樓市預警：北上廣深去年四季度法拍房量增價跌，原因何在？

在深圳龍崗區，一個名為歐景花園的小區內，建築面積為201.42平方米的一棟複式房產正在淘寶司法拍賣平台上拍賣，資訊顯示，這棟房產的評估價為762.0524萬元，而變賣價僅為426.7493萬元，相當於評估價打55折。可能是拍賣的時間正值春節，也可能是法拍市場正在變冷，這棟房產最終變賣失敗。

法拍房市場一直隨房地產市場景氣度的高低變幻，節前浙商資產研究院一組關於法拍房市場的數據，“暴露”著未來房地產市場走向的蛛絲馬跡。

數據顯示，2018年，淘寶和京東全國司法拍賣房產共計367340次，同比大幅增長61%，尤其是去年9~12月份，國內四大一線城市北京、上海、廣州、深圳拍賣標的數呈現倍數級增長，僅這4個月的數量就佔據全年的半壁江山。

在數量增長的同時，變現折扣率卻在下降，變現折扣率=變現價/評估價，該指標越高，說明涉訴資產的變現效果越好，反之則越差。去年，該指標的下降也在說明，近幾年風靡一時的法拍房如今價格正在下跌。

量增

浙商資產研究院以淘寶和京東兩大司法拍賣平台數據為基礎進行了數據統計，第一財經記者獨家獲得了這組數據。去年，北上廣深法拍房拍賣標的數合計8149套，而僅9~12月拍賣標的就已合計達到4125套，佔比51%。

在北京，去年前8個月，法拍房拍賣標的數維持在80-90套之間，4月份，最低觸及67套，而9月份，數量突然飆上200套，12月為全年最高至281套；在上海，去年前8個月法拍房拍賣標的數大部分月份在40~60套之間，12月達到156套；在廣州，去年前8個月，法拍房拍賣標的數維持在200~300套之間，9~11月進入400-500套區間，12月達到690套；在深圳，去年12月法拍房拍賣標的數210套，是去年1月份的2.5倍。

對此，浙商資產研究院研究員陳業在接受第一財經記者採訪時表示，這種數量上的變化不排除司法拍賣流程的時間安排所致。

“往年很多城市都有年底法拍數激增的現象，例如，杭州2016年12月淘寶住宅拍賣數達到463套，遠高於2016年前11個月，但是2017年各月的住宅拍賣數同比基本是下降的；而寧波2017年12月淘寶住宅拍賣數達到556套，遠高於2016年前11個月，2018年1月淘寶住宅拍賣數達到381套，遠高於2017年1月的168套，但是現在看來，寧波2018年的法拍房量相對於2017年有大幅減少。”

“基本上，各個城市每年9月到12月的法拍房數量都要比前面8個月要多。”她說。

然而，要判斷整個市場到底出現了什麽問題，還是要先排除季節性因素，拉長時間周期。

事實上，去年一整年，全國法拍房的數量都在大幅度增長，比如，在北京、上海、天津、重慶四個直轄市，2018年淘寶和京東司法拍賣房產同比分別增長了70%、92%、25%和156%。

事實上，在浙商資產研究院統計的包括浙江、江蘇、福建、山東、四川、重慶、廣東、天津、江西、湖北、上海、北京、廣西、湖南、安徽、河北等16個省市中，除了浙江以外，其余15省市2018年司法拍賣房產總次數同比均增長。

據了解，法拍房最大的來源是銀行和非銀金融機構的不良債權抵押物，是開發商、購房者的必要抵押物。此外，民間借貸糾紛、司法沒收也會產生法拍房，法拍房數量大增，從源頭來說，也暴露出不良資產的增加和處置的加速。

價跌

然而，數量增長的同時，一個鮮明的對比，卻是市場流動性的下降。

衡量法拍房市場的流動性通常應用兩個指標：一是一拍房的佔比，通常一拍環節的房產數量變化代表了網絡拍賣房產市場規模的實際變化情況，其相對整個拍賣房產次數的比重則反映了網絡拍賣房產市場的一拍成交率，也就是網絡拍賣房產市場的流動性；二則是成交率。

事實上，在住宅房產的成交率方面，雖然每一年年末成交率均有下降趨勢，但是2018年下降得尤為明顯。

其中，在江蘇和浙江，住宅成交率從8月便開始急劇下降，起始月份比2017年更早，下降幅度也比2017年更大。在拍賣價格方面，2018年浙江住宅變現折扣率從6月開始呈現出明確的下降趨勢，另外，江蘇的住宅起拍折扣率也有相似幅度的下降。

在福建，去年住宅成交率雖保持穩定，但變現折扣率卻一直下降。2018年上半年，山東住宅成交率處於高位，但從下半年開始，住宅成交率也急劇下降，同步下降的還有變現折扣率。同樣，湖北、湖南、江西的淘寶和京東司法拍賣市場規模大幅增長，但市場流動性均進入下降通道。

在經濟第一大省廣東，數據顯示，2018年廣東法拍住宅成交率呈明顯的下降趨勢。在拍賣價格方面，2018年廣東法拍住宅變現折扣率大幅下降，且下降速度要快於起拍折扣率，因此，變現價相對於起拍價的溢價幅度也逐漸收窄。

但單就城市來看，一線城市的市場流動性表現稍好。比如，2018年淘寶和京東北京、上海司法拍賣房產中一拍房產共計分別為1525次、1257次，同比分別增長77%、98%；一拍房產數佔總拍賣房產次數的比重分別為68%、71%。

比如在成交率方面，2018年北京住宅成交率呈上升趨勢，上海住宅成交率前三季呈上升的趨勢，第四季度開始下降。

但在拍賣價格方面，2018年下半年，即便是北京和上海，住宅變現折扣率也呈明顯的下降趨勢，同時，因為起拍折扣率也以相同速度下降，因此，變現價相對於起拍價的溢價幅度基本不變。