“以房養老” 為何問的多辦的少？

將自己的房子抵押給保險公司，每月獲得數千甚至上萬元的保險金，房子不僅能自住，還可以再出租。記者日前從北京市長安公證處了解到，北京的一些“時髦”老人已經選擇投保“以房養老”保險來改善晚年生活。不過，這種“以房養老”保險仍然處於問的多辦的少的境況，投保的也基本是無子女或者子女不指望遺產的老人。抵押房產投保改善生活，還是“但存方寸地，留與子孫耕”？是擺在老人面前的一道選擇題。而他們給出的答案決定著，“以房養老”保險這條養老新路，對他們自己而言，究竟是晚年幸福的曙光，還是一塊吃不到嘴裡的蛋糕。

故事

老太太每月拿15000餘元保險金

70多歲的林老太太在市中心有一套部門分的小房子，價值400餘萬元。早在30多年前，她離婚後便再沒成家，膝下無兒無女，獨自一個人生活了幾十年。

林老太太退休前是一家事業部門的部門經理，現在每個月退休金3000餘元。老太太身子骨挺硬朗，家裡還養著好幾條狗。這麽多條狗吃喝，花費也不小。

在得知一款老年人住房反向抵押養老保險產品後，林老太太的晚年生活出現了轉機。她和保險公司簽訂合約，將自己的這套房子抵押給保險公司。保險公司每月給林老太太15000餘元的保險金，直至她去世。

除了每月有一筆錢可以改善生活之外，讓林老太太更踏實的是，房子雖說抵押了，但她依然可以住著。如果她願意，甚至可以再出租，吃租金。今後房價漲了，保險公司不會分享增值收益，房價跌了，風險由保險公司去承擔。

按照保險合約約定，林老太太在世時還可以隨時贖回房子，其去世後，指定的繼承人也有權贖回。屆時，保險公司會計算出這些年支付給林老太太的保險金、利息以及相關費用，在林老太太或其指定繼承人向保險公司償還了這些錢之後，便可解除合約，拿回房子。

如果他們放棄贖回權利，保險公司可以在林老太太去世後將抵押房產出售，用賣房的錢來償還，剩餘部分會還給老人指定的繼承人，如果房款不足以償還，林老太太的繼承人也不用再支付任何費用。

林老太太無兒無女，她指定的繼承人是自己好朋友的孩子。林老太太身故後，如果房產處置償還保險公司後還有餘額，指定繼承人會幫她完成遺願，將余款捐贈，用於小動物保護工作。

林老太太很高興，既住著自己的房子，每月還有一大筆錢，她和她的狗，都能有更好的生活。

探索

以房養老保險要做合約和遺囑公證

在北京，還有三十幾位老人有著與林老太太相同的選擇，投保“以房養老”保險改善晚年生活。

“以房養老”這個概念近些年有點被“玩壞了”，很多人直接會聯想起那些覬覦老人房產的以房養老騙局。而事實上，林老太太等人投保的“以房養老”保險卻是真正經過保險監管部門審批的險種，是一種將住房抵押與終身年金相結合的商業養老保險業務，在國外已經很成熟。

2014年6月，保監會發文，從當年7月1日起，在北京、上海、廣州、武漢4地進行老年人住房反向抵押養老保險試點，為期兩年。

不過，市場需求有限、住房政策的不確定性、房屋貶值的風險以及越來越長的人均壽命讓一些保險公司對開設“以房養老”險種態度謹慎。

直到試點開始第9個月，幸福人壽首款“以房養老”保險產品才獲批上市銷售。

2016年7月，在兩年試點期屆滿之際，保監會發文又把試點時間延長了兩年，並將試點範圍擴大至各直轄市、省會城市（自治區首府）、計劃單列市，以及江蘇省、浙江省、山東省和廣東省的部分地級市。

這麽一項時間跨度大、又涉及老人群體的保險項目，法律保障工作尤其重要。早在2014年推出這項保險之前，幸福人壽公司就找到北京市長安公證處，希望公證處能為保險合約進行公證。

長安公證處張浩副主任告訴記者，在北京，不少老人是這樣一種生活狀態：一輩子積蓄不多，退休金有限，要是身體不好的還要負擔不少醫藥費。老了老了，日子還得精打細算。世界那麽大常想去看看，或者日常請個保姆照顧起居，沒有額外的資金支持，都是可望而不可即的。

他們最值錢的財富，便是他們住的那套房子。因為要自住，房價漲得再高，與他們都沒有太大關係。房子賣了，確實能立馬得到一大筆錢，但租房或者去養老院，他們又覺得心裡不踏實。所以，他們只能選擇住著幾百萬的房子，過著比較差的生活，等著死後留給子女繼承，沒有子女的只能留給親屬。

