租賃業務增長率五年連降 包租公富森美遭遇成長的煩惱

中國網財經7月20日訊(記者 施路)7月18日成都富森美家居股份有限公司(股票代碼 002818，下稱富森美)發布《關於現金增資控股四川建南建築裝飾有限公司的公告》，公司擬以2122萬元增資控股四川建南，拓展精裝房和拎包入住業務。

控股去年仍在虧損的建築裝飾公司，動輒數億元購買各類高風險理財產品，賣辦公大樓，蓋綜合體，輸出品牌開放加盟業務，家居賣場“包租公”富森美一系列跨界動作都難掩主營業務增長乏力的尷尬。

在居然新零售(居然之家)和紅星美凱龍在當地家居市場頻頻落子布局，攻城略地之下，偏安成都一隅，一直靠收租金過得“巴適得很 安逸得穩”的富森美遭遇成長的煩惱。

偏安一隅 股價跌跌不休

公司資料顯示：富森美2000年創業於成都，其後一直通過自建自營家居賣場的方式，鞏固其當地市場龍頭地位。相關數據顯示公司經營極為高效，2017年、2018年淨利潤率均超過50%，連行業大佬居然之家對其亦不乏溢美之詞。

根據wind數據及《武漢中商集團股份有限公司發行股份購買資產暨關聯交易報告書(草案)》，2018年富森美、紅星美凱龍、居然新零售(居然之家，擬借殼武漢中商)期間費用率分別為3.53%、33.48%、14.41%。

上述報告書對公司評價為：“富森美立足於成都區域市場，擁有較為突出的競爭優勢，在成都區域經營規模最大，單店收入較高，毛利率水準較高”。

但是自2016年11月9日公司IPO以來，富森美股價長期處於跌勢，其複權後股價上市後一度摸高至52.54元，2018年10月最低觸及11.27元，最大跌幅78.55%。儘管公司實際控制人動用過億元資金連續增持，獨立董事也自掏腰包買入公司股份，公司亦針對中高層大範圍實行股權激勵，但是其後富森美股價仍無太大起色，截至7月19日收盤公司股價報12.45元。

租金收入遭遇增長瓶頸

根據富森美公布的旗下自營家居市場地址信息，中國網財經記者使用高德地圖對相關位置進行了檢索，發現公司自營門市(家居館、建材館、軟裝館等)主要集中於成都北三環的北門市(緊鄰宜家家居成都成華商場)、南三環的南門市(緊臨宜家家居成都高新商場)、以及較為偏遠的新都店(含汽配、家居業態)。

富森美相關公告顯示：公司2017年才開始在外地拓展加盟委管業務，之前均維持成都本地物業自建自營狀態。不同於“地頭蛇”富森美，近年來“強龍”居然之家、紅星美凱龍異地擴張凶猛，相關企業年報及重組信息顯示，兩家公司靈活採用自建、租賃、股份合營、委託管理等多種方式，在成都市場頻頻落子。儘管單一商場的體量及運營效率不及富森美，但已逐步對富森美各賣場形成合圍分流之勢。

公司2018年年報數據顯示：富森美營業總收入為14.21億元，其中租賃服務收入為12.79，其他各項業務規模均為數千萬元。wind數據顯示：2014年至2018年富森美租賃服務收入分別為7.35億元、9.96億元、11.88億元、12.20億元、12.79億元。

由此推算相關租金增長率分別為35.53%、19.25%、2.67%、4.88%。其中2018年增長還包括當年3月投入運營的新都二期帶來的數千萬元收益。

北門市場50萬平米擴容成關鍵

根據富森美2018年年報數據：公司自營賣場面積超過90萬平米、入駐商戶2700余家，加盟及委託管理賣場物業規模為64.90萬平米，其中已經開業運營的項目規模為40.80萬平米。

相關數據顯示：2018年公司委託經營管理收入為2965.41萬元，地處成都本土以外委管項目的盈利能力相對於成都本地自營商場的包租收入可謂九牛一毛。兩相對比可以發現：公司盈利要快速增長，還得靠自營開店。

富森美深耕成都本地市場，相關信息顯示公司北門市賣場在2012年通過補繳約4.1億元土地出讓價款後，容積率由0.46調整為3.0，具備規模擴張的潛力。按照尚未使用的容積率指標計算，尚有50萬平米左右的建築規模提升空間。

成熟區域的自營規模擴建將給公司帶來顯而易見的效益，直接免去了非成熟商圈的培育時間，但是市場一時能否消化得了體量如此之大的新增租賃面積是個複雜的問題。

中國網財經記者就公司自營賣場長期發展規劃、北門市場空間提升計劃何時落地等問題，向富森美證券部門求證，截至發稿時尚未獲得回復。

( 作者：施路 編輯：李春暉 )