客可接受範圍之內。相比較而言，這種處理方法給房東創造了更快出租的可能性，從而降低了因空關而導致出租收益減少的風險。
16、切莫輕易亮底牌
房東在與房客在討價還價過程中，不要輕易亮出自己的底牌，尤其房子空關時間較長而急於租出的時候，更不要輕易透露這個資訊，以免被對方利用。
17、滿足客戶要求盡快簽約
房客在看房之後，可能會提出簽約附加要求，比如添置一台微波爐、冷氣機或者對房屋的付款方式提出不同意見，為此有的房東覺得太麻煩或不願意，乾脆一口回絕，寧願去尋找其他的房客。結果又要重新花上大半個月的時間去找客戶、看房、談條件，如此周而複始，白白讓房屋閑置。這樣算下來，其經濟損失少則一個月的房租，多則還不知何年何月才能租出去，損失無法計算。與其這樣，不如雙方坐下來有商有量，房東可以花上幾百塊錢購置小家電或者在付款方式上靈活變通，雙方盡快達成協定，各退一步皆大歡喜。
18、費用問題是關鍵
合約是對雙方的約束和保護，一旦有問題可以憑租賃合約找仲裁機構或法院起訴，因此一定要簽訂一份完整的房屋租賃合約，同時一定要把房東所關心的內容寫到合約裡。合約內容主要包括約定好的房租，如租金、水電煤氣費、有線、寬頻、物業費、北方城市采暖費等其他雜項費用，同時還包括房屋繳租的具體日期、違約責任、賠償方式，以及支付方式（目前流行“付三押一”的方式）；同時，還要明確房客的違約責任，尤其是格式合約中沒有體現出來但房東自己極為關注的內容，一定要在附件中體現出來。
19、避免群租
在一線城市中，合租的形式比較多見。對於正常的合租行為，房東不宜過多干涉，但如果是“二房東”，房東可以名正言順地拒絕，同時也要在簽訂租賃合約時明確約定，如果出現“群租”行為，可視為房客違約，須承擔相應的違約責任。
20、標明家具、家電的狀況
在簽訂租房合約的時候一定要把家具家電的規格品牌、現有狀況等資訊以詳細附件的形式記錄下來，萬一房客在使用過程中出現損壞，在確定賠償責任的時候也能做到有據可依；即便是再細小的東西都要進行詳細記錄，並且寫明損壞之後的具體賠償方案。此外，對於家電使用過程中出現故障的情況，該如何處理也需要提前約定。
21、押金、違約金莫混淆
需要注意的是，不要把租房押金和違約金混為一談。押金是用來擔保房主屋內的設施不被人為損壞，而違約金則是房客違約之後所需賠付的費用，兩者並非一回事。因此在簽訂租房合約的時候，最好以書面的形式把押金和違約金分別明確下來，同時還需明確具體的違約條款。
22、約定提前解約條件
為防萬一，需要事先約定提前解約條件。大多數情況下，房客和房東不會提前解約，都會按照租賃合約約定的期限來執行。但某些情況下，由於種種原因也會出現租賃合約提前終止或者解除的情況，如果合約中沒有對此作出約定，很容易產生糾紛。因此這要求房東提前考慮這個問題，並且能在租賃合約中對提前解約的事宜作出明確約定，這有利於屆時雙方友好處理這個問題。
23、打掃乾淨再交房
把房子打掃乾淨了再交給房客。有些房東不注意這一點，其實是錯誤的。有經驗的房東都知道，將房子打掃乾淨之後再交給房客其實是向對方暗示一定要愛惜住房。如果交給房客的時候髒亂不堪，即便是對方沒有當場提出異議，但已經在對方心中留下了不好的印象，更無法指望對方在日後租住過程中要愛惜自己的住房。
24、告知注意事項
交房時，還有一項很重要的工作，就是要告知注意事項。對於房客而言，即將租住的住房是陌生的，房間內部所有設施包括家具、家電等，都需要重新熟悉。而提前告知的另一個好處是，可以減少房客在租住過程中因為不熟悉而頻繁打攪自己。因此，房東有必要對住宅情況進行詳細介紹。房東最好是準備一份《住房使用說明書》，把一些需重點留意的地方一一列出，幫助房客盡快熟悉住宅性能。在告知注意事項中，須重點提醒房客保留水、電、煤氣、有線電視、物業費等雜費繳納憑證，以便在收房時查驗。
25、切莫交出“問題房”
根據國家有關法律規定，房屋所有權人是房屋使用安全責任人，承擔房屋使用安全責任，包括對建築負有檢查維修、委託安全鑒定、治理安全隱患，以及為危險房屋采取處理措施等等。在交房之前，房東自己要先檢查一遍電路、水路等，發現問題及時維修，以完全保證安全第一。而在房屋出租過程中，也要及時關注家中電氣設備、電路以及煤氣管路的情況，如果發現老化現象須及時維修、更換。而一旦發現住房內堆積易燃易爆物品，應及時製止並要求房客清理，以免造成更為嚴重的後果。
26、及時響應房客的要求