“正規的以房養老保險對於增加老人養老方式、充分利用社會資產等方面都是有積極意義的。”張浩副主任說，三年來，長安公證處一直在為這個保險項目提供公證服務。

老人投保，一個是要做合約公證，借助公證審查的手段，確保老人自願投保，以防日後出現說不清楚的麻煩。

另外還要做一個遺囑公證，明確老人身故後房產處置剩餘的財產留給誰。因為抵押房產牽涉到保險公司的債權，而處置財產又是在老人去世之後，提前訂立遺囑，對繼承人進行確定，能確保日後房產順利處置，老人及其繼承人都能如願以償，避免為繼承財產發生糾紛，為保障各方權益奠定法律基礎。

公證獨特且不可替代的證明作用，為“以房養老”保險的順利落地，為老人妥當安排生前身後事提供了強有力的保障。

雖說是一個商業性的保險合約，但考慮到其帶有公益屬性，長安公證處並沒有按一般合約公證以標的額來收費，只是按件收費。而70歲以上老人做遺囑公證又免費，進一步降低了公證成本。

現象

投保老人無子女無繼承之憂

從2015年5月18日辦理了第一個“以房養老”保險合約公證以來，長安公證處在三年間共為29個老人辦理了公證，目前還有三四個家庭確定要投保，正在和公證處約時間進行公證。與北京龐大的老年人群體相比，選擇“以房養老”保險的老人還很少。

“不少人打聽，但問的多辦的少。也有個別老人‘拉抽屜’，投保之後解約的。”張浩副主任分析說，老人如果有兒有女的去抵押房產養老，會讓人覺得子女不孝，而且子女可繼承的財產也縮水甚至沒有了，影響親情關係。另外就是中國人的傳統觀念問題，有的老人即便節衣縮食，也想盡可能留些遺產給孩子。

而這幾十位選擇“以房養老”的老人，有著鮮明的共性——無子女，或者有子女、但沒有遺產繼承的憂慮。

公證員介紹說，在已經投保的29個老人中，9個是沒有子女的，對於房產處置的餘額，他們有的留給侄子侄女，有的留給原部門，還有兩三個直接就給保險公司了。而有子女的老人，子女也不多，且子女都有穩定的工作和家庭，甚至長期定居國外，可以自己照顧自己，完全不指望老人的遺產。

“這些老人普遍文化素質比較高，有的還是搞研究的高級知識分子，思想也很開明。”公證員說，在做公證時，他們特別注意審查老人的神志是否清楚，是否知悉保險條款，是否自願投保等關乎老年人自身權益的問題，並對公證過程進行錄像留檔。“這些老人不僅腦子特別清楚，而且對保險條款完全理解。”公證員說。

在辦理公證手續時，公證員都會仔細詢問老人是否了解這款保險產品，為什麽要投保這款產品？“合算”是老人們大都會給出的答案。

老人們抵押的房產大多是五六十平方米的老舊福利房，面積不大，但地段都不錯，評估價不低。有的老人還不止這一套房子。保險公司根據房產價值和老人的年齡等條件來計算養老金給付金額，多的每月能拿到一萬七八，最少的也能拿到五六千元。

有一對80多歲的老夫妻，抵押了一套500萬元的房產投保，倆人每月各領上萬元的保險金，加起來一個月能拿到25000元。再加上老人自己原有的退休金，收入水準簡直秒殺一眾“白領”。

每個月進账一大筆錢，老人們的“花錢”計劃各不相同。有的老人想去住養老院，有的為了看病。有個老人早年喪夫，獨自拉扯一雙兒女，吃了不少苦。如今兒女都事業有成，老人把一套房子抵押投保後，自己三天兩頭去旅遊。

難題

尚無閉環案例 房產變更產權缺法律規範

張浩副主任告訴記者，由於老年人住房反向抵押養老保險業務才剛剛開始3年，老人們抵押了房產，按月拿著養老金，也都還健在，因此尚未進入到房產處置這個最終環節。目前老年人住房反向抵押養老保險還沒有一例閉環案例。而房產處置這個環節，才是真正的法律難點。

“目前，老年人住房反向抵押養老保險並沒有專門的法律去規範。早先實施的物權法中雖然有關於抵押的相關規定，但也沒有住房反向抵押的概念。”張浩副主任說，按照目前的法律規定，老人去世了，賣他的房產，應該先辦繼承。老人負債的，繼承人在遺產範圍內償還債務後，可以繼承遺產的剩餘部分。沒有繼承人，或者繼承人放棄繼承的，可以把房屋拍賣償債。

“但老年人住房反向抵押的房產怎麽變更房屋產權？誰來出文書？依據是什麽？我們也在考慮公證可否憑借自身的審查職責和中立公正的地位，在房產處置環節發揮積極的法律作用。比如由公證處出具權益繼承公證書，明確保險公司的債權，房產權益由保險公司承繼，出售給誰，然後拿著去辦理過戶。”張浩副主任說，當然，這種設想是否可行，確權、解押等房產處置的操作難點，都是留給未來的待解之題。

“今後，當建立了完整的法律法規體系來規範，社會大眾又普遍接受，並經過了市場和時間的檢驗時，老年人住房反向抵押養老保險這條養老新路，或許會真正迎來春天。”張浩副主任說。本報記者 孫瑩