崛起中的浙系房企

提及浙江，人們首先想到的是「七山二水一分田」，藏富於民和秀美西湖；提及浙江企業，往往想到的是足履實地的娃哈哈和萬向集團，銳意進取且擁有家國情懷的阿里巴巴和吉利；提及浙系房企，則更多聯想到品質化、產品打磨、高端大氣……

其實，生於斯長於斯的浙江籍房地產企業，這幾年蓄積了巨大的發展勢能，其快速成長和群體崛起，之於整個房地產行業，具有非常重要的代表意義。

第一、不論在規模上，還是增長速度上，浙系房企都十分強勢，只因務實低調而鮮為人知；

第二、率先開始全國化和品質化的浙系房企，在第一波房地產發展浪潮中收獲了重大紅利，在第二波高周轉大行其道的過程中有所落後，在這一輪三四線行情凸顯的新形勢和新周期當中，重獲發展，體現了行業的趨勢和時代的趨勢，對身處當下的企業有很大的啟迪和借鑒價值。

浙系房企群體性崛起之勢如破竹，可以從企業的崛起速度和崛起數量兩個方面得到印證。

崛起速度

從近三年的複合增長率來看，六家發力明顯的浙系房企平均增幅為87%，而近年以「快」著稱的融信、旭輝、龍湖，這一數字是64%左右。

典型浙系房企近年銷售規模增長速度部門：億元

（數據來源：克而瑞）

在這6家迅猛發展的企業當中，有近幾年快速成長起來的黑馬，如中梁、祥生；也有低調潛行多年、發展早已超出我們認知的企業，如佳源。

今年，佳源提出千億目標，出乎所有地產人的意料。從2015年的157億，到今年的接近千億，3年時間翻了6倍，其速度和爆發力令人折服。

驚人的業績增長背後，是企業大量布局省會城市、大舉涉足收並購等大手筆運作，企業整體融資評級也提升至AA+。

在此過程中，佳源同步完成了全國化和東南亞布局，建立了多個融資平台，實現了跨行業的多元經營。

可見，這種速度是厚積薄發、擁有強有力基礎的。

崛起數量

從房企規模及全國排名來看，2015年排進前五十的浙系房企只有綠城、濱江兩家，上榜百強的浙系房企也才三、四家。

而2018年，躋身前五十的浙系房企達到五家，分別為綠城、濱江、祥生、佳源和中梁，排名基本集中在前三十；百強及鄰近的榜單中，浙系房企達到十七家，且排名正逐漸向前靠攏。

不同於閩系粵系的順勢，浙系房企的崛起更為難得。在2010年全國化布局失敗後，浙系房企紛紛回歸大本營，又遭遇了長達6年的大本營低潮期，能二次發力迅速崛起，其穿越周期的思考和布局非常令人欽佩。

深耕布局、堅守品質、模式創新、股權融資，為浙系房企的群體性崛起提供了至關重要的保障。

深耕布局

浙江地理是「七山二水一分田」，經濟是「塊狀經濟」主導。與之相對應，浙江房地產市場呈現出離散型市場的特徵。生根並勃發於此的浙系房企，順沿區域及城市肌理，將深耕做到了極致。

以祥生為例，2017年踐行下沉式深耕布局戰略，共拓展省內26個縣級市，其中5個城市市場佔有率接近甚至超過30%，佔比鋼彈1/5。

這些深耕城市帶給祥生穩定的土地供給，使其以較低的價格完成增儲，保證了業績的持續增長，較易形成良好的品牌效應。

另一家篤行深耕的浙系房企，就是濱江。其在300公里範圍內密集布局所形成的「雁型布局」模式，本質上就是更利於實現利潤可持續增長的投資布局和深耕模型。

堅守品質

毋庸置疑，「品質」歷來被浙系企業當做核心價值觀來堅守，在產品打造上普遍推行「半標準化」。

所謂「半標準化」，即在重要節點上實施標準化，而在所有與人的需求相關聯的指標和環節上，如戶型設計、公共太空和園林營造、配套設施建設等方面，採用一項目一議的方式來敲定。

