01 有趣的現象
在剛剛過去的春節和元宵節兩個重大節日，中國樓市發生了兩個非常有趣，又截然相反的現象。
第一個現象是今年的春節返鄉置業潮比往年明顯降溫，返鄉的潛在購房者對樓市上漲預期已經發生變化，客戶觀望情緒濃厚。我們許多從大城市返鄉過年的分析師在他們的回鄉見聞裡也普遍認為回鄉置業已經不是今年樓市的關鍵詞了。
第二個現象是元宵節前後，部分潛在購房者對市場預期發生了微妙的變化，市場部分觀點認為節後市場漸有回暖征兆。尤其是那些市場早期已處於持續調整過程的核心一二線城市，樓市、地市皆有微幅轉暖跡象。
譬如，南京部分項目開盤當天實際到訪量多達3千人。蘇州節後首場土拍參拍房企數量明顯增多，成交的土地溢價率上升，競拍時間和輪次較之前均有明顯增加，這與前期底價成交乃至流拍也形成了強烈反差。
百度上關於"樓市回暖"的搜索指數也在元宵節前後急劇上漲，這表明現階段“回暖”的輿論氛圍確實存在。
然而，作為地產行業從業者，在這個階段更需要多一分理性，不能過於樂觀，除了要把握近期消費者情緒分化有可能帶來的成交“小窗口”之外，更應理性看待當前市場運行的態勢，精準把握市場整體的發展趨勢。
02 理性看待
我們認為：目前部分地區的部分自住型購房者在市場調整到一定程度、政策進行了結構性優化、企業進行了適度讓利和采取減輕購房者負擔的策略後，確實在一定程度上緩解了購房壓力，局部市場微幅回升也是正常合理的現象。
但，目前的局部市場變化受節後效應、供給端影響成分更多，受需求端變化影響較少。因此，局部難向整體擴散，可持續性也僅存在部分前期調整較充分的區域。
依據一（土地端）：全國層面宅地成交樓面價及溢價率低位回升，但部分地區流拍現象仍然明顯，企業預期難言向好。
2018年流拍地塊總規劃建築面積是2017年的3.6倍。從佔比來看，流拍宗數佔總推出宗數的比重為10.1%，為2010年以來的最高值。2019年以來流拍地塊總規劃建築面積繼續增加，流拍宗數佔比仍處高位。
圖：2017年以來全國300個城市土地成交樓面價和平均溢價率
圖：2010年至2019年2月300城住宅用地流拍地塊總規劃建築面積
依據二（銷售端）：一線成交有所回升，但二三線銷售市場整體仍在降溫，大部分三四線暫時並不具備回暖的可能性，或回暖的可持續性。
（1）量：成交量區域分化明顯，二三線代表城市仍在降溫。根據中指研究院選取的全國50個重點城市成交數據初步統計結果顯示，2019年以來市場成交回調，2月同比降幅超兩成。其中，一線城市成交面積同比增長，但二、三線代表城市市場降溫明顯。特別是三線代表城市中多數城市同比下降，汕頭同比降幅近五成。
基於對調控環境“穩”的判斷，2019年市場將維持底部震蕩，整體仍處於階段性盤整過程。
（2）價：全國百城價格環比漲幅繼續回落，仍處於穩步回調的過程。根據中指百城價格指數對100個城市新建住宅的全樣本調查數據，2019年2月，全國100個城市（新建）住宅平均價格環比上漲0.10%，較上月收窄0.12個百分點。56個城市環比上漲，39個城市環比下跌。與上月相比，本月價格環比上漲的城市數量減少10個，價格環比下跌城市增加8個，其中跌幅在1%以上的城市有2個，較上月增加1個。
圖：2011年至2019年2月百城住宅均價及環比變化
（3）大部分三四線暫時並不具備回暖的可能性，或回暖的可持續性。最根本的原因在於前文所提到的近期返鄉置業退潮是一個明顯的轉折信號。三四線2019年整體的市場運行受到返鄉置業退潮、棚改傾向化安置調整、價格窪地投資需求減弱等因素的牽製較大，市場尚在下探，更難言回暖。