積極響應房客的需求，有助於雙方展開良好的合作。在出租房屋的過程中難免會出現一些諸如家具、家電損壞，以及水龍頭、排水管需要更換、維修等情況。
27、及時了解房客的需求
隨著各路資金的進駐，考慮到今後的住房租賃市場會發生巨大變化，房東應該及時變換角色定位，以適應市場變化。房東應及時了解房客的需求，與房客保持溝通，並且提前詢問房客內心的想法，樹立服務意識，不失為一種好的做法。
28、定期回訪很有必要
因為支付方式的改進，房東可以通過微信、支付寶等方式實現遠程收租，所以不少房東在住房租出之後就不大會去關注住房的狀況，其實這是不明智的。正確的做法是定期回訪房客，要經常打電話詢問租房者房屋的情況。如果電話沒有辦法真實了解情況，那麽房東需要定期看看房屋的基本概況。一旦發成屋屋有異常現象，甚至違法犯罪情況，比如碰到“二房東”、出現“群租”現象，或者被傳銷組織、典型詐騙組織佔用等，要及時通知相關部門。
29、多向鄰居了解情況
經常了解一下鄰居的反映，避免租房人損害鄰居的利益，或是違反公共道德。而一旦出現這些問題，應該及時跟房客溝通，以免遭到鄰居投訴，讓自己惹上麻煩。
30、與房客友好相處
要與房客友好相處。有些房東並未學會如何與房客相處，認為自己租房給對方就佔據絕對主動權，因而對房客不太待見。但這麽做其實會遭到房客反感，導致雙方關係緊張，反而會讓自己陷入不利境地。其實，與房客友好相處的好處很多，比如能夠促使房客在租住過程中愛惜住房，同時以後不再租住之後，還有可能會推薦新的房客過來。
31、購買家庭財產險
目前，在保險公司的家財保險產品中，專門為出租房屋的房東設計了專屬產品，保障出租房屋、室內財產及裝修，無論是台風、暴雨、火災、爆炸等自然風險，還是出租人責任險都可保，並有租金損失及出租屋聲譽受損津貼。如平安保險推出的“出租無憂家居保險”產品，只需100元，可保50萬/年。
32、督促房客按時繳費
房東要督促房客及時繳納水、電、煤氣等費用。有些城市還將水、電、煤氣等費用的繳納情況列入個人征信中，如果一個人長期拖欠這些費用中的某一項或多項，將造成不良信用記錄，並帶來一系列不利影響，比如影響到自己申請信用卡、貸款，甚至影響到出行，包括不能乘坐飛機、高鐵等。此外，讓租房人保留繳納水、電、暖、煤氣、有線電視、寬頻、電話費用的收據，避免欠費。
33、提前了解房客想法
最好提前兩個月征詢房客是否考慮續租，尤其是在租房淡季，越早做準備，就越主動。因為在淡季比如春節之前，或者三伏天，人們換租的意願極低，會導致空關時間被動延長。在這種情況下，房客如無續租想法，房東應該提前招租，盡量在該房客搬走之前找到下一個。即便是未能做到完美對接，早做準備也有備無患。
34、優待老客戶
針對老客戶讓利，有不少好處，比如能夠盡快將房子租出去減少空置，以免影響到租金收益。舉例說明，即便是租金上漲5%，但如果因為重新出租而導致空置時間超過一個月甚至更長時間，其實還不如原價租給原房客劃算。
35、仔細查看主要家電、家具狀況
在收房的過程中一定要注意對家具、家電以及裝修部分的檢查。在出租之前，房東一般會收取一個月的租金作為押金，其主要目的在於當房客在租住過程中損壞家具、家電時用以賠償。一旦發現有損壞的情形，需當場向房客指出並商定賠償金額。
36、欠錢不走怎麽辦
租賃合約到期以後，如果房客尚未搬出，須當即了解房客的想法。如果房客明確表達了續租的意願，可立即著手續租事宜並收取下一個季度的房租。而如果房客的答覆模棱兩可，房東需立即著手準備收房，如果對方不配合甚至百般阻撓，可采取自我保護措施，比如報警等。
37、提前退房怎麽辦
通常情況下，如果租期未到而選擇提前退租，按照事先約定，房東可以不退押金。但凡事也有例外，如果房客向房東介紹自己的朋友接替他（她）繼續租住，並未影響到房東的租金收益，房東也可以在收取新房客押金之後，退還上一個房客的押金。
38、結清水電煤等費用
在退房時，需要提醒房客把欠繳水、電、煤氣費等費用結清。如果物業費也是由房客承擔的，也需要一並結清。須查驗房客保留的水、電、煤氣、有線電視、物業費等雜費繳納憑證，以免出現拖欠。否則一旦有費用未結，事後追討將會困難多多。
39、退費有講究
需要提醒的是，在尚未確認房客是否完全結清所有費用，以及有否對屋內家具、家電沒有造成損壞的前提下，切莫先退還押金給對方。否則，在退錢之後才發現這些問題時，再向對方要錢，難度可能極大。（作者：甄愛軍）
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室