55億接盤新城項目，金科力保規模擴張

實控人事發帶來的震蕩遠比想象中更為強烈。7月28日晚間，新城發展控股(01030.HK)公告稱，向金科股份(000656.SZ)附屬公司轉讓合共8個地產項目、總金額約27.37億元。一周內，新城系已就23個項目簽訂轉讓協議，交易對價合計95.94億元。

危機短期難以消弭，新城斷臂求生，房企爭相“圍獵”。而金科，無疑是這場風波中發力最多的獵食者。目前，金科已部分或全部接盤新城16個項目，斥資共計54.75億元，項目位於平湖、青島、日照、上饒、宿州、許昌、商丘、宜興等地。

“金科近期頻繁收購主要是基於城市均衡布局的核心想法。” 金科地產集團聯席總裁方明富近期公開透露，因為限價原因，金科2016年~2018年布局的一些熱點二線城市，有5個城市是不賺錢的。“但企業要均衡發展和布局，如果布局單一，會導致風險疊加。”

但實況遠非如此簡單，剛入千億的金科急需發力，增強生存籌碼。而上半年，金科權益金額位居行業13名，新增貨值卻遠排至行業30名。此外，過度依賴重慶大本營，間接放大了其面臨的市場風險。規模之戰與融創圍獵下，“接盤”新城是眼下性價比頗高的生意。

有知情人士透露，新城此番出讓的大多為快周轉項目，接盤方可在很短的時間內通過銷售回籠資金做大規模。這一點，或許是布局上存在不足的金科最看重的價值。

豪爽接盤俠

7月28日，新城發展宣布，向金科股份附屬公司轉讓合共8個地產項目、總金額約27.37億元。“出售事項產生的所得款項將用作集團一般營運資金，及對於其余項目的各項支出及穩定、安全運營提供保障。”

此次售出項目位於許昌、日照、商丘、上饒等地。體量最大的是於2019年3月1日為開發上饒DEB2019024地塊和 DEB2019025地塊而設立的項目公司。該項目地塊北至天驕華府、西至規劃道路，南至翡翠城及東至武夷山大道，佔地 11.21萬平方米。

這不是金科第一次出現在買方席中。

新城風波蔓延至賣資產求生時，金科就成為首批吃螃蟹的選手。7月24日晚，新城控股（601155.SH）披露，公司子公司就十個項目公司與交易對方簽訂相關股權及債權轉讓協議，交易對價合計約41.54億元。金科搶食其中六個，成交總額約17.21億元。

六個項目公司對應地塊分別位於浙江平湖、青島黃島區、日照高新區、江西上饒、安徽宿州、河南許昌等地，均處於前期開發準備階段。交易涉及項目公司主要從事住宅項目開發，預計可為金科新增計容建築面積102.22萬平方米。

此後金科獵食的身影從未缺席。7月26日其公告稱，全資子公司擬平價收購新城控股旗下商丘悅恆房地產開發有限公司、宜興悅宏房地產開發有限公司100%股權，交易成交總額約10.17億元，預計可為公司新增計容建築面積19.71萬平方米。

其中，商丘悅恆資產總額23270.55萬元，淨資產5896.5萬元，2019年1~6月營業收入0萬元，淨利潤-16.25萬元；宜興悅宏資產總額80800萬元，淨資產56560萬元，2019年1~6月營業收入0萬元，淨利潤0萬元。

目前為止，在此次新城事件中，金科已部分或全部接盤新城16個項目，斥資共計54.75億元。此外，新城首批出售的10個項目中有些土地款未完全付清，交易按照前期投入和資金佔用費實際投入定價，後續土地款由接盤方繳納。

優化布局

從將手中項目擺上貨架開始，新城危機被再次置於聚光燈下。對新城來說，資金和流動性是最大潛在風險，也是出售項目的本質初衷。而對於金科來說，增厚土地儲備、豐富城市布局的必要性，讓其毫不猶豫踏上這場利益交換的買方席。

2018年，金科實現營收412.34億元。其中，重慶地區貢獻大部分業績，營收257.99億元，佔比62.57%；四川地區營收38.14億元，佔比9.25%；江蘇地區營收37.61億元，佔比9.12%；湖南地區營收23.34億元，佔比5.66%。