圖：2019年三四線城市需求變化情況
依據三（主體端）：此次部分區域的微幅回暖主要還是供應端的調整帶來的，來自需求端的變化則相對有限，潛在購房者仍然相對理性。
從個體業主的行為來看，個體房東出現預期的分化。例如，根據我們的調研，燕郊房價經歷了去年較大幅度調整後，業主的預期開始出現分化，再加上急售房源在去年底已集中消化，最新的二手房源也隨之提高了掛牌價。
從企業的產品策略來看，加大未限購產品推盤力度也吸引了更多的購房群體。例如，在河北燕郊某個建案，在住宅限購的背景下，開發商主推不限購的商辦類產品。我們看到與其他幾家售樓處形成鮮明對比的是，這裡人來人往，銷售穿行其中忙個不停，不時有中介帶著購房客戶加入進來。由於新建商品住宅在售房源較少，再加上外地人需3年社保，不限購的商辦類項目成交最多。
從企業的行銷策略來看，減輕購房者壓力的措施也推動著市場需求的回暖。例如，根據河北燕郊銷售人員介紹，近期部分建案推出首付優惠，付款方式更加靈活，大大降低了購房門檻，此促銷策略引來不少購房人群。
需求側方面，雖然近期部分城市房貸利率上浮水準有所下降，但主要還是部分銀行層面的調整且並未回歸基準利率水準。而降低有效需求的限購政策、降低流動性抑製投資投機炒房的限售政策，以及降低購買能力的限貸政策，三大主體性調控政策整體仍保持穩定，因此來自需求側的變化是相對有限的。
依據四（政策端）：調控政策出發點仍然是以穩市場為主，這決定了居民對房價變化的預期目前仍然是以穩為主的，尚難形成價格趨勢性上漲預期。
部分省市兩會前後集中表態穩定房地產市場的堅定決心。例如，針對近期部分自媒體稱“南京調控放鬆”的說法，南京發改委官網及時發文稱將繼續貫徹中央關於堅決遏製房價上漲的重要決策，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，堅持房地產市場調控政策不動搖，力度不放鬆。因此，在政策保持穩定性的背景下，消費者對房價變化的預期目前仍然是以穩為主的，預期穩的前提下難言需求的集中性、大規模釋放。
因此，2019年樓市整體仍處於階段性盤整過程，各線城市仍將延續持續分化的市場格局：一二線城市成交量在政策趨緩下基本保持穩定，三四線城市依舊面臨較大的調整壓力。
03 順勢而為
地方政府：相機調控，優化政策，及時引導預期。一城一策下，相機調控，及時引導預期。對已運行一段時期的政策適時進行政策效果的評估，精準界定城市市場目前所處的階段，優化整體的調控政策組合。
房地產企業：把握不同城市、不同項目行銷窗口，適度讓利、積極走量。2019年一線及部分二線城市市場經過前期的調整，穩健水準明顯提升，提高部分城市的貨值鋪排、產品品質，更好地滿足多元化的自住需求；但大部分三四線城市進入調整期不久，後期仍面臨一定壓力，適度讓利、走量仍然是企業在這些城市行銷策略的核心。
消費者：將購買點更多落在產品性價比本身，而非升值預期。首先，要把握住當前能夠買到好房子的機會，這種機會不一定是短期的，完全可以給自己設置一段合理的置業期。目前，政府為滿足自住需求，供應的充分性大大提高，剛需、改善類產品的可選擇性余地大大增加。自住買房人可結合自己的情況更精準地進行選擇，更好地滿足居住需求；其次，要充分考量自身對杠杆的承受能力，平穩好短期、中長期的資金供需。特別是要充分做好自身就業穩定性、收入增長水準的評估。
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室