雖然放慢了資金回籠和企業周轉的速度，卻有效提升了項目對於客戶需求的關注，真正達到宋衛平先生所說，房子是人一輩子居住的場所，必須善待。

在高周轉的過程中，浙系房企還將「半標準化」和「降維打擊」相結合。以華鴻嘉信為例，把在成熟市場經過檢驗的產品，投放到四五線城市的改善市場，從而獲得非常好的利潤和流量。

模式創新

賽道之上，所有企業都已開足馬力，想要最終實現彎道超車，必須依靠模式的創新。

深諳創新轉型重要性的綠城，站在國家政策的高度對企業未來核心競爭力進行布局安排，率先試水輕資產運營模式，不斷做大代建市場蛋糕。目前，綠城充分發揮品牌優勢，在內陸省會和都市圈周邊城市成功獲得了大量代建項目。

不僅完善了企業整個體系的布局，實現了較高的貨值儲備和利潤太空；而且與傳統房地產開發業務形成逆周期對衝，「削峰填谷」平衡行業波動。

運用對衝思維，基於自身的傳統優勢，構建全新的業務模型，這一點對於企業的未來發展至關重要，將為新業務的孵化創造極大的可能性。

除了綠城以外，包括大家、中天在內的浙系房企，通過獨立自主的思考，把體系化優勢發揮到極限，在發展模式上做了大量的創新安排。

股權融資

這兩年，不少開發企業通過大量使用杠杆，提高企業的整體負債率，以此推動業績增長和規模擴張。在金融去杠杆的大背景之下，其發展和續航能力受到較大影響。

和其他區域的企業大相徑庭，浙系房企在過去幾年不斷引入股權資本，將自身的國有資本、民營資本、供貨商資源以及員工團隊有機整合，實現整體協同發展，形成加速發展勢能。

這種獨特的融資模式，使得企業在充分掌握主動權的前提下，保障其規模擴張的穩定性；同時，倒逼企業對目前的各項制度，包括投資運營模式進行改革，以產生更可觀且可持續的收益。

將人才、資金、土地達到非常好的平台化效益，中梁是一個典型。其建立了中國第一個地產阿米巴管理模式，激活了各個區域各大主體，創造了在土地市場掃貨、加速奔跑的奇跡。

阿米巴模式與傳統管理模式的比較（整理：克而瑞）

基於特殊的共贏思路，浙系房企這一輪的崛起，並非個別企業的崛起，而是一群擁有相同價值觀的企業的崛起，是浙江房地產行業供應鏈的崛起，甚至可以理解為，是仰賴浙江更龐大的民間財富和協作關係，形成更大範圍和更大規模崛起的一種前提。

雖然起點較低，融資和品牌意識較弱，務實低調較少為人關注，但是經過調整和改革，浙系房企必然會對整個中國房地產市場產生更大的影響。

經過本輪發展的積澱和改革的洗禮，浙系房企完全有能力再度開啟全國化布局，前提是能夠抓準時機，形成更好的城市布局，做到周期錯位，同時實現品牌落地和內部制度的成型。

沒有企業可以引領時代，只有時代選擇企業。浙系企業之所以能快速崛起，正是因為迎合了時代的需求。

生於商人時代的浙系房企，在品質的打造和制度化確保品質方面，形成了一系列經驗和方法，不僅符合改善需求全民化時代的要求，同時也是對衝當下簡單粗暴且存在重大紕漏的高周轉模式的有效工具。

股權高度集中，不斷在債權上加杠杆，造成經營風險越來越大，這種發展模式已經無以為繼。在行業加速去杠杆和加大打擊夾層融資的主旋律下，建立一個共生共贏且長期穩定的合作體系和融資模型顯得尤為重要。浙系房企在這方面的實踐，對行業有很大的啟發意義。

想要成為脫穎而出的黑馬，或是引領時代進步的企業，必須依靠模式上的創新。浙江企業在很多模式上的創新，雖然由於低調潛行鮮少人知，但他們的探索非常具有前瞻意義。

順勢而為，快速改變，是時代對於企業的要求，也是企業帶給我們的最大啟示。我們期待浙系房企未來的發展之路更加精彩！同時也希望符合趨勢規律的浙系房企，可以為其他企業尤其是處於快速發展期的中型房企，提供更多的借鑒和參考。