重倉重慶之外，山城幾個建案貢獻了公司半數以上的淨利潤。年報顯示，重慶·金科天元道（一期）、重慶·金科天元道（二期）、重慶·金科空港城和重慶·金科城4個項目對應項目公司淨利潤為20.13億元。而金科股份去年淨利潤也僅40.21億元。

由此可見，儘管力圖布局全國，但重慶、四川和湖南等地仍為金科貢獻主要業績。大本營重慶，甚至其中為數不多的幾個建案，更是金科賴以生存的重要據點。對此種情形，方明富直言，企業要均衡發展和布局，如果布局單一，會導致風險疊加。

但顯然，金科在公開市場的拿地動作並不佔優勢。2019年上半年，金科集團新增貨值504.2億元，位列行業第30名。與位居行業13名的692.1億元權益金額相比，金科納糧以保未來銷售的渴望尤為強烈。

更大的挑戰來自於競爭對手。權益銷售比金科高出一位的世茂房地產，上半年新增土地貨值高達1477.8億元；而位居金科之後的陽光城、富力地產，上半年納糧力度同樣遙遙領先，新增貨值分別高達1030.4億元、903億元。

而接盤新城項目，除去當下節點收購性價比高之外，新城和金科均下沉三四線亦為促成收購的潛在邏輯。克而瑞分析認為，剔除吾悅廣場商業項目對新增土地建面的影響，2018年新城發展新增土儲中，三四線城市部分佔比達66.1%，二線城市佔比33.2%，一線城市佔比僅0.7%。

金科在三四線城市的投資力度同樣強勁。2018年四季度以來，金科在三四線城市投資金額增加近20%，投資項目主要集中在成渝城市群。2018年3月，金科公布未來3年的華北戰略，表示要在華北三四線潛力城市至少布局30個項目。

方明富表示，金科近期頻繁收購符合區域戰略布局。“招拍掛獲取土地由於政策調控限價措施，甚至有一些項目不賺錢或者微利，所以企業獲取土地方式要動態調整。收並購從某種程度項目效益更加可控，保證整體項目的收益。”

或為短債紓困

一周內簽下55億大單，對金科來說並非小數目。資料顯示，2018年期末金科貨幣資金期末餘額為298.52億元；資產負債率為83.63%，一年內到期的有息負債為600.90億元，同比增長54.46%。

債務高企之下，金科為何仍發力收購？實際上，此次新城擬出售股權的40個項目均為新獲取純住宅項目，於前期開發階段尚未銷售。而在售項目並未涉及，公司的核心業務商業地產也未涉及。

以7月24日金科披露的6個項目為例，河南許昌CD2018-66號地塊，青島HD2019-3041號地塊、日照2018A-129號地塊，為新城今年5月所得；宿州市2018-31號地塊，是新城今年4月取得；江西上饒DEB2019024號和DEB2019025號地塊，則是新城今年2月取得。

據知情人士透露，上述項目大多為快周轉項目，接盤方可在短時間內通過銷售回籠資金做大規模。而金科存貨周轉率已由0.31下降至0.23、流動比率由1.71下降至1.55、速動比率由0.44下降至0.38。通過快周轉項目增強流動性、償付債務，或是布局上不夠均衡的金科最看重的價值。

此外，方明富透露，金科2016年至2018年布局的一些熱點二線城市，有5個城市是不賺錢的。能賺錢的項目，又大多降價衝量以保銷售。以重慶為例，金科2018年在該市場銷售均價為8068元/平方米，而中指數據顯示，該年重慶房產銷售均價為11320元/平方米。

急需快周轉項目盤活流動性的金科，遇上渴求現金渡過難關的新城，一筆筆交易便水到渠成。事實上，金科和新城此前已合作過多個項目，包括新城入渝首個項目新城·金科·桃李郡，以及新城位於阜陽的金科·江山城項目和宿州天元府項目等。

另外值得注意的是，儘管負債高企，但金科仍頻繁為子公司、參股公司提供擔保，進行財務資助。7月29日，金科公告稱，預計為14家子公司新增累計約83.35億貸款擔保額度，為參股公司提供不超過2.3億元貸款擔保。

業內看來，金科通過子公司財務資助的方式，實現地域公司的授權與擴張。而項目公司通常以開發土地的使用權作為抵押進行開發貸融資，母公司大規模資助及融資擔保確實體現出融資環境的窘迫。